可否大胆些，政策鼓励“细屋换大屋”？土地房屋是至关重要的问题

文︱刘澜昌

虽然两个特首公开争论了“土地房屋”这个影响香港发展的至关重要的、根本性的问题。但是，“未解决”！香港市民以及中央，都没有看见大方向以及解决问题的细节。

香港和澳门回归祖国，践行一国两制，都有四分之一的世纪，窃以为，澳门对于摆脱“博彩业”的束缚迈向多元发展的金光大道，还没有质的突破。所以，新特首岑浩辉在竞选宣言中指博彩业失序发展“野蛮扩张、一业独大”。香港呢，则依然受困于“土地房屋”桎梏，可怕的是，两个特首的争论表明，尽管回归27年了，解决问题的战略策略以及举措都在管治者中未能形成共识，更遑论有对症下药的手术刀。从“八万五”，到“不造地”“见缝插针”“土地大辩论”，以至“简朴房”，楼市起起落落，唯有董建华是私心一心为香港好，可惜时不与他，其他恐怕有太多的顾忌，因此至今还会争论，共识都“未解决”。

可怕的是，香港的现实告诉大家，这个“癌症”未解决，不但深切影响到市民的住房改善，而且严重拖低香港的竞争力。这个冬天，恐怕香港很多行业不好过。

笔者认为，也许吃过“八万五”亏的担心03年大跌市，是可以理解，于是又再次走到另一个极端，再犯“不造地”的错误。而为“造地”辩护的，事实也则重“简朴房”，“造地”的力度也并不足够。实际上，中央要求彻底解决㓥房，笔者理解这只是“突破口”，香港的房屋桎梏关键还是“土地供应不足”。

故此，笔者认为，治港者不但要抛弃“小政府大市场”的过时的思维，还需要有辩证法的工具箱，懂得“两条腿走路”，把长远和短期有机的照顾到。

具体而言，现今政府“造地”不但不能拖，而且要加快，实际上现在的交椅洲填海是赶不及未来的需求。政府的另一条腿，自然是稳定当下的楼市。财爷已经“撤辣” 了，但是还不够，笔者认为还可以加大力度，可以政策性激励市民“细屋换大屋”！

香港许多市民不知道，中国内地14亿人，人均居住面积达到40平方米，即人均 400呎。香港2021年人口普查结果显示，家庭住户的居所楼面面积中位数为430呎，人均居住面积172呎。于是，“细屋换大屋”，当然是香港广大市民幸福感所在，是大家的追求。也可以说，“细屋换大屋”，是市民的理论“刚需”！

但是，尽管楼价下跌了，但是与一般市民供楼能力还是有很大距离。没有钱，怎么去“细屋换大屋”？那么，政府政策有办法吗？笔者想，起码：

第一，可允许提前市民强积金存款，以缓解首期及供款资金不足问题。

第二，再大幅按揭首期成数。10月新施政报告已有放宽，规定所有住宅物业不论物业的价值及是否自用，以及非住宅物业，按揭成数上限统一为7成，“供款与入息比率”上限划一为5成。可否更大胆，首期放宽到一成。

第三，在印花税上再给予优惠。今年2月财政预算案已全部撤辣，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。政府可否“仁慈”些，对“细屋换大屋”者再减一到二个点印花税，甚至“全免”！也许，这样做不公平。实际上，公平都是相对的。

而且，对于青年“首置”可以更优惠。同时，这个优惠政策有年限，就2年期，到时再检讨。

对于“细屋换大屋”，也是一个趣味数学。香港的有屋族群，一般都希望楼价升，升了表明自己的固定资产上升，身家膨胀。楼价低，未置业的青年高兴，有房者不高兴。但是，对于有房者，这真是一个机会，住800呎的换到1000呎的大屋，宽敞了不说，未来还有升值的可能。香港这个细小的经济体，却有著内地不可取代的优势，楼房的“刚需”是不变的，楼价重启升浪也是可以预期的。十多万高才涌入，租金飙升，就是一个说明。

政府以少收印花税，帮助市民“细屋换大屋”，表面看库房收入少了，但是，换来楼市稳定，当然“很值”！起码，比“盛事经济”大花洒有意义得多。

当楼市稳定了，那么，政府还可以加大力度“造地” 。

笔者仔细研究政府的“十年房屋发展长策”，从梁振英到林郑月娥，到当下，基本都将十年建屋量定为43万个左右，其中公私营也在七三比左右。问题是，土地的供应都够吗，房屋的供应都够吗？答案，应该是否定的。这从“私楼楼价高面积小，公屋排队长上楼慢” 可见。最新一份“十年长策”房屋需求，定出的43万的指标与过去基本不变，多也是一万多，可是大家眼见十多万高才涌进，不算数的吗？

再看土地，报告指，未来十年43万房屋的土地都有了，这可是好消息，但是地在哪里？

报告说，未来十年（即 2025- 26 至 2034-35 年度），“熟地”供应量预计为约 3 000 公顷，当中接近六成约 1 700 公顷来自北部都会区。其余的呢？报告说，有东涌新市镇扩展， 将军澳第 137 及第 132 区， 龙鼓滩填海和重新规划屯门西地区，还有欣澳填海和交椅洲人工岛。笔者相信，交椅洲原计划的1000公顷是一个大头。

现在，政府一再推迟交椅洲填海了，有人还不满意，那么，是否已经明确告诉市场，实际效果的土地供应还是不足的，面粉不够面包当然也不够。那么，请问澳门的难题没有解决，香港的症结又有希望解决吗？

中央能不捉急，频频南下？