10月百强房企销售环增超七成！楼市开始触底反弹？

机构预计，相比2023年，今年房企亏损程度有可能减少，2025年业绩将有机会回正

标点财经、投资时间网研究员 董琳

受益于新政利好和房企加大力度促销，10月全国楼市销售迎来久违拐点。

据克而瑞研究中心发布的销售数据，10月单月，百强房企销售操盘金额环比上涨73%，业绩规模达到年内次高；同比增长7.1%，年内首次实现单月业绩同比正增长。中指研究院数据也显示，10月TOP100房企销售额同比增长10.53%，这是在单月销售额同比连续19个月下降后，首次转为正增长。

标点财经、投资时间网研究员注意到，截至今年三季度末，百强房企的业绩规模仍保持在历史低位。据克而瑞研究中心统计数据，1—9月，百强房企实现销售操盘金额为26338.2亿元，同比下降36.6%。在利润端，继2022年及2023年行业全年录得亏损后，A股上市房企盈利承压的趋势并未扭转，截至前三季度未，仍有超五成房企处于亏损状态。

那么，随着10月成交量的“止跌回稳”，房企是否能在年内迎来业绩企稳？

东莞证券研报认为，在房地产优化政策持续发力之下，行业基本面探底信号逐步增强。随着房企前期高价拿地项目逐步消化，未来结算业绩或将逐步好转，计提减值也可能缩减。该机构预计，2024年全年行业业绩亏损程度相比2023年或能减少，2025年业绩有可能修复得以回正。

前三季度超5成房企录得亏损

回顾2024年1—9月，上市房企业绩普遍不佳。

据Wind数据，截至10月31日，A股共有112家房企发布了2024年三季度业绩报告。其中，前三季度营收实现同比增长的房企共32家，占比不足三成；营收同比下滑的有80家，占比超七成。此外，3家房企营收额超过千亿元，分别为万科A（000002.SZ）、保利发展（600048.SH）和绿地控股（600606.SH）；20家房企营收额超过百亿元。

盈利方面，112家A股上市房企中，前三季度归属于母公司所有者的净利润（下称归母净利润）为负的房企共57家，占比超过五成，合计亏损额为523.68亿元。其中万科A亏损最多，亏损额为179.43亿元。

与此相对应，前三季度55家房企实现盈利，归母净利润总额合计约为318.84亿元，盈利在10亿元以上的共10家，保利发展以78.13亿元，稳居行业第一。

另外，前三季度，归母净利润实现同比增长的房企共31家，增幅最大的是天地源（600665.SH），同比增长2604.6%；共47家房企归母净利润同比下滑幅度超过50%，其中深振业A（000006.SZ）净利润降幅最大，同比下滑42612.80%，金地集团（600383.SH）位居第二，净利润同比下滑5978.05%。

标点财经、投资时间网研究员注意到，这是上市以来，金地集团同期归属净利润首次为负，去年前三季度该公司为盈利0.58亿元。对于净利润大幅下滑，金地集团表示，是由于期内项目结转规模及毛利率下滑所致。

2024年前三季度归母净利润超过10亿元的A股房企

数据来源：Wind

制表：标点财经、投资时间网

10月百强销售同比首次回正

9月26日，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了稳楼市信号。此后，住建部、财政部等五部门联合召开新闻发布会，明确促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”。与此同时，国庆假期，典型房企充分利用政策窗口，推出优质项目，开展折扣、优惠券、赠购房权益等多种营销活动，促进商品房销售。

在“一揽子”利好政策及房企全力营销下，10月房地产市场销售出现了较为明显的向好态势。

住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，10月全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%；二手房网签成交量环比增长4.5%；新建商品房和二手房成交总量环比增长5.8%。

据克而瑞研究中心销售数据，10月百强房企实现销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，业绩规模达到年内次高；同比增长7.1%，年内首次实现单月业绩同比正增长。

另据华泰证券统计，百强房企10月单月销售金额中，有83家房企销售额实现环比正增长，较9月增加33家；38家房企销售额实现同比正增长，较9月增加22家。其中，央国企销售业绩明显改善。百强房企中，央国企和民企10月销售金额同比增速分别为23.1%、-12.2%，分别较9月增加62个百分点及26.4个百分点。

分能级来看，一线城市增长较为明显。

10月，重点30城供应环比下降40%，成交环比上升33%，与三季度月均值相比上升37%。其中，一线城市环比上升45%，同比上升9%，较三季度月均增长34%，累计同比下降23%；二三线城市成交环比增幅不及一线，同比持续下降，累计同比降幅显著高于一线城市。

天风证券研报表示，整体来看，房企普遍实现环比三成以上增幅，部分实现翻倍增长。非国央企修复幅度略低于国央企，或与投资收缩更早、高能级新货偏少有关。随着各地楼市成交量的显著回暖，市场“回稳”迹象明显，该机构预计不少房企在今年四季度的业绩将会有显著改善。此外，一线城市楼市回暖的主要标志是交易节奏的显著加快，从购房决策到最终成交的周期大幅缩短。

“金十”行情能否延续？

今年1—10月，百强房企累计业绩为30693.1亿元，同比降低32.7%，降幅较前9月收窄3.9个百分点。其中，5家房企进入“2000亿元”阵营，保利发展以累计销售额（全口径，下同）2840亿元领跑百强；中海地产（0688.HK）和华润置地（1109.HK）紧随其后，累计销售额分别为2404亿元和2033亿元。

标点财经、投资时间网研究员注意到，尽管销售降幅较前9月有所收窄，但10月百强房企销售门槛较去年同期进一步降低，百强房企各梯队门槛值仍处于近年来最低水平。

据克而瑞研究中心数据，10月TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低46.1%至749.2亿元；TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低37.4%和37.5%至205亿元和128.1亿元；TOP100房企的销售操盘金额门槛则降低34.9%至56.9亿元。

此外，与销售回暖趋势不同，10月土地市场供地节奏不及上年同期。

截至10月27日，全国300城10月经营性土地成交规模为7370万平方米，同、环比分别下降40%和11%，土地成交金额为2158亿元，同、环比分别下降48%和18%。

分能级来看，CRIC监测数据显示，截至10月27日，一线城市10月共成交土地116万平方米，环比上月下降53%，同比降幅更是高达76%；成交金额为298亿元，环比下降35%，同比下降72%。二线城市成交建面为931万平方米，环比下降32%，同比下降55%。

在此情况下，克而瑞研究中心认为，10月核心一二线城市周度新房成交面积变动情况存在“先升后降”的现象，11月随着新政利好效应递减，叠加季节性因素，市场增长动能放缓，楼市成交或小幅回落。

业内有分析指出，目前一线城市已出现止跌回稳的趋势，但距离真正的触底反弹还需要时间，“以价换量”仍是市场主流，还需要继续给政策。中指研究院则认为，接下来若货币化安置100万套城中村和危旧房改造，以及收购存量房及闲置土地政策能够落实到位，将有助于加快改善市场供求关系，最终实现房地产“止跌回稳”目标。