探盘：两万多的“青二”学区现房来了！距人民公园400米

　　成都新楼市文|小明

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　　青羊区汇厦少城82套房源即将入市，引发“主城控”关注。

　　备受关注的原因有三，一是项目位于人民公园旁，算得上真正成都市中心的项目；二是项目当前的学区划片，属于“青二区”，对口初中相当优质；三是据置业顾问表示，目前项目上报的均价，约为25500元/㎡。（上报价格仅供参考，以具体取证价格为准；由于此次推售房源位于汇厦少城文墨阁，文中主要以汇厦少城文墨阁周边配套进行描述）

　　汇厦少城文墨阁基础信息

　　占地面积：约24.5亩

　　容积率：5.24

　　总户数：359户

　　产品类型：超高层

　　物业费：5元/㎡/月

　　总户数：1029户

　　梯户比：3梯8户

　　产品面积：建面约80-95㎡

　　装修状况：清水

　　交房时间：现房

　　物业费：2.18元/㎡/月（以上信息部分来源于透明房产网，仅供参考）

　　▍左侧：汇厦少城锦官郡；右侧：汇厦少城琴台里

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　　真正意义上的城市核心

　　汇厦少城位于青羊区小南街，地处市中心核芯地段，项目占地约160亩，分四期打造。这样的区位，周边配套成熟度无需多言。天府广场、人民公园、宽窄巷子、百花潭公园、武侯祠……这些城市IP都在直线距离1公里范围内。

　　轨道交通方面，项目1公里内实现四地铁环绕。距离最近的地铁站是地铁13号线和17号交汇站的小南街站，仅约200米，两条线路均预计2025年内通车；约1公里范围内，还有地铁2号线人民公园站，地铁10号线文翁石室站等。

　　商业方面，琴台府与文墨阁均拥有相当丰富的底商，包括便利店、菜市、社区食堂、药房等。如果是前往大型商业，地铁两站可达春熙路。

　　▍琴台府社区底商

　　教育配套上，据2024年青羊区学区划分来看，文墨阁、琴台里、锦官郡对口的都是石室联合中学蜀华分校，是青羊区一所颇具特色，采用“5+4学制”的学校，该校虽然比不上附近的泡桐树小学、胜西小学，但近年质量及口碑都在不断提升。 （教育内容仅为地缘性教育资源介绍，不作为入学依据，具体请参考当地当年教育部门相关政策）

　　若“小升初”不选择直升，对口的将是青羊区大名鼎鼎的“青二”学区，包含“三小联中”的两所——树德实验中学东马棚校区和石室联合中学陕西街校区。

　　▍石室联合中学蜀华分校

　　同时，文墨阁还具备一大区位优势：这里距离石室中学文庙校区仅约300米。据门口保安表示，小区里有不少租户是石室中学的学生，目前小区租金大约为3000-5000元/月，房子在租赁市场很受欢迎。

　　▍石室中学

　　要说区域的不足，那就是基于城市开发的时间早，周边也不乏不少老破小项目，同时区域内不少高压线未下地，影响城市界面。

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　　部分房源为3508厂返迁

　　成都住建蓉E办公示信息来看，汇厦少城已于2013-2016年销售了四期住宅，或许有购房者好奇，为何多年之后，项目依然有待售房源？

　　置业顾问表示：汇厦少城这一片区曾经属于3508厂 （国营成都被服厂），大约在2011-12年之间进行拆迁。拆迁后，汇厦建投在片区打造了超160亩的汇厦少城项目，其中部分房源属于3508厂返迁房，如今依然剩余82套房源，此次将集中进行销售。

　　这82套房源中，有近60套位于汇厦少城文墨阁，约20套位于汇厦少城琴台府，另有几套位于汇厦少城锦官郡。

　　作为成都产投集团的子公司，汇厦建投在区域内已经开发了四期住宅，分别是汇厦少城百花里、琴台府、文墨阁、锦官郡，同时与中国铁建合作，打造西派少城项目。

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　　套二户型为暗厨，部分房源可瞰府南河

　　资料显示，汇厦少城琴台府于2014年交付，汇厦少城文墨阁于2018年交付。不过从现场看到，汇厦少城琴台府已经存在外墙脱落情况，物业方也在加紧维护。

　　▍汇厦少城琴台府实拍

　　相较之下，汇厦少城文墨阁整体保养做得更好，环境也相对安静，不过小区门口还有不少高压线未下地。

　　▍汇厦少城文墨阁实拍

　　本次推售的房源，楼层数为32-39F，部分已达到超高层范畴。梯户比则为3梯8户，上班高峰期记得提前按电梯。

　　户型上，汇厦少城即将推售的户型建面约80-95㎡，其中销售主力户型为建面约81㎡套二、建面约95㎡套三，从户型上看，是十年前较为流行的户型设计，没有大面积的赠送空间。稍显遗憾的是，所有户型均只有一个卫生间。

　　建面约81㎡套二户型采用横厅设计，开间约6.2米，在这个面积段实现横厅，相当难得。

　　户型中还有一个十年前相当流行的设计：约8㎡入户花园，可以种花养草或是当成储物间。两间卧室如果算上飘窗，也均超过10㎡。

　　不过这个户型有一大不足：厨房无窗，仅有两道门分别连接入户花园与客餐厅，这样是否会让油烟散布于室内？在场有两组购房者都对这个设计提出疑问。此外，这个户型缺少景观阳台，不过生活阳台得以保留。

　　▍汇厦少城建面约81㎡户型图

　　建面约95㎡为套三布局，补齐了套二户型缺少景观阳台、厨房无窗等缺点，采用传统竖厅布局，客厅开间约3.8米，动静分区明显。这个户型除了缺少主卫、餐厅无采光之外，整体没有大的硬伤。置业顾问表示，这个户型也是购房者咨询最多的。

　　▍汇厦少城建面约95㎡户型图

　　此外，这个户型高楼层房源，可以正看府南河。

　　▍左侧高层建筑即为汇厦少城文墨阁

　　二手房方面，汇厦少城文墨阁目前已有13套房源成交，其中套一户型成交价略低，套二套三户型成交价大约在2.45-2.7w之间，与本批次推售房源价格基本一致。

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　　成都新楼市·观点

　　汇厦少城这批房源的目标人群，其实非常明确：

　　如果是希望留在市中心的老成都和喜欢市中心烟火气的新青年，汇厦少城的确是当下少有的选择，更何况部分房源还能正看府南河。对于看重“青二”学区的购房者，200万出头买一套学区新房，性价比还算可以。

　　如果你并非这两种购房者，其他的选择……还是很多。

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