被商贷利率追平，公积金房贷利率有必要下调吗？

公积金曾经是很多人买房时梦寐以求的贷款来源，但是这种情况正在发生逆转，公积金贷款利率已经被商贷利率追平，对公积金贷款利率进行调整的呼声也越来越高，那么公积金房贷利率有必要下调吗？本文就来聊聊这个问题。

公积金贷款受欢迎的原因有两个，一方面自己和公司缴纳的公积金可以偿还房贷，另一方面更重要的是公积金利率普遍比商业贷款利率要低得多，尤其是在2022年之前，楼市火爆，住房商业贷款利率普遍在5%以上，高的甚至达到6%，但是公积金贷款利率却只有3.25%，比商贷利率低1-3个百分点，这种高低利率之间带来的月供差异是巨大的。

以前公积金利率和商贷利率带来的差异有多大呢？下图是利率分别为3.25%、4.25%、5.25%和6.25%时月供和利息总额，房贷本金是100万，基本上房贷利率每降低1个百分点利息总额就会降低20万左右，也就是占到房贷本金的20%左右，当房贷利率为5.25%的时候，房贷利息和房贷本金是一样的多，一旦上升到6.25%的时候，房贷利息比本金还要高出21.7万。

而公积金利率只有3.25%，利息总额大幅降低到56.7，较6.25%的时候少了65万，占到本金的65%，所以，我一直强调一个观点：降利率就是降房价！当存量公积金和商贷两种利率的时候，这是房贷利率的双轨制，但这是对那些拥有稳定工作群体的安全性补偿，利率总是对那些信用更好的人更友好，信用越差，利率越高。

过去一年利率发生了显著变化，首先是公积金利率降低到2.85%，而二套房的公积金利率是3.325%，较之前也有了明显的下调；其次是存量商贷利率在央行的意志下也大幅下调，统一调整为：LPR-30BP；按照最新的LPR数值（3.6%），当前的存量房贷利率将降低至3.3%。

这就发生了一个小意思的现象，存量房贷利率已经比公积金二套房贷利率还要低，这是以前从未有过的事情，同时，现在某些地区的银行新发放的房贷利率甚至低于2.85%，这是广州最近就发生的事情，当这个事情上了新闻之后，上面想到的是马上限制这种商贷利率的出现，要求新发放的房贷利率不得低于公积金利率。

所以，最近广州那些银行又纷纷上调新发放的房贷利率，这个事情怎么看？我认为公积金房贷利率是应该继续下调的，新发放的房贷利率其实反应了市场的真实情况，当前楼市低迷，房价持续下跌，我们的银行业要让利于民 ，改善房奴们的家庭现金流，既然市场已经往更低的方向走的时候，那么我们的公积金利率应该随之下调，而非是成为商业贷款利率继续下调的拦路虎。

现在动态房贷利率调整机制已经出来了，存量房贷利率的调整有两个因素 ，一个是LPR的调整；还有一个是新发放房贷利率；如果上个季度全国新发放的房贷平均利率加点的“基点”低于你的房贷利率加的“基点”30个BP，那么你就可以向银行申请下调，一直调整到维持30BP的差距。

那么问题来了，如果新发放房贷平均利率不能继续下调，因为被公积金堵在那里了，那么存量房贷利率想要继续下调就难了，整个公积金竟然成为了存量商贷利率继续下调的障碍，这是各方都没有想到的。

现在最佳的方法就是下调公积金利率，第一步是统一首套和二套公积金利率，既然存量房贷利率都不分首套和二套了，甚至新房的购房首付都已经将首套和二套统一为15%，那么我们的公积金利率为什么还要分首套和二套呢？

第二步是下调公积金利率，在2.85%的基础上继续下调，拥有公积金的人群工作稳定 ，信用较好，违约的概率更低，享受更低的利率无可厚非。大家认为呢？