宅基地出售后政府拆迁的，如何确定安置补偿权益的主体

陕西浩公律师事务所 民商事研究院 文章/杨晋华

一、案件事实

李某于2001年购买了位于S村（非s村村民）11排232号宅基地并建有房屋，并于2003年5月30日办理了集体土地使用证（地号：10345269），使用面积为132平方米。2004年3月16日李某将户籍迁入至新区47号，但不享受村民待遇。张坤法也不是柿园村村民。2009年4月21日，李某与张某（非s村村民）法签订了房屋及宅基地转让协议，约定将涉案宅基地及三层半楼房转让给张某，转让总价款为53万元，先支付50万元，过户手续办成后，张某将剩余3万元一次性支付，协议第六条还约定，如遇国家、政府及行政公用事业征用、征收，搬迁时出让方必须无条件、无偿协助受让方领取全部足额补偿款及房屋，双方并对其它事项进行了约定。次日，张某向李某支付转让款50万元，李某将集体土地使用证原件交付于张某，剩余3万元因未办理过户手续，张某未予支付。此后张某长期在此居住并对房屋重新进行了改建。2013年，区政府对S村进行拆迁改造，涉案房屋在拆迁改造范围之内。经区政府成立的S村拆迁指挥部及村民组在对附属物进行普查及空房验收后，2013年12月25日S村拆迁指挥部与张某签订了拆迁补偿安置协议。

2014年，李某向人民法院提起民事诉讼，请求法院确认其与张某签订的《房屋及宅基地转让协议》无效，并要求返还拆迁补偿安置款。

二、法院判决

法院确认李某与张某签订的《房屋及宅基地转让协议》无效，但驳回李某要求张某返还拆迁补偿安置款。

三、法院裁判要旨

1. 一审法院认为：在区政府对s村进行城中村改造并与张某签订拆迁补偿安置协议后，李某向法院提起民事诉讼，其与张某签订的房屋及宅基地转让协议被法院民事判决确认无效，但该民事判决并未对转让协议无效的法律后果作出处理，双方房屋及宅基地转让协议被确认无效，并不必然导致区政府与张某签订的拆迁补偿安置协议无效及应向李某予以安置补偿的法律后果。

区政府与张某签订拆迁补偿安置协议是基于张某在此长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为张某重新改建的事实。另外，李某与张某在签订房屋及宅基地转让协议时，还专门约定了如遇国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等。该约定表明，双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能，该约定也是转让协议双方对拆迁安置中纯经济利益事项所作出的自由处分，涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能，现仅为拆迁利益，李某在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，请求撤销中原区政府与张某签订补偿安置协议并请求对其进行安置补偿，缺乏事实和法律依据，且有违诚实信用和公平原则，对其诉讼请求不予支持。

2.二审法院认为：区政府在与张某签订《拆迁补偿安置协议》过程中，已审慎履行了行政职责，并不存在违法之处，李某起诉要求确认区政府与张某签订的《拆迁补偿安置协议》无效，并参照上述标准与自己签订《拆迁补偿安置协议》，其实质是对拆迁补偿安置的利益归属产生争议，但区政府与张某签订的涉案《拆迁补偿安置协议》并未从法律上对拆迁补偿安置的利益归属作出确认，如果李某与张某因拆迁补偿安置的利益归属发生争议，可以通过民事诉讼解决。

3.再审法院认为（最高法）：根据原审查明的事实，李某要求确认《房屋及宅基地转让协议》无效的民事诉讼是在s村拆迁指挥部与张某签订《拆迁补偿安置协议》以后提起的。基于张某在此长期实际使用居住及拆迁改造时的房屋也为其重新改建的事实，区政府根据张某提供的《房屋及宅基地转让协议》、《集体土地使用证》原件、《村附属物普查表》、《承诺书》、《空房验收单》等材料，与房屋的实际使用人张某签订涉案《拆迁补偿安置协议》，已履行了审慎审查的职责，并无不当。另外，李某与张某签订的《房屋及宅基地转让协议》中专门约定了如遇国家、政府征收，出让方必须无条件协助受让方领取全部补偿款及房屋等内容，该约定意味着双方在签订协议时已经预见到涉案房屋被征收、征用的可能，也是协议双方对拆迁安置中所涉经济利益作出的自由处分。虽然双方签订的转让协议已经司法程序确认无效，但李某在已将房屋及宅基地转让交付多年并已取得对价的情况下，要求确认区政府与张某签订的《拆迁补偿安置协议》无效并对其进行安置补偿，有违诚信和合理原则，亦不符合法律规定，本院不予支持。目前，涉案宅基地及房屋因被拆迁已丧失了居住和使用功能，已转化为拆迁利益，如李某对拆迁安置补偿利益分配有异议，可通过民事诉讼途径另行解决。