房贷利率新机制来了：哪些情况可调加点值？重定价周期要不要调？

近日，中国银行（601988.SH）、工商银行（601398.SH）、农业银行（601288.SH）、建设银行（601939.SH）等多家商业银行发布公告明确，自11月1日（含）起，将陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。本轮房贷利率定价机制调整距离各家商业银行批量完成存量房贷利率调整仅过去一周时间。上述两项调整均是对中国人民银行公告〔2024〕第11号文件（以下简称“文件”）相关要求的积极响应。

文件提出，自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。同时，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。

据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于10月21日公布的2024年10月贷款市场报价利率（LPR）显示：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，两个品种均较上月下降25个基点。这是今年以来LPR第3次下降，也是2019年8月LPR形成机制改革以来降幅最大的一次。此外，据10月31日中国人民银行官网公布，2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%。

银柿财经向部分商业银行方面了解后获悉，随着新的定价机制实行，现已有一批重定价日（为贷款发放日）在10月31日后的借款人的存量房贷利率降至3.3%左右，后续参与批量调整的存量房贷利率大多也将降至这一水平，新老房贷利差进一步收窄，但具体调整结果将根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。

在实际操作过程中，银行工作人员举例解释，假设有杭州市某存量房贷借款人，此前房贷利率为4.75%（2024年1月1日LPR+55基点），2024年10月25日，发放贷款的商业银行通过批量调整将其房贷利率在LPR上的加点调整至-30基点，利率调整为3.9%；若12月公布的5年期以上LPR维持在3.6%，2025年1月1日，该借款人的房贷利率将调整为3.3%（LPR-30基点）。

现阶段，大部分商业银行已在手机APP、微信小程序上设置了“存量房贷利率调整”功能模块，客户可直接点击查询是否满足加点值调整条件，符合条件的借款人可在线提出申请，也可与贷款经办行协商申请，经银行审批通过后，新的利率加点值即日生效。

值得注意的是，工商银行针对客户关心的问题进行解答时指出，10月25日银行方面已批量调整了存量房贷利率，大部分房贷利率调整至LPR-30BP，加点值（-30BP）较全国新发放房贷利率加点值（-52BP）高22BP，暂不符合调整条件，当前您无需提出申请。建设银行方面则补充说明，部分固定利率贷款及采用基准利率定价的贷款，如转换为浮动利率贷款后，加点值高于-22BP，可以申请调整；北京、上海、深圳符合条件且成功办理二套转首套的部分贷款，可以申请调整。

中国建设银行杭州某支行客户经理徐先生还向银柿财经解释道，若借款人的重定价日为2025年1月1日，待至当日，房贷利率将自动调整，无需提出申请。另一方面，银柿财经注意到，现阶段申请将重定价周期缩短为3个月的借款人，并不会早于1月1日享受到调整后的贷款利率。

银柿财经还注意到，目前大部分借款人更为关注重定价周期的调整。此前，房贷利率重定价周期存在最短为1年的限制，借款人可选择重定价日为次年1月1日或贷款发放日。换言之，这一年内，即便5年期以上LPR多次下调，借款人也需等到下个重定价日才能享受到实际的房贷利率下降。但由于今年以来房贷利率整体下调幅度加大，为了尽早享受到更低的利率，多数借款人产生了缩短重定价周期的想法。

银行方面表示，近期有不少存量房贷借款人在线咨询是否应该将重定价周期从1年缩短为3个月或6个月。对此，各家银行的客户经理都会主动提醒，借款人在每笔房贷结清前“有且只有一次”调整重定价周期的机会，调整后无法撤销，应当审慎决策。一旦确认缩短重定价周期，如果后续5年期以上LPR在一年内多次上调，选择短周期的借款人，月供压力或在更短时间内上升。但决定权在借款人手中，最终要基于他们的实际贷款情况以及对现阶段或长周期货币政策的预期和对地产行业发展形势的判断。目前，部分银行已开放重定价周期调整申请，预计将不晚于11月15日开始受理。

银行方面还提醒，对于固定或基准利率的存量房贷，若要参与此次加点值或重定价周期调整，借款人应先向银行申请转成浮动利率，以最近一个月LPR转换为加点形式，加点值等于原合同利率水平与最近一个月相应期限LPR的差值，然后再按照现行规则进行利率加点值或重定价周期的调整。