澳洲房产知识|加贷与转贷——让房贷成为物业获利的武器

在澳洲，很多投资者都认为，只有将自己原有的物业出售了才能将其增值体现出来。当然，这是一种获利的方法，却不是唯一的方法。除了选择将物业出售，在有房贷的情况下，小编今天将为大家介绍两种方法，同样可以获得物业增值，那就是加贷（Top up）与转贷（Refinance）。

直接出售物业获利的优缺点

在介绍这两种方法之前，让我们先来看看直接出售物业获利的优势和不足：

一、直接出售物业的优势

1.不再偿还银行贷款及利息。这是很多投资者出售物业所考虑的主要原因；同时可以拿出一定的资金去消费。

2.在投资亏损的情況下（物业贬值），可以在财年税务申报时申请一定的退税补偿。从税务的角度来看，有一定的获利。

二、直接出售物业的不足

1.交纳增值税。作为投资房，在出售时要交纳高额的增值税。投资者在计算获利时，需要將这部分税款从增值部分减去。
2.个人直接出售业时需要花费时间精力等进行广告宣传等；若找中介出售虽然节省了部分的时间精力，不过要支付一定的中介费用。

3.买卖双方若达成购买意愿，需要各自支付一定的律师费用。因为在澳洲物业交易时，必须通过第三方律师的监管和协助等。

整体来说，对于理性且明智的投资者，直接出售物业是迫不得已的一种选择。因为能将银行的钱借到手里进行投资是很好的条件，而放弃这个条件弊大于利。

当然，还有一种特殊的投资情況，就是pay off（全款一次付清）去购买物业，也就是通俗所讲的土豪式投资方式。从投资利益最大化和资金流动最优等方面考虑，一次性付清房款投资是下下策的投资方式。

下面我们来具体看看另外两种投资物业获利的方法：

转贷（Refinance）

Refinance（转贷）常是指终止现有的房屋贷款合同，重新借贷。在重新借贷的过程中，银行也会重新评估房屋的价值。

一、转贷的优势

1.在最低贷款利率和最高贷款额度方面，投资者更加有了选择权。贷款利率低，意味着还给银行的钱就少了；贷款额度高，意味着拿出來的资金就多了。这都是精明的投资者所要考虑的。

2.多方估价，选择最高。道理很简单，哪家银行对物业的估价高也就意味着投资者能拿出来的钱就更多。同时投资者在多方比较之后，也对于自己的物业在市场中的价格有了一定的概念。

3.偿还银行本金或利息的灵活性更高。这一点对于只还利息不还本金的投资者来说，是非常好的条件。保证了他们可以一直持有银行的资金进行投资，并且在计算通货膨胀的情況下，在未来还给银行的钱更少了

二、转贷的不足

1.转贷会可能造成一定的罚金。因为如果签署了在规定时间內要与某银行待够一定时间的条约的话，提前离开某银行就会造成罚金。

2.换银行重新申请贷款，会支付一定申请费用或手续费用等。

整体来说，通过refinance的方式将物业增值从以银行拿出，比top up更加具有优势。当然比直接出售物业就好了更多。

加贷（Top Up）

Top up（加贷），指的是在物业增值的情況下，将物业增值部分从现有贷款银行中拿出的方法。

一般情況下，若投资者是直接找银行的Lender或者Home Loan Manager做的贷款的话，他们可能只会告诉你Top up这一种方法，而避开谈论另外一种Refinance（转贷）。原因很简单：Refinance是换一家银行将物业增值拿出。那么因为投资者换了银行，原有的银行就损失了客户，相应的就损失了关联的各种利益。

一、加贷的优势

1.节省一定的时间和精力。因为现有银行已经有了投资者的详细资料，那么在审批进度等方面就会更加方便一些。

2.避免因为换银行而造成的违约费用。因为有的贷款合约要求投资者必须在某银行待够一定时间，若提前离开就会被罚款。

二、加贷的不足

1.贷款银行选择面过于狭窄，因为只有一家银行可以选择。所以在贷款利率和贷款数额方面就非常的局限。这一条是很多投资者放弃top up而选择refinance的主要原因。

2.偿还银行贷款的方法缺乏灵活性。因为签署了相应的贷款合约，那么投资者就被限定在一个固定的模式里来偿还贷款。尤其是那些只打算还贷款利息而不还本金的投资者，那么一般经过4年时间，就迫不得已的要换银行来重新做贷款了。

3.缺少多方估价。如果仅在现有银行拿出物业增值，那么投资者对于自己的物业在整个市场中到底涨幅了多少就缺少了一个参考性的概念。

整体来说，在投资者不是过于考虑贷款利率和贷款额度的情況下，top up仍然是一种将物业增值拿出的好方法。最起码这个方法要比直接将物业出售好一些。

对于一些精明的房产投资者来说，转贷是必不可少的一个环节。房屋拥有者应每两年或三年向他们的贷款经理人做一次转贷咨询，以保证自己的房屋贷款是现今最低的利率也使自己的房产投资更有效益。

注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律及财务建议。

本文来自澳洲房产网