(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景与原告诉求
(一)原告主张
原告孙贤向本院提出诉讼请求:
1. 依法确认位于北京市 M 号房屋归原告孙贤单独所有。
2. 判令被告立即腾退上述涉案房屋。
3. 诉讼费由被告承担。
(二)事实依据
原告与被告于1988 年登记结婚,2003 年经法院调解离婚,当时双方确认婚姻存续期间的共同财产已分清。2007 年,原告用自己离婚后的 3.5 万元购买了单位租给自己的一居室楼房,产权归原告个人所有。约在 2014 - 2015 年期间,原告将该房屋以约 325 万元价格出售,并使用其中的 1335000 元于 2015 年购买了北京市 M 号房屋。
因原告身体残疾,便委托前妻(被告)帮忙办理购房手续和房产登记手续。然而,被告在原告不知情且未同意的情况下,在涉案房产购买合同买受人处添加自己名字,还在涉案房产登记材料的《共有产权声明》《授权委托书》中伪造原告签名,并向不动产登记中心出示虚假材料,将房屋登记为原被告共同共有。原告委托被告用自己的银行卡支付全部购房款。涉案房屋产权证下发后,原告才发现被告私自添加名字的情况。因二人之子需要居住,原告曾同意被告暂时居住使用房屋中的一间。现原告欲出售涉案房屋,双方因房款份额产生纠纷,原告遂诉至法院。
二、被告辩称内容
(一)被告钱刚辩称
不同意原告的诉讼请求。涉案房屋登记在双方名下,买房的钱来自之前双方共有的房屋(房改房),自己提交过情况说明,内容基本一致,所以这套涉案房屋应是双方共同财产。此外,确权和腾房不是同一法律关系,自己有居住和使用的权利,不同意腾房。
三、法院查明事实
(一)婚姻与住房历史情况
1988 年孙贤与钱刚登记结婚,2003 年经法院调解离婚。调解离婚时,双方共同居住的北京市一号房屋(一号房)是孙贤单位以孙贤名义分配给二人的住房,法院建议在调解书中对一号房进行确认以避免纠纷,但孙贤和钱刚表示自行协商处理。离婚后,二人仍居住于一号房内。
(二)房屋购买与出售情况
1. 2007 年 5 月 17 日,孙贤的单位出具《单位出售公有住房房价计算表》,显示购房人是孙贤,男方工龄 20 年、女方工龄 17 年,共计 37 年,实际房价 34381.87 元。同年 5 月 30 日,孙贤支付售房款 35201.7 元。
2. 2015 年 7 月 4 日,一号房被出售,售房款 3250000 元全部打入孙贤账户。同年 8 月 31 日,案外人将北京市 M 号房屋(涉案 M 号房)出售给钱刚、孙贤,双方签订的《存量房屋买卖合同》显示出卖人 xx,买受人钱刚,买受人共有人孙贤,房屋成交价 1335000 元,“买受人(签章)”处有钱刚、孙贤签字。
(三)房屋登记与争议产生
2015 年 9 月 16 日,钱刚就涉案 M 号房申请办理房屋所有权转移登记手续,并提交相关申请材料。2015 年 9 月 24 日,钱刚领取涉案 M 号房的房屋产权证,其上载明共有情况为共同共有。孙贤对此有异议,诉至本院。
(四)庭审陈述情况
庭审中,钱刚称因孙贤身体不便,一号房的出售及涉案M 号房的购买均由其办理,一号房购买时用了自己 17 年工龄且孙贤知晓,出售一号房就是为了购买涉案 M 号房,所以用出售一号房所得价款中的 1335000 元购买了涉案 M 号房,办理涉案 M 号房产权变更登记手续时,提交材料中的“孙贤”签字均是自己代签。孙贤认可这些事实,但表示涉案 M 号房的购买是口头委托钱刚办理,没有书面委托手续。
(五)房屋居住情况
另查明,涉案M 号房现实际居住人有孙贤、钱刚及二人的儿子、儿媳、孙女。
四、裁判结果
驳回孙贤的诉讼请求。
五、案件分析
(一)争议焦点分析
本案关键争议在于涉案M 号房是孙贤个人购买并委托钱刚办理相关事宜,还是孙贤与钱刚共同购买。这涉及到对房屋购买资金来源、双方在购房过程中的行为以及委托关系的认定。
(二)权益关联分析
1. 一号房与本案的关系
虽孙贤和钱刚已离婚,但离婚后长期共同居住,一号房购买时使用了钱刚的工龄,这表明一号房涉及钱刚的权益。这种权益关联在判断后续涉案M 号房的产权归属时具有重要意义,因为房屋产权的取得往往与购房资金来源等因素密切相关。
2. 购房款来源对 M 号房产权的影响
双方均认可购买涉案M 号房使用了一号房出售所得款项,这一事实进一步将一号房与涉案 M 号房的权益联系起来。由于一号房存在钱刚的权益成分,那么用于购买涉案 M 号房的款项也就不能简单地认定为完全属于孙贤个人所有,从而影响了涉案 M 号房产权的单一归属认定。
(三)委托关系与证据问题
孙贤主张委托钱刚购房,但未出具书面授权委托手续,且在庭审中未能提供合法有效的证据证明购房系其个人行为、钱刚仅为代办这一事实。在法律实践中,委托关系的证明需要充分的证据支持,尤其是在涉及重大财产交易的情况下。口头委托在没有其他有力证据佐证时,往往难以被认定,这使得孙贤主张涉案M 号房归其单独所有缺乏事实依据,其诉讼请求无法得到法院支持。
六、办案心得
(一)证据收集与分析是关键
本案中,房屋购买的相关文件、工龄使用情况、资金流向以及产权登记材料等都是关键证据。对于证据的收集要全面细致,不能遗漏任何可能影响案件走向的细节。同时,要深入分析证据之间的关联性,如一号房和涉案M 号房在购买资金上的联系,通过对证据的综合分析,构建有利于当事人的论证体系。
(二)准确把握法律关系与事实的融合
准确理解和把握案件中的法律关系,并将其与事实紧密结合是胜诉的核心。本案涉及离婚后财产关系、委托代理关系以及房屋所有权确认等多个法律关系。在分析过程中,要根据法律规定,梳理清楚这些法律关系在具体事实中的体现。例如,委托购房行为需要符合法律规定的形式和实质要件,在缺乏书面委托手续且无其他有力证据的情况下,很难认定委托关系的成立,从而影响对房屋所有权的判断。
(三)关注案件细节对整体策略的影响
案件中的每一个细节都可能对最终结果产生影响,需要在处理案件过程中敏锐地捕捉并加以利用。比如本案中钱刚在办理房屋交易手续时代签孙贤名字这一细节,看似只是一个行为,但结合整个购房过程、双方的关系以及证据情况,它成为了判断委托关系是否成立和房屋产权归属的重要因素。关注这些细节,并将其融入到整体的诉讼策略中,有助于制定出更有针对性、更有效的辩护方案。
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