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直击合肥楼市回暖,这才是市场的真实温度...

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都在说合肥近期楼市回暖了。单从数据表象,环比看是有回暖,而且还很明显。但深究其背后的原因却很耐人寻味,可以用“药不能停”来形容...

这种回暖迹象还能维系多久?本期我们来一起探讨一下...



合肥楼市实拍图

NO. 1|壹

市场回暖建立在“药不能停”的基础上

10月并非今年新房最高点,11月有降温迹象

从新房月度成交量上来看,10月新房成交量环比上涨78%,成交均价2.57万/㎡,价格环比上涨7%,确实涨了。

但从趋势上不难发现,10月并不是合肥今年的成交最高点。给大家大概梳理了下。2024年1-10月合肥有4个高位成交的月份。分别是5月、6月、7月和10月。细心的网友应该能发现这几个月有一个共鸣点,那就是都有利好政策刺激。

5月合肥房展会带动,合肥新政细则发布,针对保障性住房卖旧买新购房补贴等政策,房展会现场房企的让利不少3%,要知道5月房展会仅4天时间成交了764套,日均成交量更是达到了达到房地产高峰时期日均成交量的7成以上。

6-7月人才房拉升成交,6-7月新房市场供不应求,但成交均价下降明显,主要是因为合肥这段时期“人才房转商品房销售”,价格低又是现房,毓德雅苑擢秀园等人才公寓转商品房集中备案,成交量猛增,但同时也拉低了整体市场成交均价。

10月房展会带动,10月在止跌回稳降准降息降低存量房贷等大招接连放出后,一个是市场信心恢复了,另一个是房展会期间的房企让利,又刺激了一波市场购买。



数据来源:第一房研究院AI楼市指数系统

新房周均成交量最能体现市场真实表现。从数据走势我们不难发现一个问题,10月份的回暖是相对近3个月来说的,实际上还没达到今年6月份的水平。要知道,6月基本上就快到传统淡季了。

具体来分析下走势情况,今年2-7月新房的市场都在逐月攀升,7月达到了目前2024年月度成交的顶点。8-10月市场整体不及之前邻近的月份,11月从目前来看周均成交有点哑火了,基本上也只能达到9月份的水平。新房市场有降温的迹象...



数据来源:第一房研究院AI楼市指数系统

二手房热度不减

二手房月度市场方面,从数据走势来看,10月成交量方面确实创近7个月新高。但仔细看会发现,从2024年1月到现在,二手房价格一直在“阴跌”。拿10月份来看,对比1月份,二手房成交价已经下降了约接近2000元/㎡。但整体降价幅度在减缓,7-10月成交均价都在1.5万/㎡以上,降价幅度都在200元/㎡ 左右。

可能合肥的二手房确实已经快接近底部了吧。毕竟二手房更市场化,业主想快速出手,除了降价也想不出来更好的办法。而且,拿9月新房和二手房价对比,新房均价已经比二手房均价高出1万+/㎡。这个就非常夸张了....



数据来源:第一房研究院AI楼市指数系统

从10-11月合肥周度二手房市场来看,11月第一周的前6天是卖了638套,按日均销售106套计算,理论上1-7号应该能达到744套。这个成交量和10月高峰期的第三周和第四周都差不多。说明目前来看,进入到11月份,合肥的二手房市场热度仍在。



数据来源:第一房研究院AI楼市指数系统

NO. 2|贰

10月卖得好的都是这些楼盘

新房市场:性价比、高改是目前的主流

从统计的10月份新房项目成交前20排名来看。大部分楼盘集中在淝河、政务东和省府、蜀西湖等板块。细观前三名不难发现,前两个是计容新规后的项目,第三名是省府板块新开的豪宅项目。



1、中海悦府:共计规划9栋楼,均为14-17F的小高层产品。整体采用高低错落的规划设计,共有建面约133㎡、约166㎡两大户型。



项目规划效果图

得益于“无论封闭与否,阳台只计一半面积”的新政优势,项目实际得房率达到了惊人的90%。

换句话说,约136㎡户型对标市面上约150多平米的产品,约166㎡户型的实际使用面积,也超出了市面上很多180多㎡的户型。



项目规划效果图

项目首开于2024年9月28日,再次创造合肥线下近千人抢房,一次性推出310套房源,也是合肥市区2024年以来首开体量最大项目。10月18日二次加推,开盘即售罄,全盘472套房源全部推出,销售周期历时一个月,去化达到96%。项目10月成交金额9.8亿元,位居10月项目成交榜第一位,成交均价23041元/㎡;项目主打的就是一个高得房率、高性价比。

2、保利龙川瑧悦:合肥计容新规调整后的另一家楼盘,共计规划14栋楼,以小高层、洋房为主,主力户型面积段约140-190㎡。



项目规划效果图

跟中海悦府一样,保利龙川瑧悦的得房率也非常高。此前爆出的约140㎡、约168㎡户型,都达到了90%。洋房产品更是飙至95%,公摊比例仅有5%。



项目规划效果图

项目位于包河政务东板块,国庆期间首开,累计备案4.45亿。项目主打也是高得房率、高性价比。

3、越秀观樾:共计规划8栋楼,纯洋房。整个小区只有138户。小区风格是“原创新徽派”,项目户型200㎡ 起步,311㎡户型总价1500万起步,主打的就是顶级改善。



项目效果图

项目位于省府板块,首开当天去化近8成,毛坯单价达到了5万6刷新历史。10月备案3.58亿,位列10月排行榜第三位。

二手房市场:降价让利是主流

统计了一下合肥10份合肥二手房降价房源有3.88万套,是涨价房源的9.3倍。这个数据一出来,合肥整体二手房的价格想不降都难。

来看几个典型案例:

滨湖区,保利和光尘樾和锦南园,一套房源降价73万。

该房源是保利的洋房产品,4室2厅2卫,建筑面积141.45㎡,目前报价560万,单价约3.96万/㎡,降价73万



政务区,置地栢悦公馆,一套房源降价60万。

该房源是政务区的豪宅项目,置地的大平层,4室2厅,建筑面积172.68㎡,目前报价1060万,单价约6.14万/㎡,降价60万



合肥楼市实拍图

庐阳区,国贸天成,一套房源降价190万。

该房源是庐阳区四里河板块的底复带院子产品,3室1厅,建筑面积137.1㎡,目前报价590万,单价约4.3万/㎡,降价190万



NO. 3|叁

结语

合肥楼市到底有没有回暖要看怎么对比。如果对比前两个月,那肯定是回暖了,但也没有特别明显,只是说在近几个月的表现里面非常突出。纵观合肥全年的市场表现,目前的楼市表现还是弱复苏。新房市场目前来看11月份开始出现降温迹象,二手房市场还是在降价换量,但是基本上降价空间快到极限了。

合肥整体市场受政策带动影响较大,想要持续保持高热度,少不了利好政策的持续加持...

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