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光明天安云谷

效果图 ©筑博设计股份有限公司

01

项目概况

光明天安云谷，位于光明科学城核心片区，项目规划统筹面积约2.2平方公里，总建筑面积约630万平方米。复合科研、产业、居住、商业、教育、医疗等相关配套，打造集约高效的国际智慧产学城社区，为企业提供理想的空间配套和产业资源支持。

原光明农场职工一期发展用地TFY22地块项目是一个以产业研发为主体的综合型项目，建筑总高度为89.65米。

项目效果图 ©筑博设计股份有限公司

项目以共享云平台为切入点，将城市公园、城市道路及周边地块紧密联系在一起。云平台是向各个维度开放的连续空间，它拥有开敞空间的呼吸感，并同时具有尺度的自由，步移景异的联动空间。错落有致的平台，宽敞的大步道，精致独特的公共空间，让工作在此的人群享受到一种开心、舒适的工作环境。

项目效果图 ©筑博设计股份有限公司

该项目位于城市主要区域，建筑造型设计的理念以如何配合周边景观环境，加强城市的活力及体现“云平台”这一现代化主题元素为主。通过景观花池与室外露台的结合设计，将周边的公园绿化景观延伸到建筑高层，形成立体的城市公园景观建筑，创造高品质的城市研发生活场所。

项目效果图 ©筑博设计股份有限公司

原光明农场职工二期发展用地TFY23地块项目是一个以产业研发为主体的现代化产业园区，包含1栋产业研发塔楼和1栋宿舍塔楼及裙房配套商业。

项目效果图 ©筑博设计股份有限公司

项目致力于产、学、研、城融合，构建综合的配套系统，构筑世界级平台。将汇聚丰富产业资源，吸引高素质人才，并结合智慧的云服务模式，营造资本、人才等资源加速聚集和流动的平台，助力创新和产业集群发展，支持企业面向全球竞争。

项目效果图 ©筑博设计股份有限公司

产业研发塔楼的入口门厅位于南北两侧，是一个全开放式泛大堂的设计，有挑空两层的柱廊设计，使在此处工作的人能更多的感受自然新颖的空间场所，双大堂设计的第二个大堂位于三层，与云平台，国际会议中心紧密相连。

项目效果图 ©筑博设计股份有限公司

塔楼正南北向布置，有着良好的观景朝向。用地内资源分布有序，工作线方便直达、有效紧凑；生活线舒适悠然、配套齐全，所有工作单元均可与绿色为邻。

项目效果图 ©筑博设计股份有限公司

宿舍塔楼使用L型布局，位于基地西北侧，屋顶设计有泳池与花园，提供了半开放的休闲空间。

项目效果图 ©筑博设计股份有限公司

光明天安云谷，作为未来世界一流科学城的综合配套区，傲踞广深港澳科技创新走廊北门户重要节点，以全球视野、国际标准、时代要求构建产业创新生态圈，它不仅包含由产业链各企业主体构成的核心圈，还包含为企业持续发展提供人才、资金、技术及基础设施等要素的支撑圈，同时园区内将会营造公共服务设施齐备、人文生态良好的环境圈。包括研发办公、国际会议中心、学术报告厅、国际品牌酒店、科技主题商业、人才居住配套等产业。

02

建筑立面

光明天安云谷项目，建筑施工由筑博设计股份有限公司设计，PAG朋格幕墙负责立面幕墙设计，幕墙面积约7.3万平方米，幕墙系统有单元式玻璃幕墙、框架式玻璃幕墙、铝板幕墙、玻璃栏杆、石材幕墙、大玻璃雨棚等。

项目效果图 ©筑博设计股份有限公司

该项目立面设计分为塔楼、裙房两个部分，立面造型设计为现代建筑的设计手法，立面强调简洁干净、轻盈通透，充满现代感。

塔楼立面采用简洁的玻璃幕墙，现代感突出。东、西、南侧每三层均有空中花园，既丰富了立面元素，又将公园景观延伸至建筑高层，提升研发品质。

△ 系统节点图

裙房内商业、社区立面以干净纯粹的玻璃幕墙为主，裙房露台外侧设计干净简洁的水平金属挑板，突出建筑的横向元素，强化明暗虚实对比，使裙房整体呈现水平伸展的形态，空间感轻盈通透。

△系统节点图

该项目国际会议中心在建筑设计上整体以集约化，立体化，智能化，生态化精心设计打造，外立面设计新颖灵动，采用三角元素的现代切割手法及香槟色的金属铝板，“大鹏展翅”现代线条，重新定义光明一流坐标，颇有“光明腾飞“的寓意。

△系统节点图

1、限购限售政策（参考下面表格）

放松限购套数：深户家庭2+1套，单身1+1套：深户家庭可在非松绑区购买2套，另外在松绑区再买一套；单身非松绑区1套+松绑区1套。

非深户家庭最多1+1套：非深户在非松绑区购买1套房需1年社保，松绑区不限购，多孩家庭可多买一套。

取消限售：商品房住宅和公寓取消限售。

取消限价：商品住房和商务公寓取消限价。

调增增值税免征年限5改2：个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。

降购房首付比例：首套房首付比例调整为1.5成，二套调整为2成（深汕首套二套统一1.5成）。多孩家庭买第二套按首套算。

优化房贷政策：名下已有住房无按揭或只有一套按揭中的，再购房时贷款政策按二套算。

以下，是“929新政”的基本情况，做一些补充说明：

1、一个深户家庭已在非核心区有了两套或者已有一套核心区一套非核心区，现在第三套能不能在核心区购买一套(有没有顺序要求)

答:深户居民家庭全市总数不超过3套，其中核心区域不超过2套，这种情况下先签合同，同时也签署好补充协议，最终还需看相关部门最后的确认和细则，同样深户单身已在非核心区有1套，现在在核心区能不能再买一套吗，答案同上

2、非深户的一年社保可不可以断缴？

答:理解可以，上半年出的政策非深户允许15个月看其中12个月即可

3、非深户家庭有两个未成年可以多买一套，这套是可以买核心区或者非核心区吗?

答:是的，通知的内容没有强调只能是非核心区，所以理解全市均可，唯一区别是核心区要1年的社保或纳税

4、深户家庭有两个未成年及以上可以多买一套吗？

答:不可以，深户家庭最多就是2+1，跟有几个未成年小孩无关

5、取消限售是针对新成交物业还是之前不满三年的那些存量房?

答:是全部,从10月1号起执行，通知上写原有政策与本通知不一致的，以本通知为准，所以是全部解除限售

6、深户未婚 (离异、丧偶)带一未成年可以购买全市2套+1套非核心吗？

答:可以，这种情况也是深户家庭

7、非深户离异带2个未成年的已经有核心区1套，现在还可以购买1套吗？

答:可以，如果买核心区就需要1年社保或个税

8、个人住房转让增值税调整了为五改二，那减免个人所得税也是满二唯一吗?

答:错，减免个人所得税是没有变化，依然是家庭满五唯一

9、有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套房可以按首套贷款，那利率是首套还是二套？

答:贷款按首套利率也是首套，特别注意如果有一套住宅+一套单身公寓两笔贷款，此时买第二套房需要跟银行确认核实首付成数多少，(认定公寓为商业性住房的银行可做首付20%，二套利率)也可能不能贷款只能一次性。

10、有两个及以上未成年子女的居民家庭，既然购买第二套房可以按首套贷款，那契税也是按首套计算吗?

答:错，契税是按第二套3个点计算

11、非核心区没有社保都可以购买一套了，那就是非核心区全部放开限购可以买多套吗？

答: 错，不是全部放开，限购的套数依然有要求，比如非深户单身没有社保也只能在非核心区购买一套。

12、港澳台及外籍人士可以买几套?

答:这类人士购房没有变化，只能买一套，香港人未婚可以买一套住宅;如果已经有一套单身公寓不可以再买住宅;港澳台及外籍人士与深户人士组织家庭名下也只能落一套住宅

13、外籍人买房需要什么条件?

●提供护照和满一年外籍人的工作许可证(通过扫码显示最近一年有效)

●如果外籍人工作许可证不满一年，则需要同时提供在深一年以上的个税

●如果没有许可证或个税，就需提供《永居证》，必须有其一

答:护照+工作许可证或者护照+个税或者护照+永居证

2、银行首付政策及贷款利率

商贷：深圳首套，首付比例最低1.5成，银行贷款8.5成，贷款利率3.4%（预计本月20号将还有一波下调）

深圳二套，首付比例最低2成，银行贷款8成，贷款利率3.8%

公积金贷款：首套贷款利率2.85%，二套3.325%

公积金贷款额度：

公积金贷款可贷额度不高于单套住房的公积金贷款最高额度。单独申请的公积金贷款最高额度为50万元，申请人和计算可贷额度的共同申请人共同申请的公积金贷款最高额度为90万元。但是，符合下列情形之一的，公积金贷款最高额度可以上浮一定比例：

(一)使用公积金贷款购买首套住房的，其公积金贷款最高额度可以上浮20%;

(二)使用公积金贷款购买首套住房，且所购住房为绿色建筑评价标准二星级及以上的绿色建筑的，其公积金贷款最高额度可以上浮30%;

(三)生育二孩及以上的多子女家庭(至少一个子女未成年，下同)使用公积金贷款购买首套住房的，其公积金贷款最高额度可以上浮30%;

(四)生育二孩及以上的多子女家庭使用公积金贷款购买首套住房，且所购住房为绿色建筑评价标准二星级及以上的绿色建筑的，其公积金贷款最高额度可以上浮40%。

申请人和计算可贷额度的共同申请人申请公积金贷款前连续三年以上未提取公积金的，按照住房公积金账户余额倍数计算的公积金贷款可贷额度可以提高10%。

（也就是，满足条件的职工个人住房公积金贷款最高额度可由原来的50万元提高至70万元，职工家庭公积金贷款可由原来的90万元提高至126万元。）

3、关于存量房贷款利率

央行官宣10月31日批量下调存量房贷利率，预计平均降幅0.5个百分点左右。且多家银行已经表示，10月12日将发布下调细则。

深圳的首套增量房贷利率式LPR-45bp，即为3.4%，二套LPR-5bp为3.8%。

在深圳，若在2019年10月-2023年9月买房的业主，房贷利率执行城市下限情况下为LPR（4.2%）+30BP=4.5%。

新政落地后，深圳存量房贷业主将有望调整至3.35%-3.55%之间。

若调降50BP，相当于普遍的深圳存量房贷利率加点调为-20BP，与新发放贷款仍然有25BP的利差。

而且大家注意，央行公布的下调原则强调不低于-30个基点，那说明深圳至少要下调60个点才行。

调整后，深圳的存量房贷利率不高于LPR-30BP、不低于LPR-45BP，即3.4%-3.55%之间。

但因每个月20日将进行LPR重新定价，10月20日很可能会宣布LPR下调20bp，假设LPR为3.65%。

深圳存量房贷业主将有望调整至3.35%-3.55%之间。

除此之外，公告内还有几项重磅规定，划重点：

1.若房贷利率为固定利率的，可与银行重新协商，按银行目前的新发放房贷利率水平转换存量贷款。

2.借款人可以与银行协商重新约定存量房贷定价调整周期，最为关键的是，取消房贷利率重定价周期最短为1年的限制，可以最快速享受降息红利。

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