买房宝典——关于买房的一些实战性建议！（实战心得）

买房宝典——关于买房的一些实战性建议！（实战心得，用心看完，必有所获）

理性解读——不鼓吹，不诱导！

还是那句话：

观者信则行！不信当风过耳！

买房子一定要找一家靠谱的，有担当的中介公司和经纪人！千万不要为了省那么几个中介费，去选择低费率的，但没有任何保障的中介公司！交易安全放在首位，很多买房客户，一上来先砍价，再砍中介费，往往忽略了最重要最根本的资金安全性问题！

买房子，没必要委托太多的经纪人，广撒网并非一件好事，当你委托了太多的经纪人的时候，所有的经纪人只有一个目的，就是把你快速成交掉，避免业绩落在别人的口袋，这个时候，经纪人传递给您的信息永远都是买买买，为了避免别人成交，传递些虚拟反面信息。您了解不到一个真实的市场状况或者房屋状况。

而且会因为联系的经纪人过多，良莠不齐，造成十分头疼的信息困扰和电话骚扰，从而影响到工作和生活质量，往往烦不胜烦，甚至影响到自己的抉择和判断。

相反，如果您找一个靠谱一些，相对固定的专属经纪人，他会合理的给您分析市场，分析最佳下手的一个时机，分析和对比要下手的房屋的实际状况，以及更好更合理的避税方案，这里面得到的实惠要远远大于您付出的中介费用。请相信中介的存在是有意义的，有价值的。

天下没有免费的午餐，既然委托了经纪人，就直白的告诉他，中介费没问题！作为一个从业10年的老经纪人，我可以肯定的告诉你，这句话对中介人员就是一个定心丸，从此之后，他只会刀刃向外，死命给您砍价，业主500万能卖，绝对不会给您报510万。因为他知道中介费没有问题，不需要再留筹码。把所有的套路和精力用在砍价上面得了，这是聪明人的一种做法，中介死命给您砍下来的价格，以及合理的避税方案，其价值远远大于中介费本身。

现实中遇到很多买房客户，房子还没看，直接来一句，中介费1%，能做做，不能做我找其他公司，路边的中介公司多了去了。

呵呵，我只能给您说，有您这句话，您永远拿不到业主的最低价，没有一个中介公司在自身利益都保障不了的前提下死命给您砍价，或者是给您透露低价，为了保障自身的利益，他们也不可能用心合理的给您定制一些避税方案，不给你挖坑，过户，贷款不卡您已经不错了。更不用说交易过程当中出现问题去奢望有什么保障。

挂牌550万的房子，业主底价500万可以出手，“千辛万苦”给您谈到520万成交，您沾沾自喜，自以为省了中介费，又占了便宜，唉…

看中房子了，在房间不要表现的兴奋，不要和业主讨价还价，不要问太多的问题，让人觉得看中房子，增加后面谈价的难度。默默的出来，有什么问题和您的经纪人沟通，也可以出一个意向的价格让您的经纪人去争取，最好的做法是：可以下个意向金，经纪人找业主砍价也显得有底气。切忌看中房子了，找四，五个经纪人去砍价，从房东的角度来看，那是有四五家中介来找他谈，他家房子很热门，本来500万可以卖的，现在我要520万了....

还有，如果有兴趣，最好找个聊得来的中介做朋友，他们的正式职称是：“房产经纪人”，“置业顾问”，他们天天和房子打交道，职业嗅觉和政策灵敏度还是要高于常人的。他们农村出身居多，也是家有老小，并不是网上一味的“黑中介”

关于二手房的交易风险这里不再赘述，我们也遇到过一些跳单的客户，有可能是找的路边的夫妻老婆店，也有可能是找的亲戚或者朋友，我只想告诉您有些潜在风险是注定无法避免的，当真遇到了，夫妻老婆店关店走人，亲朋反目成仇，一场马拉松官司打下来，孰输孰赢，伤到的都有自己！

有人问老余;

买房子——啥时候下手最好？我是这么回答的：

同样是买房：

有经验的购房客，往往是在市场低迷时期买进，好选房，好砍价，好谈条件，自己的主场。然而更多的客户选择了观望和沉默——————

2021年7月19日，作为房地产风向标的上海，正式开启二手房挂牌价格核验政策，紧接着开启了贷款三价合一政策，加上疫情三年，百业待兴，楼市低迷。

于是，最近很多客户问我：现在还该不该买房？

咱们节省时间，简单点来说：现在存款利率再创新低，加上通货膨胀，钱存银行吃利息已不可取。黄金，股票，基金，专业性和实操性太强，咱一般人也没时间去整这些。理财平台暴雷，跑路的，这些相信您也不会去碰。那么国家层面来讲，规避资金风险不闲置，抑制通胀贬值，抑制国内热钱流出到国外资本市场，在没有很好的支柱产业出来之前，你不得不承认，房子仍然是投资保值的不二之选！（我国是政治经济，不要拿东京比对）

那么房子会降价吗——？

2023年4月底开始，劈天盖地的小网红，自媒体，都在散布着房价大跌的信息。诚然，上海楼市这两年价格确实处于下行周期，其中不乏一些急售型业主，置换打新，割肉大卖。加上信息量的爆炸，影响了很多买家的心态，都在担心买到手后会不会再持续下跌。

那么我想告诉您的是，楼市也好，股市也罢，都有一个波浪式，螺旋式的进化过程，如果您一味的认同房价会无限制跌下去，那么您大概率是个房产小白。楼市的回调期，横盘期，都是市场自我调整的暂时性阶段，一旦出现松动，至少您还像现在这样轻松砍价的情形肯定不复存在。

要知道上海这个城市，每年的高端引进人才，外来人口超过20万人，还有动迁，回迁群体，旧城改造等，加上刚需客（入学，结婚等），以及更多的置换型，改善型客户群体，还有被三价合一，认房认贷，限购政策等拒之门外的购房群体十分庞大，一旦政策松动，楼市库存去化就只是时间问题，所以——请不要怀疑上海购房群体的购买力！

无论如何，至少目前房地产始终都是地区支柱经济，不仅贡献高额的GDP，而且带动金属、建材、水泥、玻璃，家具，建筑、材料、生活服务、社区基建等等60多个一系列产业的发展，带动大批量就业，一荣共荣，一损皆损，要确保经济的稳定发展，维护社会稳定，楼市一定不能垮。

第二，银行等金融机构的主要持有资产之一就是房地产，如果房价大跌，很多银行的资金都会受到影响，银行都是国家的，银行资金都不安全稳定的话，那这个影响波及就太大了，简直无法估量，就不仅仅是房价的问题了，您懂得...

第三，就我们广大客户而言，虽然买房的时候都希望房子降价能便宜，但每个购房者都会马上变为资产持有者，等买到房后，作为房东一定是不会让自己房子降价的，贬值都不可以。

所以，作为政府严控的二手房市场，接下来的市场，整体趋势一定是趋于平稳的，与地区经济发展速度相适配的。

各位可试想一下：当真房价如已所愿，暴跌50%，会产生什么样的影响？

，按揭客受不了，银行受不了，经济受不了，社会局势也会出现问题，所以，奢望继续大跌是不现实的，人工现在每天400，钢筋水泥，所有物价都在上行，作为经济支柱的地产行业又岂能会再继续下行？

微观来讲，作为业主，若非背负巨额债务，我为什么要着急卖呢，就这个价，慢慢卖，爱买不买！其实这才是房价涨易跌难的主要原因，当然市场大环境之下，作为业主来讲也会理性思考，房价在这个阶段要出售掉，议价空间肯定会比市场上行时要大，而作为买方的客户选择范围也会多一些。所以低谷时期才是买房的最佳时机！

我们一般的买房客心态：都是买涨不买跌，市场上行期，是顺势而为，是一种恐慌性购买，往往饥不择食，选择面少，看到别人都在买买买，自己也就跟风买买买。我不是劝大家不要在市场上行期买房，而是要告诉大家，市场上行期，选择面少，价格高，议价空间小，是卖方市场。

有经验的购房群体往往会选择在市场低迷的时候出手，而我们一般的购房群体，在市场下行期，往往会犹豫再三，迟迟不敢下手，心里不停暗示房价还会下跌，担心买的早买亏了，奢望兜底而徘徊观望，结果错过了低价买房，悠闲选房的机会！

题外话——房价下行，要理性看待

遵从实际使用需求出发，不要被网络带偏。

忽悠你别买房的人搞不好自己低点买入坐等升值了。这几个月市场这么差的情况下还是有15000套左右的网签。3月份逼近20000万套，6月份破25000套，10月份国庆节耽搁了7天的情况下，也有24300多套的网签，你网络上看到的，听到的都不一定是真实的。

买在无人问津处

卖在人声鼎沸时

买房子，下手的最好时机往往是市场低迷的时机，当然，不要奢望兜底！

这个时期买房，有可能高峰期市值550万的房子，被您450万淘到手，如果是房价上行期，则截然相反，有可能市值500万的房子，涨到520万，您也选择坦然拿下，因为市场上行期，大家都在买，至少当时看起来是值得的，这就是从众心理，希望有缘见此贴的朋友们，买房如果错过了早班车，建议选择在市场最低谷的时期买进。

“捡漏”心态可以有，但不要脱离实际，错失了购房的最佳时机，毕竟上海的购买力，远超您想像，遇到略低于市场价的房子，该出手时就出手吧，早上车您就赢了！市场上本来是沉淀了一部分性价比极高的房子，因为企望着房价还会下行，而错失了最佳拿下的时机！

讲一下置换型的客户，如果是房价刚进入平缓期或者调控期，那么毋庸置疑，记住：早出手早止损，晚买进！如果已经进入淡季，那么无所谓了，平进平出，谈不上盈亏。但切记一定要在淡季买进。如果房价刚进入上升期，那么您可以找出价更高的下家，这个时候卖掉房子一定要快速买进，要提前规划好，不要踏空。另外还有个更好的方法就是先买进，再卖出，但因为是置换，中间一定要谈一个足够的售房周期，不然会有违约风险。

既然是置换，尤其是改善型，小换大的业主，如果有看到中意的楼盘，就要提前规划，不要过多的纠结，每个置换的业主都想卖高一些，买进来低一些，这种想法可以有，但实现的机率较小，因为买房的客户也不“傻”，从海选到规划，到层层对比，也是做了无数工作的。最现实的做法是早些把手上的房子出售掉，也许自己的房子卖便宜了10万8万，但要想到买进来的房子，同样是卖便宜了很多到您手上的。所以不要纠结，当出手时必出手！

最后是关于购房的五点建议：

甘蔗没有两头甜，适合自己最重要，如果您更注重居住品质，那么就选择小区环境好些的，如果您投资的话，那么就要注重一下房子的流通性，决定流通性的除了房子自身价值之外 ，最关键的就是通勤，学区，商业配套

1.考虑学区的重点看学校

2.考虑结婚的重点看配套

3.考虑自住的重点看环境

4.考虑投资的重点看规划

5.刚需客户重点看价格看首付

结语，本人一直在魔都上海做房产经纪人，故此文仅针对一线城市，其他城市未做调研，不敢妄论。做为国际大都市的上海，房屋均价远低于香港，伦敦，巴黎，纽约等齐名一线国际城市，排名尚在东京之后，所以，上海房产未来很长时间持有价值仍在，现在上车为最佳时机，期望房价暴跌心态不可取。房子除了居住的性质之外，还兼有囤积资金，抑制热钱不外流，抵制国际炒家做空金融市场等等多种功能，捆绑着至少60多个产业链，系着千家万户的资金口袋，对银行，金融，甚至社会局势都有重大影响，所以楼市的未来，会愈加稳定，除非发生颠覆性的金融危机，战争危机，政治危机，否则很难再出现大的波澜。一句话：不要怀疑ZF救市的信心和决心！

在上海，绝大部分房东的卖房目的：80%置换，15%打新，5%套现。也就是：居住改善需求，或者资产升级需求，占卖房理由的碾压比例，不是因为断供，或者急需钱救命。正因为上海人都不缺钱，所以上海楼市，很难出现恐慌性地砸盘，所以捡漏心态不可取，当真有捡漏房源出来，大概率也是有问题，或者付款方式要求比较苛刻的。

再者，房子如人，不可过于追求完美，总归有点硬伤和不满意，当真有十分理想的，价格必难企及。

以上为本人对二手房调控的一点经验解读，买房的路上多个参考，无其他用心，不鼓吹，不诱导，听则行，不信当风过耳朵，毕竟几百上千万的资产，毕生心血，观者根据自身情况，理性分析，自行抉择！

感恩相遇——我叫余静娅，是个退役老兵，您可以叫我老余，干这行有些年头了，谈不上能说会道，但绝对真诚不隐瞒，做事如做人。对交易按揭，风险规避，流程斡旋都有些独到的经验和见解，买房不易，步骤繁琐，巨额交易扣人心弦。感谢您的信任，选择链家，选择我，期待有缘！

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参考文章—————

上海链家20大安心服务承诺

【人民日报】上海链家安心服务承诺再升级，守“沪”消费者权益

【新华网】链家“2·23”客户日升级服务，保障消费者体验性需求

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