深圳楼市：暴风雨马上就要来了

　　非常时期，非常信号。

　　伴随着美国大选结束，特朗普上台，美联储继续降息25基点，我们不计代价的救市，正在加速启动。

　　01

　　在11月8日举行的人大会议新闻发布会上，财政部部长介绍了本轮化债刺激方案。

　　先是新增6万亿债务限额，用于债务置换，将分三年安排，由中央直接出。

　　紧接着是未来五年，每年安排8000亿的地方专项债，累计可置换隐性债务4万亿。

　　直接增加地方化债资源10万亿。

　　同时高层明确，2029年及以后到期的棚户区改造隐性债务2万亿，仍按原合同偿还。

　　到2028年之前，地方需要消化的隐性债务总额从14.3万亿大幅降至2.3万亿。

　　总的加起来就是：

　　6万亿债务置换+4万亿地方专项债+2万亿棚改债＝12万亿。

　　这个规模的化债力度，差不多相当于2023年全年GDP的10%，是近年来力度最大化债举措。

　　此次化债的目的是以时间换空间，让地方政府可以喘一口气，腾出空间更好发展经济、保障民生。

　　蓝财政部长还透露了，目前正在积极谋划下一步的财政政策，加大逆周期调节力度。

　　支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。

　　接下来，很可能就是降低税费，取消普宅和非普宅标准等税收调整了。只要是真金白银的政策，都是利民的好政策。

　　至于这次化债规模是大超预期，还是不及预期。

　　对普通人来说，重点其实不在于化了几万亿的债，而是在于债务不会消失，只会转移，以一种无形的方式转移给每一个人，同时也是每一个人跨越财富阶层最好的机遇。

　　02

　　最近深圳楼市的势能起来了，除了鼓励刚需群体上车，还提倡有改善需求的尽快完成置换，一些没啥经验的业主很难体会，为什么资产优化这件事这么重要？

　　之前看过一个案例，挺有代表性的。

　　一位老深圳业主，早在2003年之前就在深圳攒了4套房子，但由于从没有置换升级过，现在全是老破旧，流通性和居住感都变得越来越差，传承的意义也在加速削弱。
身边有人鼓励他置换，可从他的维度来看，岁数大了，抗风险能力有所下降，怕房贷压力大，也担心稍微操作不慎，就一夜回到解放前。

　　也有人安慰他就此躺平，过去二十多年已经赚麻了，现在还有几套老房子在手，该知足了，可他多少还是有点不甘心。

　　人嘛，总是欲壑难填的。
尤其是像这种，把新房子守成了老房子，涨幅看似涨了不少，可是对比同期每隔几年就进行一次向上置换所得到的财富效率，实际上并不值得一提。
现在很多老房子等拆迁，也是遥遥无期。
所以对于房子，一定要有定期置换的意识，让资产持续保持一个比较理想的状态，这样才能稳稳地跟着大盘走。

　　钱去哪里，哪里就是方向。

　　一旦有机会，就要积极卖掉差的，买入好的，或是为了住的舒服，或是实现资产的向上跃迁。

　　很少有人买一套房就在里面住一辈子的，当家庭有了新的住房需求，肯定就会进行置换，通常都是越换越好。

　　如果你是向上置换的话，本质上就是用不确定性换成确定性，长期看稳赚不赔。

　　03

　　最近几年，央行持续保持货币合理充裕，叠加投资风险上升，寻求避险性、高保值的资产成为了不少富人的共同需求。

　　从资产配置角度看，最能跑赢通胀、最能保值增值的，莫过于一线城市核心区域的优质房产。

　　像深圳这样的优质城市，这三年的房价调控，不过是把护城河修得更深一些。

　　楼市里赚的最大一部分是货币宽松，赚负债被稀释的钱。

　　一个人通过贷款买房，可以把个人的资产负债表做得很大。随着通货膨胀，好的房产在增值，负债却被稀释，个人的财富就这么出来了。

　　和过往不同的是，十年前乱买房都能获得一定的收益，以后乱买房，就会把家庭带入万丈深渊。

　　两极分化的市场下，怎样才能在选筹层面上做到优中选优，这是每个买房人的必修课。

　　强势资产和弱势资产，未来的差距一定是巨大的。

　　好的东西，越往上爬，比的越是心力。

　　这时候，对于月供能力强的人而言，稍微垫垫脚尖买房，你的资产就能在未来提升一个档次。

　　一线城市的楼市，目前就是政策市，而在市场上，受产业辐射强、潜力板块的品质房，以后会得到越来越多人的青睐。

　　买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。