一些城市的房贷利率，开始上调了

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11月6号广州多家银行开始上调房贷利率到3%，短暂的2.87%的利率至此成为历史，而和广州一起上调利率的还有南京、苏州、杭州、武汉等城市。

类似于广州这样针对最低房贷利率的回调，可以说是银行对真正核心资产的捍卫宣言。

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真以为银行在乎的是已经多到有些泛滥的房子吗？

不，银行在乎的是现金流。

只有个体进场买了房子背上房贷后，因为每月还贷而源源不断所产生的现金流，才是银行真正的心头好。

换句话说，银行所在意的是个体未来十几甚至几十年出卖劳动力（脑力或体力）所产生的劳动性收入回报，这些才是所谓的核心资产。

房子不是，至少在处于下行通道，其价格体系依然还在不断去泡沫化期间的房子绝对不是银行的优质资产。

所以我们可以看到面对违约甚至断贷，银行的态度貌似越来越“富有同理心”。

可以对话，可以商量，甚至可以做出些许的让步，只要债务人别彻底摆烂，只要个体还想尽办法增加收入维持着房贷，怎么着问题都不大。

这不是银行对债务人的贴心，而是银行对贬值资产的抗拒，如果真的让债务人摆烂房子彻底断供，那银行面对的只有回收拍卖这一条路。

问题的关键在于这条路现在已经到了严重的堵塞状态。

太多的二手房业主正在变现离场的赛道上拥挤着，为了提前变现止损，可以谈的价格成了唯一的离场法宝。

就像中指研究院的在过去一周接受经济观察报采访时说的那样：“相比新房市场，广州二手房市场的房东们愿意下调房价促成成交”

其实不止是广州，以降价的方式加快成交，从而尽早进行止损的操作，大概已经成了相当一部分城市二手房业主们的共识。

而在这种背景下，银行即使因为断供收回房子，极大概率面对的也是降价出售。

本来房子价格泡沫就已经被挤掉不少，现在要是再为了变现而主动降价，资不抵债的黑锅怕是到头来只能银行来背。

银行不想做这亏本生意，所以房子必须背在业主头上。

毒性（泡沫）还没清除干净的资产，银行不想要。

前期利率的让利是为了配合政策救市，现在利率重新回调到3%很明显是看到市场在10月有些许回暖后又有了维护核心利益的信心。

当然银行的理由是充足且光明正大的，说什么3.2%的利率是大银行的保本利率。

这种话听听就好，按照现在存款利率的下降，和央行各种货币工具利率的下调所撑开的利差空间，商业银行还谈不上保本那么“凄惨”。

最多就是多赚一些和少赚一点的区别。

根据彭博社的“小道消息”有关监管机构已经要求银行业者降低同业存款利率，如果消息属实，那么商业银行的资金成本还会继续降低，利差空间则会进一步扩大。

保本利率？银行亏损？根本就不存在。

所以，不要把利率的回调当成市场回暖的表现，这只是银行对自己“业务”零售价格的上调而已。

当然也可以把这种各地上调的利率，当成一种政策风向的引导，想达到的效果无非就是制造一些焦虑感，用上调后的利率造成一种紧迫感，配合过去10月份成交量的上涨，推动更多的人进场。

“还不买房？再不买房我们继续上调利率了啊”！

不过，这种引导大概率是个美好的愿景。

5月份广州才刚刚说过房贷利率要市场化，当时的官媒光明网的新闻标题是《重磅！广州取消住房贷款利率下限，首套房首付最低15%》。

结果这才过去了半年多，所谓的市场化就又打了退堂鼓，利率又变回了有政策下限的状态。

这种利率政策上的左右横跳，影响最大的就是居民端对楼市政策出发点和持久性的担忧。

居民端难免会发出疑问，今天为了加速去化新房可以把利率降至公积金附近，明天市场回暖新房成交大量上涨后，利率的大幅上调是否也会发生？

“反正你都上车了，利率上调了你还能跳车不成”？

一个没有持续性且不能彻底市场化的救市政策，只会推迟那些还在持币观望的个体进场的时间，指望这制造焦虑感？

多少有点异想天开了。

2

让居民端担忧的不止是楼市政策的持续性，还有就是资金对房地产行业的厌恶态度并没改变。

很明显的一个现状，当前的M2上了300万亿的高位，这里面当然包括流通的钱和被以多重名义窖藏的货币，但总的来说广义货币的总量是在变大。

这些钱怎么就不去房地产里抄底呢？

同理还有依然火热的国债市场，各路资金宁愿去吃那点低利率，都不愿意去把钱借给房企或者干脆直接趁火打劫的买下更多房企所谓的优质资产和股份。

怕未来房地产反弹后赚大钱扎手是吧？

显然情况已经非常明了，资金还是不愿意进入房地产领域，因为但凡能借到钱也不至于万科这种混合所有制的优等生满世界卖自己的资产，为集团筹措偿债资金。

有没有想过一个问题，所谓的四万亿白名单即是对房地产的一种救赎（烂尾方面），同时也是对房地产的定性。

那就是，一个没人愿意救的烂摊子，只能政府出来帮衬一把。

所以政府出面以带有“引导性”的政策让部分资金流入房地产，而即使这样在金融系统内依然阻力重重。

这就好比一个班级的学生，别人都可以靠在课堂上听讲然后考个好成绩，结果有一个姓“房”的学生就是死活不行，再怎么学都是不及格。

没办法只能让老师单独给开小灶补课，可姓房的学生因为底子太差硬是把老师给气走了（初期鼓励商业银行放贷给房企）。

最后没辙，校长强制让3个老师组成“白名单”突击小组，给这个房姓学生继续补课，这三个老师虽不情愿但迫于校长的命令只能照办。

这就是房地产的资金白名单。

大家都知道资金的流向一直都是以利益为导航，只会去可以让资本本身繁衍增值的地方，而那些资金认为不会让其获取利益甚至可能亏损的地方，绝对不会成为流入的目的地。

因此，如果一个产业需要国家带有些许“强制性”引导，才能让部分资金不情不愿的流入其产业内部的话，那这本身就可以视为是一种变相的预警。

自由且以盈利为目的的资金没人愿意进去为这个产业填上债务的黑洞，只能靠行政的力量介入，这不是预警是什么？

所以，什么时候轮不到白名单起作用，那些沉淀在M2中的资金自发的蜂拥跑向楼市为房企提供融资时，楼市的回暖也许才是真的到来了。

而从现在的资金动向来看，回暖还远远谈不上。

过去的一个多月的确有部分房企的融资出现上升，可这种带有迷惑性质的回暖数据是建立在两个基础上。

第一，去年的融资基数实在太低，所以今年同期稍微多借了一点钱，就给人造成了资金开始重新向房地产投怀送抱的错觉。

第二，绝大部分都是央国企背景的房企在借钱，而碍于这类企业天然的身份优势，金融机构的大门从来都是对其24小时敞开的。

回暖？不存在的。

3

资金不回流，是因为看不到希望。

其实过去的经济增长，不管是楼市还是基建，本质上都是用债务驱动的经济增长模式。

因为无论是楼市或基建，都无法靠自身盈利的滚雪球做起来，必须借债而且是大量的债务才能完成。

而用债务驱动通过楼市和基建推动经济增长时，最大的痛点就居民端的收入下降，或者说居民端的收入跟不上债务增长的速度。

楼市靠债务驱动的后果，就是要靠更多的个体通过负债买房，来撑住不断上涨的资产价格和所谓的上涨行情。

而地方的基建则不管是如何负债，负债的规模有多大，最终债务都会以税收的方式和居民的收入面对面的来一次亲密接触。

换句话说，来自房地产和基建的债务是一定要靠居民收入来偿还的，可能是购房，也可能是间接或者直接纳税的形式。

但债务在推动经济增长的同时，本身就是在透支未来的居民收入，所以一旦收入增速放缓或者说收入增速被债务增速压过去的话，那么债务的扩张必然停滞。

当前的楼市的下行和效率越来越低且给地方带来沉重债务负担基建就是这种债务扩张的典型后遗症。

居民端的收入增速赶不上债务扩张的速度后，资产的价格就会产生动摇，而这还不是最重要的，重要的是资金的逃离。

在看到居民端收入增速被房地产债务扩张的速度远远甩在身后时，资金会大量的流出楼市，那些被断贷抽贷，和在债券市场上成为不受人待见房企，就是最好的例子。

这些流出的资金非常清楚一件事，当居民收入被债务增速碾压后，再为楼市提供任何融资大概率都是有去无回。

因为没人接盘为楼市输血了，当居民端的收入撑不起楼市的债务重压时，就注定楼市会成为吞噬一切资金的债务黑洞。

所以为什么要出白名单？原因就在这。

而这也说明了，为什么之前的限价政策会被扫进历史的垃圾堆。

因为单靠价格的管制是没用的。

原因很简单，用债务扩张的楼市，最恐惧和担心的就是被债务越甩越远的居民收入增长速度。

一旦居民的收入增速和楼市债务的扩张速度之间差距越来越大，管的再严的价格终究都会自行崩塌。

因为这时房企为了解决债务的压力，必然会自发的打破过去由房企、银行、地方这三家共同维护的房价神话，进行主动的甚至幅度在某些方面看来不小的降价。

新房的降价，又拉动了二手房价格的下滑，存量市场内争抢购买力的战斗只会逐渐白热化。

二级市场房产价格的下行，接着又会直接影响一级市场中地价的稳定增长，于是房地产过去那种地价抬起房价，房价再带起地价的互助模式也会逐渐的土崩瓦解。

而在不动产和土地作为优质抵押物的价值快速的贬值的背景下，金融机构的钱更不可能回流到楼市中去。

托举楼市的资金正在快速的下降。

既赚不来钱，又借不来钱，最终只能在价格上继续砍刀子。

而在一场击鼓传花的债务游戏中（相对绝大多数城市来说），谁会在标的物价格被“主办方”主动下降时，还继续参与其中呢？

4

10月交易量的回暖，让一些城市的部分房企宣布什么收回所谓促销优惠政策，现在一些银行又跳出来说要回调房贷利率。

在这种人为制造的楼市升温背景下，一些“勇敢”的投资人群开始加速跑步进场。

我不知道他们想过没有，谁来接他们的盘？谁的收入可以为他们未来的资产价值的高增长来折现买单？

过去的二十年的时间里，大洋彼岸的美国人认为琳琅满目商品会在超市的货架中自己长出来，他们只需要拿着美元买买买就可以。

与此对应的是我们相当一部分人认为，楼市的增长是无限的，只要经过些许调整和政策上的少许让利，资产价格上涨的好日子就会重新回来。

这些人只想着用自己买入的房产在持有几年后，以大幅上涨后的价格去折现他人未来20多年的收入，却从没考虑过别人是否还有足够的收入增速供自己涨价后的资产来折现。

不管地基的是否足够有支撑力，就想在上面盖出个摩天大厦，这种强行上马的操作，最终除了房倒屋塌之外，大概率很难有第二种结果。

当然如果换个视角看，进场的这些人投资人群起码减轻了当前房企的债务负担，同时还为银行贡献了优质的金融资产（房贷）。

总还是要有人在这场游戏里受益的，而这个对象是谁就不好说了。

就这样。

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