对比特朗普1.0和特朗普2.0，中国楼市走势如何？

美国总统大选，牵动全球关注的目光，几乎霸占了各大流社交平台的热搜榜。

尤其是作为史上最为昂贵的竞选大战，烧钱159亿美金，一举超越2020年大选耗资151亿的大关，创出历史新高。这个数字体现了美国大选中资金的庞大规模和重要性。

如此疯狂的砸钱活动，自然拿出巨资投流，同时制造了大量话题，持续为互联网世界贡献了绝大多数流量。

就在2024年11月6日，终于尘埃落定，特朗普击败哈里斯，第二次入主白宫，成为美国第60届（第47任）总统。

特朗普在国际政治舞台上一直是备受关注的人物，其政策举措对全球经济和政治格局都有着深远影响。

在特朗普首次上任1.0时代，即2017-2020年四年时间里，中国房价、成交量恰巧经历了暴涨的阶段。

图片来源：国家统计局

根据国家统计局数据显示，特朗普上台前，2016中国商品房平均销售价格为7565元/平，特朗普下台时，2020年中国商品平均销售价格已经涨至10030.17元/平，全国平均涨幅高达32.59%。

当然，如果分城市来看，很多一线城市、二线城市涨幅远超全国平均水平，不少城市核心地段房价直接翻倍，比如上海、深圳等地主城区，成交价格涨势惊人。

稍微风吹草动，像发布产业规划，新开通地铁线，配建新学校……各种利好都能直接刺激价格一路飞升。

图片来源：国家统计局

房价飙升，销售同样水涨船高，2016年全国商品房销售额为115425.65亿元，到了2020年已经高达169069.01亿元，短短四年时间，总共增长了53643.36亿元，涨幅为46.47%。

除了价格疯涨之外，楼市成交异常火爆。尤其是进入2020年，特朗普首次当选总统最后一年任期里，中国多地出现排队抢房，像万人摇号都不是什么新鲜事，差不多都是新盘开售的标配了。

图片来源：国家统计局

因此，成交面积方面，同样不遑多让，2016年中国商品房销售面积152578.53万平方米，增长至2020年168560.41万平方米，增长了15981.88万平方米，增幅为10.47%。

上述三项数据，均创出历史第二高，很多数据在2021年达到顶峰，但是考虑到统计数据某种程度上有滞后性，因此2021年不少数据是2020年积累的结果。

所以，可以说，在特朗普首次当选美国总统期间，中国楼市不无论是房价还是销售金额、成交面积，都获得爆发式增长‌。

以至于有种说法：作为开发商起家的特朗普上台，有利于楼市发展。

上述观点并非毫无道理，但是，更深层次的原因在于特朗普首次上台后，全球经济环境复杂多变，全球主要经济体大多实行宽松的货币政策。

美国联邦储备系统（美联储）开始降息周期，这导致全球多个国家和地区的央行跟随降息，以维持货币的竞争力和经济的稳定增长。

这种全球性的货币政策宽松，使得资金成本降低，流动性增加，从而刺激了投资和消费，包括房地产市场。在中国，这种宽松的货币政策环境也导致了房贷利率的下降，降低了购房者的贷款成本，刺激了购房需求。

从国际货币体系来看，美元作为全球主要储备货币，其货币政策具有广泛的影响力。美国在这一时期也维持了相对宽松的货币政策，利率处于较低水平。

这导致国际资本在全球流动，部分资金流入了中国市场。中国房地产市场由于其规模大、资产属性强且具有保值增值预期，成为国际资本青睐的对象之一。

同时，人民币汇率在一定时期内保持相对稳定且具有的升值预期，这也吸引了外资流入，进一步推高了房地产市场的热度。

在国内经济转型和需求稳定的背景下，政策调控对楼市的限制有望逐步放松。地方政府面临的财政压力较大，而房地产业作为支柱性产业，稳定的楼市对于地方财政收入的重要性越来越大。

未来，楼市调控政策可能会在适度宽松的背景下逐步释放，这也为房价上涨提供了政策性助力。

综上所述，特朗普首任总统期间，中国楼市的暴涨是多种因素综合作用的结果，包括全球货币政策的宽松、国内经济政策的调整、投资需求的转移、城市化进程的加速、政策利好的叠加效应以及经济转型与需求稳定等，这些因素共同推动了中国楼市的快速增长。

而今，特朗普第二次上台的2.0时代，预计将继续维持采取强硬立场，贸易摩擦可能进一步加剧，投资者情绪可能变得更加谨慎。

美国已经启动降息周期，这可能对全球资本流动产生影响，对中国楼市的资金成本和流动性产生间接影响。

在笔者之前写的《全球聚焦美国大选时，1700亿外资却狂抢中国资产》稿件里提到：

美联储到11月降息25个基点的概率为98%，维持当前利率不变的概率为2%。到12月维持当前利率不变的概率为0.3%，累计降息25个基点的概率为17.9%，累计降息50个基点的概率为81.7%。

未来美国有望再次降息，加上美国总统大选结果公布，不确定性情绪减弱，中国将获得更多调整空间，不排除会有全新力度应对举措，从而推进整体经济平稳发展。

2024年前三季度，中国新房市场活跃度整体偏弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约32%。二手房市场延续“以价换量”行情，交易仍保持一定活跃度，前三季度重点30城二手房成交套数同比下降2%。

房子不好卖，土地也难成交。全国土地市场继续缩量，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超三成，土地出让金降幅超四成，地方财政压力加大。

但是，好在中央、地方都及时发布各类救市政策，力挽狂澜，全力促使楼市止跌回稳。

也许很多人对楼市新政给市场带来的影响力感受并不深，但在2024年11月6日广州房协组织的番禺巡盘活动中，笔者走访的几个楼盘，都反馈新政带动性非常大！

路劲美的隽樾府强调，新政后，10月成交量显著提升，10月1200组客户，来客量增加2.3倍！龙湖金地天峯同样在国庆迎来客户高峰，销售接待量稳步提升。凯德山海连城经过新政后，清不少存货，目前所剩下房源不多。

笔者在写美国总统大选前1700亿外资抢购中国资产就提到，率先全面放开限购的广州楼市火速升温，一手住宅到访量、认购量、网签量均大幅增长。

10月份，广州全市主要在售一手住宅楼盘到访总量为12.77万组次，认购总量8597套，比三季度月均水平分别增长70%、58%。10月全市一手住宅网签10418套、111.47万㎡，环比均增长100%左右，创下今年新高。广州全市二手住宅网签13188套、125.8万㎡，环比分别增长29.5%、26.0%。

因此，笔者认为，随着重磅新政出台，中国楼市已经在止跌回稳的正常轨道上。而且，考虑到美国还将降息，中国后续继续有各种救市组合拳打出，到时有时间不妨研究下换房置换需求。

关键是，为完成全年经济5%左右增长目标，四季度更多宏观增量政策有望持续落地，房地产政策预计将着力稳房价稳预期，扩大需求总量、改善供求关系等或是政策重要方向。

同时，市场有望迎来边际改善，但止跌回稳仍取决于政策力度及宏观基本面改善。

特朗普的经济和贸易政策可能促使外资从中国房地产市场回流美国。如果美国经济呈现出强劲的复苏态势，其房地产市场、股票市场等投资领域将对国际资本有更大的吸引力。

对于中国楼市中的外资而言，它们可能会抛售房产，将资金撤回美国。这将导致中国一些主要城市，特别是一线城市和部分热点二线城市的高端房地产市场面临价格调整压力，因为这些城市是外资较为集中的区域。

新的外资进入中国房地产市场的步伐可能会大大减缓。国际投资者在评估全球投资环境时，会考虑特朗普政策带来的不确定性。

中国房地产市场可能不再被视为稳定且高回报的投资选择，尤其是对于那些追求短期收益的国际热钱。长期来看，外资在整个中国房地产市场资金来源中的比重可能会持续下降，改变房地产市场的资金结构。

不过，上述情况都有可能随着美国持续大幅降息而受到对冲，从而导致更多资本离开美国，到全球其他新兴市场寻找投资机会。像中国这种经济稳定的国家，将成为很多外资的不二选择。

当然，还有一种可能性：特朗普重新担任总统后，人民币贬值预期可能加剧，手握大量现金的投资者会更加关注资产的保值增值，尤其是那些在经济周期中表现稳健的资产。房产，尤其是一线城市的核心地段房产，历来被视为抗通胀的“避风港”。

另外，同样具有风向标意义的中国股市，在特朗普和拜登担任总统期间，跑出截然不同的走势。

特朗普首次担任总统期间（2017-2020年），中国A股上证指数从2017年1月20日的3123点上涨至2021年1月20日的3583点，涨幅为14.7%。

相比较之下，拜登担任总统期间（2021-2024年），截至2024年11月6日，上证指数从2021年1月20日的3583点下跌至3392点，跌幅为-5.3%。

特朗普再次上台对中国楼市的影响是复杂且多维的。一方面，其政策可能导致全球资本流动和汇率变动，对中国楼市产生间接影响；另一方面，中国楼市自身的调整和政策变化也将对市场走势产生重要影响。

总体来看，中国楼市的未来走势将受到国内外多重因素的影响，需要密切关注政策动向和市场变化，以做出合理的置业决策。

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