买了房，你可能住不进去——居住权的尴尬

“居住权的设立、变更和消灭的具体程序和标准在不同地区可能存在差异。尽管民法典规定居住权应当登记生效，但在实际操作中，由于种种原因导致部分居住权未能及时登记，居住权就会产生争议。”

自民法典新增居住权相关规定以来，这一制度就引起了社会的广泛关注。近期，《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）公布，居住权制度再次引发热议。

民法典规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

居住权如何登记、如何变更、如何撤销、跟房屋相关其他权利出现冲突时如何处理，都成为随之而来的问题。

《办法》共26条，包括总则、首次登记、变更登记、注销登记、其他规定及附则六方面内容，明确了办理居住权登记的具体流程，强调设立居住权的不动产用途必须为“住宅”，且居住权不得继承和转让；增加了以生效法律文书设立居住权的情形；规定已办理居住权登记不影响办理不动产转移、抵押登记。

北京出现多起居住权纠纷

2021年，自然资源部在民法典施行后选取了15个城市开展居住权登记试点工作，试点城市包括重庆、安徽合肥、湖北武汉、山东济南、四川成都、湖南长沙、浙江杭州等。

《关于〈北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）〉的起草说明》提到，“我市虽未被纳入试点城市，但同步持续开展政策研究，为解决现实需要，落实司法判决，草拟了本《办法》”。

从实际情况看，北京目前尚不能进行居住权登记，且的确已经出现多起因居住权引发的司法判决。

“2022年年初买房时，得知民法典规定房子里可以设立居住权，怕买到手的房子没办法住，我就向北京市不动产登记中心咨询自己要买的房子是否设有居住权，窗口办事人员称‘目前没有窗口受理居住权设立和查询业务’。”刘磊（化名）经多方了解到，即使民法典已经规定可以登记设立居住权，但2022年时北京市朝阳区还未开始居住权登记。

《法治周末》记者还查询到北京市第一中级人民法院曾发布过一起相关案例，明确再婚丧偶老年人可基于去世配偶遗嘱取得房屋居住权。

案例中，被继承人杨某某与刘某某是再婚夫妻。杨某甲、杨某乙是杨某某与前妻的女儿。杨某某生前订立遗嘱，内容为“某某房产产权归女儿杨某乙所有。但使用权可给其现任妻子刘某某供其永久居住。但如遇以下情形（1.出租；2.再婚；3.买卖等有违夫妻关系的情形），其居住权收回，杨某乙有处置权。”后杨某某去世。刘某某认为房屋属于夫妻共同财产，并主张对房屋享有居住权。

北京市第一中级人民法院经审理后认为，杨某某在遗嘱中写明再婚老伴可取得的是“永久”性居住权利，而且依据遗嘱内容，只有符合特殊情形时，遗嘱继承人杨某乙才可以依法处分房屋。杨某某生前与刘某某共同居住于涉案房屋，杨某某在此为刘某某设定居住权，有为再婚老伴老年生活安定、避免劳累奔波的考量，应予尊重。法院判决，涉案房屋由刘某某享有完全居住权，杨某乙于房屋可办理不动产登记之日起三十日内配合刘某某办理居住权登记。

依照此判决，当北京无法进行居住权登记时，法院的判决就会落空。

发稿前，《法治周末》记者致电北京市朝阳区不动产登记中心，工作人员回复称：“目前北京市朝阳区还没有关于居住权登记的业务，无法登记居住权，即使依据法院生效的判决也没有办法进行登记。”

值得注意的是，依据不动产登记有关法规规定，《办法》在合同设立和遗嘱设立居住权之外，还增加了以确认居住权的生效法律文书设立居住权的情形：若以人民法院、仲裁机构的生效法律文书确认设立居住权，当事人可以单方面向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书、身份证件、确认设立居住权的生效法律文书。

北京市不动产法研究会理事王佳红告诉《法治周末》记者：“以合同、遗嘱或是生效判决确认的居住权，居住权人应当到相应机关进行居住权登记，居住权也自登记时设立。如因登记机关缺少登记程序无法登记可能会导致判决无法落地。”

居住权经过登记才可产生效力

根据民法典规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

王佳红表示，居住权给了特定人群一定的保障：“居住权制度出台前就有老人在遗嘱中为再婚配偶设立居住权益的案例。但在实践中，再婚配偶的居住权益却很难得到保障。很多子女继承房产进行产权登记后就对房产进行售卖，房屋产权人更换后，再婚配偶就无法再享有居住的权利了。在居住权制度出台后，一旦居住权人进行居住权登记，无论房产如何处分，居住权人的权利都能得到保障。”

王佳红还透露，在夫妻离婚的情形下，居住权也能起到关键作用：“在离婚案件中，经常出现为保障另一方生活而给予其居住权益的情况，但如果居住权未做登记，后期也难免会出现对房屋进行售卖后弱势一方的居住权益受损的情况。”

而记者在采访中发现，并非所有城市都在民法典施行后开展了居住权登记工作。

首都经济贸易大学法学院民商法教研室主任陈磊在接受《法治周末》记者采访时表示：“居住权的设立、变更和消灭的具体程序和标准在不同地区可能存在差异。尽管民法典规定居住权应当登记生效，但在实际操作中，由于种种原因导致部分居住权未能及时登记，居住权就会产生争议。”

北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧告诉《法治周末》记者：“民法典设立居住权并作出相关规定后，如果能够作居住权登记是最好的，但是如果由于种种原因没有进行居住权登记，居住权又出现争议的时候，法院是否认定居住权的有效性，要结合实际情况，如果双方都认可居住权合同或者遗嘱的有效性，法院通常会认定居住权成立，但是如果任何一方觉得居住权的设立可能损害其他人的利益或者其他情况，那法院有可能不认定居住权成立。”

天津的一起案例中，法院就认定居住权人应按照该合同约定居住在案涉房屋内直到百年之后，且居住权人应依法到登记机构申请居住权登记。

薛某山（男）与李某荣（女）原系夫妻，2017年5月，双方达成协议约定：薛某山将某房屋拆迁后获得的还迁房交由李某荣永久居住，直至李某荣“百年”后返还，在居住期间，薛某山不得以任何借口出租或出售。2019年9月25日，薛某山获得还迁房，李某荣要求居住该房屋，但薛某山不履行协议内容，故李某荣向法院提起诉讼。

天津市东丽区人民法院认为，居住权人有权按照合同的约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活的需要。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。本案中，双方于2017年5月签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。原告李某荣应按照该合同约定居住在被告薛某山所有的天津市东丽区某房屋内，直到原告百年之后。且原告应依法到登记机构申请居住权登记。

2021年5月19日，东丽区法院作出判决：确认原告李某荣对坐落于天津市东丽区某某房屋享有居住权，被告薛某山于本判决生效之日起十五日内协助原告李某荣到登记机构申请居住权登记。

不过在采访中，有专家提醒，在可以做居住权登记的城市，一定要在居住权合同签署后及时登记，否则权利可能会受损。

广州公证处公证员叶俊萍曾讲述一对老夫妇因未及时登记居住权而无法享受居住权益的案例。

“李女士和刘先生是再婚夫妻，刘先生为方便孙子上学，将福利房过户给自己儿子，同时这对老夫妇在公证处设定了居住权，但未按公证员提醒去办理居住权登记。刘先生去世后，其儿子因公司破产要卖房子，李女士因未登记居住权，导致居住权合同无法限制继子对房屋的任意处置。”叶俊萍说，居住权需要经过登记才发生物权的效力。保险起见，要到相关部门登记备案，以保护自已的权益。

在陈磊看来，《办法》明确了居住权登记的程序和要求，有助于减少实践中的争议，更好地保护各方当事人的合法权益。

居住权人与不动产权利人的利益需平衡

房屋买卖中，如果买到了设立有居住权的房子怎么办？是近三年来跟居住权相关的热议问题之一。

“买到登记了居住权的房子，原来的房主说‘我要再住十年’。”在社交平台上就有网友求助，他的朋友买的二手房里面被登记了居住权，现在产权人没办法住进去。

已经开始居住权登记试点城市的网友支招：“买房子前一定要让原房主到不动产中心打印一份产权调查，确认有没有居住权？如有，设了多久？不然很可能会出现‘房子归你、但你住不了’的尴尬情况。”

“不动产权利人虽然可以过户有居住权的房屋，但不能消灭居住权，根据物权的优先性原则，一旦居住权依法设立，它就具有对抗所有权人的效力，这意味着即使所有权人想要出售房屋，也不能剥夺居住权人的居住权，居住权不会因为产权人信息的转变而发生变化。拥有居住权的人虽然没有房屋所有权，但可长时间甚至终生居住，受到法律保护，而购房者只能等居住权期限届满或者居住权人死亡，才能拥有房屋全部的使用权。”陈磊说。

此次《办法》中也明确，已办理居住权登记的，不影响办理不动产转移、抵押登记，但不动产登记机构应告知受让方和抵押权人居住权登记情况。

对于此类情况，王佳红提醒：“如果新物权人权益受损，可追究前房主的法律责任，如要求解除合同、退回房款，也可主张赔偿。”

陈磊认为，在保障居住权人利益的同时也不能忽视不动产权利人的权益。

“在探讨居住权登记制度时，如何平衡居住权人和不动产权利人之间的利益，《办法》还需要做更全面的考量和精细的设计，否则将可能导致不动产权利人排斥设立居住权或者不那么轻易地同意设立居住权。从长远来看，要合理确定双方当事人的权利与义务，尽量在居住权合同中明确居住权的期限、居住的条件和要求、合同解除的条件以及是否允许出借、出租房屋等相关事项，尽量从明晰合同权利义务这一角度，减少涉居住权相关纠纷的发生。同时，在居住权与房屋所有权发生冲突后，要注意利益平衡，避免出现侧重保护一方利益、导致另一方利益严重受损的情况。”陈磊说。

此外，他还提出，有必要谨慎地设立居住权的撤销程序：“撤销居住权的理由可以包括居住权人严重违反合同约定，比如，故意破坏房屋或非法转租；居住权人不再需要该权利，如已找到新的住所；或是存在欺诈行为导致居住权设立的基础不真实等情况。如果居住权被撤销，还应该提供一定的救济措施，比如提供临时住房或适当补偿，以减轻对居住权人的不利影响。”

王佳红指出，《办法》对居住权登记的程序进行了明确，但还有一些地方需要细化：“《办法》中规定‘以共有的不动产设立居住权的，应当经全体共有人一致同意’，北京目前很多房产都有银行贷款，如果银行作为抵押权人不同意，就无法做居住权登记，无形地缩小了居住权登记范围；以遗嘱设立居住权时，不动产登记机关对生效遗嘱的确认程序需要更加明确。”

来源：法治日报微博