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在过去两年中，房价持续下跌，新房市场也是一片哀嚎，新房指导价也是失去了意义，kfs纷纷降价求生存，即使这样有些项目去化也不理想

但是在朝阳有这样一个片区，在这低迷的两年不仅去化好，而且成交价格相比指导价来讲还高了那么一点点，不要小瞧这一点点，因为大部分片区都没有

这个片区就是朝阳区十八里店
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这里统计了目前朝阳在售新房的主要几个片区，这在7个片区中，只有十八里店的新房平均成交价是高于指导价的，至于其他片区新房都低于指导价，最高低10%，并且从网签量来看，十八里店也是朝阳片区中的佼佼者

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*（对上面数据做个解释，酒仙桥低是因为开盘时间短，不到一个月做到近20%的网签率也很高了；奶西低主要是让望京云尚和望京国誉府拖累，中建宸园88%和望京金茂樾95%的网签率，基本清盘；东坝让北熙区拖累）

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为什么十八里店能够抗住下行市场的影响量价齐飞呢？

1、十八里店新房整个销售周期不是完全处在市场下行阶段，从片区第一个盘，金隅昆泰云筑2022/08/27号开盘，二期2022/12/25号开盘，这两个盘正好赶上21-22年大涨的尾巴，北京市从23年一季度后就开始一路下行，所以像金隅三期云未和保利朝央和煦都没有赶上利好，属于逆风翻盘，特别是保利朝央和煦，今年1月中旬刚开盘，截止到10月底，网签已经接近90%

2、位置：紧邻四环，供应稀缺

在近几年，朝阳区四环里供地只有小红门地块，4-5环供地最近有酒仙桥，在之前就是王四营和十八里店了，所以从地块位置来讲相对稀缺，特别是整体开发的地块
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3、规划

十八里店虽然有朝阳港的规划，但归根结底就是在朝阳东南方向打造一个高端的纯居住改善片区，本身没有产业加持，这是相对来讲不太有利的一点

有利的点是，正因为不是产业规划，所以片区的未来很明晰，只需要卖地，盖楼，卖楼，完善配套即可，没有产业招商引进的不确定性，所以片区完善的速度会快一些
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并且十八里店分两期，一期已经完全拆迁完，二期部分拆迁完，目前在售地块就是一期地块；这个相较于小红门新旧结合，酒仙桥拆一建一，十八里店是完全全新地块，未来的客群也会更稳定一些
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4、交通

十八里店距离四环只有800米，地铁17号线北段，南段已经开通，预计25年全线开通，到时通过17号线，十八里店能够承接北边来自国贸、望京、未来科学城，南边亦庄经济开发区的高端客群，这弥补了没有产业规划的缺憾

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5、教育

人大附的落地对十八里店的加持非常大，最初金隅昆泰云筑刚开盘时，学校还没有敲定，很多买的人也在犹豫，而敲定之后，十八里店的销量又迎来一波高峰，我当时有一个开盘下定的购房者，买了之后心里也是一直不安，直到人大附的消息敲定，心才终于落地

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人大附朝阳学校是一期九年一贯制，小学+初中，预计2025年交付使用，在二期地块会建设高中部，预计最快26年投入使用

6、价格
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十八里店从金隅三期7.5万/㎡的指导价，到保利朝央和煦涨到7.8万/㎡，而最新的金隅·东序涨到7.9万/㎡，在整个朝阳，指导价比十八里店低的也只有王四营三兄弟了

像小红门是8万/㎡，黄渠8.5万/㎡，酒仙桥12.5万/㎡

放在南城对比大红门9.5万/㎡，新宫8.3万/㎡

虽然片区还尚不成熟，但综合位置，交通，学校，价格以及产品等各方面的考虑，十八里店会是700-1000万左右的客群头部考虑的范围

目前十八里店房源相对充足的只有金隅三期云未，云未之所以去化相对较弱，目前不到60%，主要是需求优点偏离主流了，83㎡的1居，106和128㎡的2居，这就有点改善过头了

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而新项目金隅·东序则吸取了云未的教训，老老实实的做刚改和改善户型，这次面积主要是从96㎡小三居到189㎡的大四居，预计总价700w+起

产品力上也下足了功夫，成为十八里店片区第一个带阳台的项目

当下新政的实施，市场的好转，十八里店的价格未来应该还会坚挺下去

随着后续地块的陆续入市，学校、商业的完善，十八里店也会成为朝阳东南片区新的改善片区，在通勤范围内，这个片区还是很值得一看的

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