水泥大王，在北京砸了100亿

文/十一弟

昨天，北京通州区拍卖了一块地，起拍价12亿。

这块地只有一家开发商报名，最后被金隅集团底价摘牌。

最近一个礼拜内，金隅集团两次出手，已经在北京拍下了两块地。

上个月底，它刚以27亿代价，拍下了一宗位于北京丰台区的土地。

接连拿地的金隅集团，戴着红顶子，是北京市属42家国企之一。

在地产开发领域，金隅集团的存在感，远不及首创集团、北京建工、北京城建、首开集团、北辰实业等老牌国企开发商。

但在水泥建材行业，金隅集团的市场地位，举足轻重。

八年前，重组合并冀东水泥之后，金隅集团已经成为国内第三大水泥企业。

排在它前面的，是中国建材、海螺水泥两大水泥生产商。

金隅集团的水泥产能，主要布局在京津冀地区，比如河北、山西、陕西、东北、内蒙古等地。

因此，它也是中国北方最大的水泥企业，在行业内，人们称之为“水泥大王”。

金隅集团有两大主营业务——

水泥、房地产。

去年，金隅集团的营收规模将近1080亿。

其中，水泥业务收入占比七成以上，地产业务收入占比不到三成。

这些年，水泥行业产能过剩、市场需求不足，水泥价格大幅下调，全国水泥产量连续三年下降。

即便作为行业龙头，金隅集团的日子也不太好过。

它的水泥业务毛利率，去年已经下滑到了8%左右。

而地产业务毛利率，则接近19%。

十一弟算了下，金隅集团在去年实现了大约125亿毛利，水泥业务贡献了68亿，地产业务贡献了57亿。

也就是说，营收占比不到三成的地产业务，贡献了接近一半的利润。

这是很多传统行业典型的业务结构——

它们靠低毛利的大宗商品贸易、建材业务来滚动营收规模和现金流，然后靠高毛利的金融、地产业务来弥补利润。

一旦楼市下行，这些传统企业的盈利，就会遭遇挑战。

尽管地产业务毛利率高于水泥业务，但还不足以拉起金隅集团的盈利。

它在去年将近1080亿营收规模，最后到手的净利润，只有2500万出头。

如果剔除掉资产处置、商业物业公允值重估等非经常性收益，金隅集团的主营业务，实际上亏损了逾20亿。

毛利率相对较高的地产业务，对它的盈利反倒带来了拖累。

去年，由于名下开发项目计提减值，让其损失了多达17亿利润。

今年上半年，金隅集团已经由盈转亏，净亏损了8亿出头。

其中，它名下开发项目继续计提了逾3亿减值，为此又损失了一部分利润。

金隅集团刚刚公布了三季报，十一弟看了下，跟上半年相比，虽然亏损面有所收窄，但还是没能扭转亏损局面。

扭亏，就成了金隅集团的当务之急、重中之重。

今年七月份，在半年度工作会议上，金隅集团一把手下了军令状——

“要在亏损治理上寻变量，把治亏扭亏作为头等大事，一企一策推进亏损企业治理。”

扭亏以及改善财务业绩的筹码，金隅集团很大程度押注在了地产业务上。

毛利率下滑、名下开发项目计提巨额减值损失，地产业务对金隅集团的利润贡献，其实在不断降低。

不过，它在地产业务上的押注投入，却还在加码。

金隅集团在地产业务上的策略，本质上是换仓——

它将更多的资源和拿地预算，投入到了北京。

去年，金隅集团在公开市场上拍了三块地，分别位于苏州、唐山、上海，总地价不到45亿。

今年到现在，它也只拍下了三块地，全部位于北京——

除了最近一个礼拜接连摘牌的通州、丰台地块，今年六月份，金隅集团还以将近64亿的代价，拍下了一宗位于北京朝阳区的土地。

这三块地，金隅集团光是需要支付的土地款，今年就已经在北京砸下了103亿。

到上个月，它的销售规模还不到86亿，行业排名八十开外。

上百亿的拿地开支，在百强房企榜单上，足以跻身前十了。

拿地开支比销售额还高，今年在北京市场上，金隅集团可真算得上是一场豪赌了。

十一弟看了下，通州地块成交楼面价2.6万/平米，未来新房限价6.2万/平米；

丰台地块成交楼面价5万/平米，未来新房限价9万/平米；

朝阳地块成交楼面价5.2万/平米，未来新房限价7.9万/平米。

金隅集团拍下的这三块地，地价与房价之间，留足了充裕的利润空间。

北京楼市的购房需求，相对坚挺，只要能够迅速地销售去化，这些地块项目还是很有赚头。

今年六月份刚刚拍下的朝阳地块，金隅集团在上个月已经公布了项目案名——

北京隅·东序。

从拿地到现在，只过去了四个月时间，大概率很快就要开盘入市了。

最近，有人问及朝阳、丰台地块的投资回报，金隅集团作了回应——

“经内部测算，这两个项目的回报率预计在4%左右。”

有了今年在北京拍下的这三块地打底，上百亿的地价，利润空间足够。

接下来，一切顺利的话，应该能够狠狠地托举一把盈利了。

最耐人寻味的，是金隅集团安排的拍地主体。

拍下朝阳地块的是金隅地产，最近一个礼拜接连拍下丰台、通州地块的，则是金隅嘉业。

金隅地产、金隅嘉业，同属金隅集团，也是唯一由其直接持股的两家地产开发平台。

去年，金隅集团的地产业务收入301亿。

占大头的是金隅地产，营业收入227亿，但却净亏损了将近21亿。

在半年度工作会议上，金隅集团一把手已经放话了，要把治亏扭亏作为头等大事，一企一策推进亏损企业治理。

今年在北京，金隅地产、金隅嘉业手上各抓了一副牌，就看它俩怎么翻盘、谁当大小王了。

看来，金隅集团想要扭亏，内部的赛马机制，也得玩命地跑起来。