广州楼盘“极速冲刺”， 3个月从拿地到开盘成新常态？

房企对开发速度的焦虑从未消失。

吕颖雅/发自广州

“天下武功，唯快不破。”广州的房企纷纷加快开发节奏，从拿地到开盘，最快不到3个月便完成，堪称“神速”。

拿地3个月极速开盘

11月6日，越秀地产位于广州白云区怡新路的项目——越秀云悦体验馆正式开放，预计11月30日开放销售中心，12月开盘，吹风价5.5万元/平方米起。

让人惊叹的是，从拿地到体验馆开放，仅用了37天，期间从出图纸、报建、施工到营销宣传等工作同步推进。据项目相关负责人透露，越秀云悦是广州首个阳台率约25%的新盘，产品为88~105平方米全南向四空间，将用酒店化的手法打造公区、归家动线，轻奢室内风格，是“广州难得的刚改倒挂盘”。

越秀云悦体验馆正式开放。项目供图

此外，10月30日，越秀地产成功拿下荔湾区河柳街地块，在拿地当天便举行了开工仪式，并已开始招聘营销团队，准备快速推向市场。

而这股“加速度”并非越秀地产一家的专利。

今年6月底，保利竞得的荔湾区广钢新城地块（即保利雅郡），创造了不到3个月即开售的神速纪录。值得注意的是，保利华发中央公馆、保利燕语堂悦等项目都在拿地后5个月左右顺利开盘。

在如今的市场环境下，开发商们加快开发进程、缩短预售周期已成为常态。不仅是刚需和刚改项目，许多豪宅项目也在加速步伐。中海大境、越秀观樾、中国铁建招商西派天河序等项目，从拿地到开盘，速度也不遑多让，平均工期仅为半年左右，且在短期内多次加推。

有业内人士分析，这一加速的背后，主要得益于前期大量准备工作，比如地块测算、产品与客群研究等，都已提前完成。此外，目前土地市场热度不高，许多地块拍卖前便已有房企锁定，做出来的方案已基本等于最终方案，拿地后可以迅速进入开发阶段。

据克而瑞报告显示，2023年到2024年上半年，全国范围内拿地并开工的项目，从拿地到开盘的平均工期为7.4个月。一线城市的开盘周期更短，平均仅为7.1个月。不同项目类型的开盘节奏也有所不同，容积率较高的项目通常开盘速度更快，这也意味着高端豪宅的开发步伐较为缓慢，而刚需楼盘则需要抢占市场先机。

更值得注意的是，房企的开工率也因类型而异。央企参与的拿地项目开工率高达73%，地方国企为68%，而民企的开工率仅为32%。其中，城投公司参与的项目开工率最低，仅为12%。

房企为何如此“急”？

“房企对开发速度的焦虑从未消失。” 某TOP20房企营销负责人透露，快速开发的背后，主要源自市场竞争加剧、政策变化迅速，以及房企资金回笼的迫切需求。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，楼市新政的出台有效释放了市场需求，但对开发商而言，最直接的反应是赶紧卖房，抢占市场先机。而且，产品同质化越来越严重，“高得房率、大阳台”等卖点几乎成为标配。而在需求端，购房者可以选择性价比更高、确定性更强的二手房。因此，在供给端压力未见缓解的情况下，市场竞争愈加激烈。

上述TOP20房企的营销负责人表示，一些“小而美”的地块开发速度最快，主要因为部分房企的标准化程度较高，非标杆项目无需反复打磨，走的是“快速去化”路线。在当前的市场环境下，尽早入市能尽早锁定客户，抢占市场份额。

政策变化也是加速开发的原因之一。广州去年出台的计容新规将套内半开敞空间半计容的比例提升至20%，而今年则对优质地块展开了“高品质住宅”试点，将该比例进一步提升至25%，甚至30%，大幅增加了户型的实用面积。这意味着，曾经得房率高达100%的项目，在短短几个月后便被后续的项目“超越”。

李宇嘉表示，开发商为了争抢销售业绩，通过打折促销吸引买家，而这种促销力度在年底可能会持续。尤其是新盘，开发商迫不及待地推动项目开盘，趁热打铁，确保销售业绩的确定性。

“现在，许多开发商选择较小的地块，这样能够尽早完成开发、迅速推盘，以便尽早回笼资金。”李宇嘉补充道。