使用单位丨业委会能否成为住宅小区电梯的使用管理单位？

实务问题

业委会能否成为住宅小区电梯的使用管理单位？

近期，关于住宅小区电梯使用管理单位的咨询较多，要说清楚这个问题，须先明确几个前提概念：①电梯产权；②使用单位的法定含义；③业委会的性质；④得出结论。

现将相关事宜，依法说明如下。若有不同意见，欢迎留言探讨。

01

电梯产权

首先，明确住宅小区电梯的产权，依据《民法典》第274条等规定，属于业主共有。

注：住宅小区电梯，就属于建筑区划内的公用设施或者建筑物附属设施。

02

使用单位

其次，明确电梯使用单位的法定含义，依据《特种设备安全法》《民法典》《特种设备使用单位落实使用安全主体责任监督管理规定》(国家市场监督管理总局令第74号)《海口市电梯安全管理若干规定》《特种设备使用管理规则》（TSG08-2017）的规定确定。截图如下：

共有产权的电梯使用单位：

依据《特种设备使用单位落实使用安全主体责任监督管理规定》(国家市场监督管理总局令第74号)第八十五条第一款第（五）项规定：共有产权的电梯，共有人须委托物业服务企业、维护保养单位或者专业公司等市场主体管理电梯，受委托方是使用单位。

依据《特种设备安全法》《海口市电梯安全管理若干规定》《特种设备使用管理规则》（TSG08-2017）的规定，要么委托物业服务单位作为电梯使用单位，要么实际管理人是使用单位。

注：电梯使用单位应当依据履行法定义务，如办理使用登记、履行“日管控、周排查、月调度”安全管理制度、要定期报检、要签订维保合同对电梯进行半月保、制定应急预案并定期演练等。自然人个人很难依法完成上述义务。特设法规定中也是优先支持委托给物业单位管理。真遇上事，比如违规被罚款了，这个实际管理人的确定就很会变得有难度，处罚共有人那就更不容易操作了。

03

业委会性质

再次，依据《民法典》第二百七十四条、第二百七十八条、第二百八十四条以及《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条、第十五条、第二十七条等规定，业主委员会是业主大会的执行机构，是只能依法从事特定活动的组织（非独立法人，也不是民法典明文规定的非法人组织），其法定职责详见《物业管理条例》第十五条、《民法典》等规定，其职能严格依据法律法规的规定。

注：例如依据《民法典》第281条，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

04

法律分析

最后，依据上述电梯使用单位的规定，住宅小区电梯使用单位，要么是单位，要么是完全民事行为能力自然人。

业委会首先不是自然人，该情形pass；

单位，有其明确释义，在《特种设备使用管理规则》（TSG08-2017）中：单位包括公司、子公司、机关事业单位、社会团体等具有法人资格的单位和具有营业执照的分公司、个体工商户等。业委会不具有法人资格，也不具有营业执照，该情形也pass。

05

得出结论丨探讨

综上，业委会不满足《特种设备安全法》《特种设备使用单位落实使用安全主体责任监督管理规定》(国家市场监督管理总局令第74号)第八十五条第一款第（五）项、《特种设备使用管理规则》（TSG08-2017）2.1的规定，业委会不能成为住宅小区电梯使用管理单位。

基于住宅小区电梯乘用人众多、使用频率高、要求及时处置故障及突发情况，自然人很难承担电梯使用单位法定义务，为切实保障业主乘梯安全，住宅小区电梯最好委托物业服务企业、维护保养单位或者专业公司等市场主体管理电梯。

06

无法律无行政，无救济无权利。

让执法者有力量，让守法者有尊严。

（公职律师 王彦 2024.11.8）

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