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中环之上│双轨交汇「中環置地中心·润府售楼处电话☎：400-886-1552【营销中心电话】」，六批次加推83套建面约102-177㎡3-4房，即将入市

售楼处电话☎：400-886-1552【营销中心电话】

看房请务必致电与销售确认时间，避免空跑

15/22号线双轨交汇

华润万象商业TOD综合体

「华润中環置地中心·润府」

六批次加推83套建面约102-177㎡3-4房

均价70106元/㎡

已过会，即将入市

前期少量房源在售中环置地中心润府售楼处电话☎：400-886-1552【营销中心电话】

华润集团 | 有华润多美好

香港与中国内地最具实力的多元化企业之一

一家与大众生活息息相关的多元化产业集团

一个在资本市场拥有举足轻重地位的领导者

国务院国资委直接监管和领导的国有重点骨干企业之一

2022年位列《财富》世界500强第70位（信息来源：World Brand Lab2022年度《世界品牌500强》）

华润置地上海 | 一脉润系，润新上海

1992年，华润置地进驻上海，31载携手并肩，与上海共进，在上海打造了外滩九里、苏河湾中心·润府、前滩润暻等作品。华润置地紧随城市脉搏，尊重土地基因，2023年，择址于浦东城市副中心川沙，溯源城市海派文脉，以城市的精神底色隽永，为新海派人文打造全新城市封面。

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擎启天际商务坐标群，极合北中环科创产业

涵盖约150米国际化超高建筑群，TOD上盖地标级企业总部。打在智慧科技创新办公模式，凝聚城市向上的菁英信仰

北上海标杆万象商业，引领美好生活新一级

项目自带万象商业体系，融合轻奢时尚、休闲生活、运动潮流、儿童成长等多项业态打造集萃万象的缤纷潮流地，为城市生活注入源源不断的潮流活力，营建约15min一站式漫享生活空间，为北中环打造“都市商业心”

大师匠筑，国际海派美学风范

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当代大师，溯源城市文化，致敬海派经典，融合国际潮流，以前瞻性视野呈现海派奢居想象

海派精神作品3.0 建面约101-178㎡国际海派精奢住宅

云端塔冠造型峯层生活标志

黄金天幕 流光美学外立面

270°无柱转角超宽巨幕景观视界

1500㎡恒温泳池会所无界微度假场域

森系拾光礼序，一街六境九园设计

一街：1km都心公园归家水岸线

六境：海派公园式大门、花园绿岛、主题漫享步道、水岸浮岛会所、园境溪流、林下社交空间

九园：九大街角主题花园休憩空间

润系五奢体系，8+108项精工细节

承袭“精致了无痕”理念，打造品质、耐久、收纳、贴心、人性化、智能、安放、健康8大精工体系

五奢体系：奢石、奢皮、奢镜、奢玉、奢板

户型分布↓

六批次加推房源↓

户型鉴赏↓

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物业管理，国内影响力领先的城市空间运营服务商

2023年物业服务企业万象服务城市服务卓越表现NO.1

秉持全域全业态的物管布局策略，重点发力住宅、城市公共空间、写字楼及产业园三大核心赛道;以人本、科技、绿色、融合为特征，运用科技智慧平台，智慧引领城市生活。

物业管理业务覆盖100+个城市，在管项目750+个，物业管理业务合约面积超2.91亿平方米

2023中国物业管理卓越标杆项目

在管写字楼145座 写字楼物业管理面积820万㎡

海派物业：多触点式感官服务

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从视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉的丰富融合以生动的情绪体验传递出项目独特的生活态度

通过混合的功能业态和空间的属性呈现出海派的生活方式和海派生活空间

板块配套

直线距离约1.5KM即达黄金中环 未来城市新高地

“黄金中环科创带”第三科创发展极，与张江科技城、漕河泾开发区共同构成上海中环科创带的金色三角

项目所处南大智慧城开发总建面约540万方，是浦西金色中环带极具发展潜力的珍贵成片开发板块

与大宁、新江湾协同共创“北中环经济赋能带”，沿祁连山路开通一条商业活力大道，打造南大板块主要发展轴之一

上海2035规划，宝山被纳入上海中心主城，未来将加速推动科技成果转化和产业化，全面推进产城融合创新发展（数据来源：上海市人民政府官网）

南大智慧城历经10年发展，已开始加速兑现

未来将以丰翔路、南大路双TOD为核心共建一座“地上一座城，地下一座城，云端一座城”的立体之城

内部产业生态发展迅猛，未来将形成以数字经济、合成生物等为代表产业的千亿级产业集群

建设有弘基文化广场、聚丰购物广场、经纬汇、山姆会员店等商业汇聚，组成多维高效的繁华城市枢纽

交通配套

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超级枢纽 | 帷幄全城交通网络

项目临近15号线/22号线（规划中），可快速到达上海西站，快速衔接1、2、3、9号线，便捷联通其他区域核心商圈

三条快速路（外环、沪嘉、沪太）向南畅达12km人民广场、向西12km上海虹桥枢纽站、直线距离中环高架约1.6公里，快速通达黄金中环

商业配套

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超级漫享 | 咫尺抵达万象生活

快速衔接国际商业配套：日月光广场、静安大融城、大宁商圈（大宁音乐广场、大宁国际商业广场、上海久光中心）

未来周边商业配套将面临全面升级，可为业主提供更加快捷便利的繁华，满足各层次消费需求

教育资源

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超级人文 | 书香浸染文墨浓厚

14所学校规划，8所幼儿园，2所小学，1所初中，1所高中，2所九年一贯制学校

南大实验幼儿园、宝山区南大实验学校、上大附中、上师大附中宝山分校（筹建中），乐享上海大学优渥教育资源（期房不承诺学区，以后期主管部门划分为准）

医疗资源

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超级医疗 | 三重健康保障

华山医院北院（三甲）、仁济医院宝山分院、祁连社区卫生服务中心

生态环境

超级生态 | 超大自然绿肺

南大板块拥有广袤无垠的自然生态，绿地面积占比约43%，特色公园40余个，人均绿化面积（39.38㎡）是上海人均绿化面积（12.5㎡）3倍，悦享自然生活场

与桃浦绿地相连集合约311万平方米，组成上海中心城区超大楔形绿地（数据来源：上海宝山区政府官网）

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2024年5月27日上海发布近8年来最有力度的房产新政，自5月28日起正式施行。

以前外地人想在上海买房，不仅要有钱，还要卡社保或个税，现在这些限购的条条框框都有所放松，买房不再是一大难题。

下面汇贷就为大家介绍一下上海一手房购房全流程，包含政策变动，认购流程，积分制细则、摇号、税费、相关申请要求等常见问题。

一手房一般具有以下特点：

①需要与开发商或房地产公司签订购房合同。

②等待房屋竣工后才能办理房产证。

目前上海最低首套利率3.4%，二套利率3.6%。

01

政策变动对比

二娃未成年可增购一套，商贷、公积金贷款首付比例，贷款利率都有所调整。

继LPR调整后，开始执行最新的房贷利率了。目前上海首套房贷款利率现在是3.4%。二套房利率3.8%，重点区域利率3.6%。

那下面汇贷也来和大家聊一聊商贷及公积金调整范围。

商贷及公积金：

02

限购套数

那我们目前还能不能在上海买房？能买几套？如何怎么判定的？下面一起随汇贷来看看上海个人及家庭房产限购政策。

沪籍与非沪籍有在限购套数上有一个很明显的区别，那就是非沪籍需要有缴纳社保参数。

沪籍：

非沪籍：

ps：五大新城+宝山、金山人才购房2年社保或税单，临港人才1年社保或税单，除此都是3年社保或税单。

03

一手房交易全流程

1

确认楼盘、取证

上海新盘必须拿到盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》才能向购房者收受含有意向性质的认购意向金费用。

ps：认购金额由开发商定，一般要求首套不低于房源最低价的20%，二套不低于30%，当然，不同开发商比例略有不同。

开盘流程须知：

开盘主要有线上线下两个渠道，下面汇贷就来说一下二者大致流程。

1、线下开盘：

签到、资料复查、公证处摇号、按摇号顺序选房、缴纳定金。

线下开盘还存在摇号与开盘同一天进行或分开进行的情况，但大致的流程是相似的。

2、线上开盘：

公证处摇号、摇号结果公布、线上系统确认信息、测试线上选房程序、等待正式选房、按摇号顺序选房、签署线上认购书。

另外，当天摇号选购后，如仍有剩余房源，按原有摇号顺序继续销售。

2

认筹

购房者缴纳规定认购金，并提供限购资格审查材料，收到收据、银联POS单及自己签字确认书的《认购意向书》。

认筹时，购房者需提供限购资格审查的材料。

2.认筹后，公证处还会再次审核一遍。

3.主要审查资料有：

①购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

②社保证明或纳税证明（只有非上海户籍需要提供）

③购房人及家庭成员名下住房相关资料，购房合同或产证（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地均算）

认筹时间一般为5天。

ps：认购金只能刷储蓄卡，走开发商的POS 机，不允许现金支付，支付认筹意向金后，才有参与摇号的资格，认筹早晚不影响摇号概率。

3

积分制

以下是积分制打分标准：

总分=基础分＋年限分

新房认筹笔超过1：1.3，开启积分制。

按100套房举例，取分高的130组入围，入围后，开启公证摇号。

如未超过1：1.3，则不开启积分制，所有参与了认购的客户，均可公证摇号。

ps：只有符合积分制要求入围的购房者,才可以参与后续的摇号买房哦。

4

摇号选房

1.上海新盘统一由公证处进行电脑摇号排序。

2.根据摇号顺序选房。

3.选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同

ps：签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金

4.没选房，没签订《认购书》，全额退筹。

5.一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

选房一般会遇到以下几种情况：

①选房时还有房子，但房子位置不好或者不是你想要的，可以弃号不选，全额退款；

②选房时没有房子了，弃号不选，全额退款；

③选到了自己想买的房子，签订认购书，将认购金转为定金，在开发商要求的时间内补足首付款、签订贷款合同。

04

一手房相关税费

相较于二手房，一手房所涉及的税费较少，只有契税和房产税。

契税：

房产税：

在上海，以下几种情况可以免征房产税：

①上海户籍

首套：无论面积多大，免征房产税。

二套及以上：人均60平建筑面积免征房产税，超出面积视为“应税面积”应缴纳房产税。

②居住证满3年或居住证积分满120分的外地户籍

1、符合

持有上海居住证满3年或居住证积分满120分并在上海工作生活的购房人。

其在上海新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

2、暂时不符

持有上海居住证但不满3年或居住证积分不满120分的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定征收房产税。

待持有上海居住证满3年或积分满120分并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

ps：如只满1年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税。

③外籍人士、港澳台人士

1、外籍人士

在上海的“居留许可”连续满三年或税单满3年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征。

2.台湾人士

在上海的“居留签注”连续满3年并在有效期内的，或持有连续满3年的税单和社保都可以直接申请免征。

3、港澳人士

持有连续满3年的《港澳居民暂住证》、税单、社保都可以直接申请免征。

05

相关申请材料

1、户口簿/户籍证明

2、身份证明

3、结婚证或离婚证明（若离婚协议涉及房产需明确分割，否则需提供补充协议）

4、未成年子女出生证（若有）

5、不动产登记证或房产证

6、产调

7、上海市社保或税单（若为非本市户籍）

8、劳务合同及工作类居留许可证

9、资金、存款类证明

10、征信报告

06

一手房相关问题解答

1、名下无房，5年内无购房记录的范围是只算上海吗？

是的，只看上海房产。

2、社保断开过一段时间对买房有影响吗？

没有，不要求连续，按缴纳社保的实际月数来计算。

3、满五唯一是根据网签时间满五还是办产证时间满五？

满五唯一按产证时间来算。

4、2011年前有一套和父母共有的房子，买房算首套还是二套？

可以，11年前与父母共有算无房，所以算首套。

5、朋友有一套12年买的房，房子本身还有贷款，如果把贷款还清，过给我的话，他们买房算无房还是有房？

要看是买卖还是赠与，买卖方式算无房，赠与算有房。

6、已签订拆迁合同，但需要5年以后才能拿到，对五年内买房有什么影响吗？

这种分成2种情况：

①选房前的合同，这个不算拿到房子，算无房；

②选房后的合同，签动迁协议，算有房。

ps：如果是买房，进行了网签，有购房记录，算有房。但如果是卖房，给别人网签后需要过完户才能算自己无房。

7、夫妻名下均无房，婚后共有一套房，目前离婚，我净身出户，离婚超过五年，想买套房，算首套还是二套？

离婚后不追溯，算首套。

注意，一手房在认购环节，认购金银行卡务必提前开通大额支付功能，避免因限额而影响认购。