广州买房：300万预算，怎样才能不踩坑！

首先可以肯定的是，这个预算在广州还是可以保值的，能选到不错的房子，并不像某些人说的不值得，说几个原因大家就知道了。

01对等保值的理由

广州1000万的房子跟内地500万左右的差不多，300万预算跟二线城市的150万左右是差不多的。

比如长沙、武汉、合肥、重庆、成都，都是100-300万为主流，300万的房子在这些城市算是非常不错的了，如果这些强二线城市也有机会，那广州为什么没机会。

能上车广州300万房子的人，虽然也只是普通刚需，但已经超过80%以上的人了，能留在一线城市买房是已经挺优秀的了。

按月供一万来算，收入都2万了，而广州平均工资大部分收入都在一万以内。

据统计，广州每个月二手房的成交量里，总价在100-300万之间，成交占比超过了80%，大部份都在番禺白云花都，而主城区越秀海珠天河的老破小成交也非常活跃。

比如祈福新村、金碧花园、富力桃园、中海誉城、万科幸福誉、棠德花苑，这些成交大户都是在200万左右的，即便是光大花园，大部分都是以一二期300-500万之间两房小三房为主。

主城区新房太贵，300万左右想要享受主城配套的就只有这些老旧的二手可以选了。

02选筹和趋势是关键

300万的预算还是有潜力的，而且是在次核心的发展区域上。

从主城区看，你可以去选地铁密集、学校不错的荔湾，在天河上班，你还可以选择5/13号直达的老黄埔。

广州是向东向南发展，你也可以选到番禺万博或四线交汇的番禺广场，18号线15分钟就到了珠江新城，也可以选科学城，未来还有37号快线直达广州东。

当然，主城区也有很多二手，只不过都是二三十年的老破小、学位房、一房两房为主，选择难度较高，而且很多还在走下坡路，金融属性不友好。

发现没有，这些次核心是片区的中心点，辐射范围广，重点打造，而且能承接主城区客群，同时能吸收外围的一些改善买家。

如果你把天河海珠当一线城市，这些次中心就是强二线城市了，要说配套和交通，以及学校，都是片区中上优质资源，甚至好过主城区。

再把眼光放长远的话，未来的城市格局肯定是摊大饼越来越大，原来觉得远的都已经成了城区了，好比二十年前的越秀老广还觉得天河是郊区呢，三十年前的深圳还是个渔村呢。

如果你对广州有信心，对大湾区有信心，就应该往好的方向想，如果你不依赖这里生存，想着有一天回老家，那就回家发展也行。

03接下来说一下300万买房要注意几个点。

有一个误区是大家会考虑学位，如果是要上学的宝妈宝爸当然要考虑，但如果仅仅是上车或者刚需自住，不需要考虑学位因素。

没结婚没孩子，等上小学也是五六年后的事情了，中途可能会置换，而且学位也会有一定的溢价，包含名校或开发商引入的都有溢价在里面。

第二是选择有相对稀缺性的刚改型小区好过刚需型小区的上车户型，这里背后的逻辑就是流通性了。

如果还有得选的话，尽量不考虑那种六七十方的两房或小三房，这个是属于小区定位的问题。

如果最小面积才70左右，那它最大的面积也不会太大，二手小区可能会分化比较大，但现在开发商做的新小区基本都不会存在错配问题了，户型会比较均衡。

如果最小面积是89方起步的小三房会更好，或者有110-130之间的四房，再往上有更大的户型，说明这个地段未来上限会更高。

有钱人会买贵，但买错的概率比普通人要低，他们经历过了楼市周期，而且他们也会请教专业人士指导，不会轻易踩坑，当下开发商各种套路以及二手房的各种坑更容易避免。

那首次买房的普通人看中的就是样板间、规划图、户型图这些简单易上脑的东西，是容易踩坑的。

另外最重要的一点是它可以针对周边的置换群体，比如周边很多二手老旧小区，他们要换房也是换到这种偏改善一点的新小区，你让他们卖掉自己两房三房再去换你这个又高又密又小的户型，肯定是不可能的，仅仅只是新一点还吸引不了他们，所以你得往上走一点，将来才能接住更多的置换客，你的稀缺性才成立。

如果你买的是六七十方的小户型，将来跟你一样的置换客会非常多，既接不住周边置换的，自住舒适性也不高，性价比又不如在你之前的二手，比如广钢就是这样，像一手卖到六七万的中海学仕里，现在面临的处境，就是未来中海浣花里面临的问题。

而且越是小户型楼龄、学位的溢价就越高。

最后一点是通达性，由于刚需可能暂时是不稳定的，因为没有结婚或者暂时还没有孩子，工作将来会变动，但变来变去也是往好的地方变，或者往主要发展方向上变。

所以考虑向东向南、中轴线两边的、以及一些快线地铁站周边将来的流通性也会更强，即便出差去东站南站也便利，去珠城琶洲也方便。

确实很多人是需要经常出差的，广深珠三角来回跑，经常坐高铁飞机的也很多。
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