上海楼市彻底反转了？

　　929新政满月，上海楼市10月的成交数据，意料之中的不错。

　　二手房成交量24795套，环比9月暴涨约53%，其中二手纯住宅成交22074套。

　　具体来看，10月有5天单日成交量破千。

　　10月13日，单日网签1334套，创年内日成交量最高记录。

　　市面上很多笋盘去化，部分小区出现价格反弹和上涨。

　　翠湖天地御苑，10月一套房源成交单价超过20万，须知这可是房龄接近20年的房子。

　　929新政救市的阶段性成果达成了。

　　而隔壁股市的上涨，也让大家有了买房信心。

　　有人要说，这次的成交量还不如527新政之后的6月，凭什么说救市效果明显？

　　要知道，10月有一个国庆长假，如果把长假剔除，10月成交量不会低于6月。

　　上海楼市最悲观的时候已经过去。

　　那么这一次，上海楼市到底是反转，还只是反弹？

　　刚需成交是主力

　　对比527新政，这次的929的政策核心是降低外环外非沪籍购房门槛，降低首套房首付比例，以及降低交易税费。

　　主要利好刚需客群。

　　让刚需下场，带动置换链条。

　　如图，从成交结构来看，对比527新政，929新政后：

　　300万以下的铁刚需总价段，成交量占比提升明显；

　　300-500万,500-800万，800-1200万这几个总价段的客群，成交量占比下滑。

　　不过1200-1500万的中产改善，成交量占比提升了。

　　地段上看，外环外，尤其是郊环外，成交量占比提升明显。

　　板块细分上，上海10月二手房成交前20的板块中，五大新城是主力，其次是浦东的动迁板块，然后是市区的老小区。

　　价格来看，几乎所有总价段的二手房，对比527新政后，均价都有不同程度的下跌。

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　　新房也火了

　　新房这边，新政利好之下，之前很多难卖的新房，都卖掉了。

　　1）市区豪宅新房日光。

　　10月27日，外滩董家渡板块的融创外滩壹号院二期三批次开盘，158套房源当日售罄，销售额58.82亿元。

　　2）郊区有新房触发积分。

　　金海汀雲台（曹路）和龙湖·观萃（奉贤新城板块）触发积分。

　　市场热度起来了，售楼处终于能开香槟了。

　　3）整体来看，这次新政后，外环外新房成交占比明显提升。

上海外郊环成交占比从2024年9月的38.16%提升至2024年10月的46.75%，为上海各环线中成交占比提升最大的区域。

　　4）分价格段：

　　10万以上的项目去化率80%，新房豪宅依然不愁卖；

　　4万以下的远郊新房，去化率不到15%，依然惨淡；

　　4-7万的刚需刚改情况要比7-10万的改善新盘，情况好一些；

　　5）上海的土拍状况，却有些不识趣，10月份六批次土拍四块地，仅有杨浦一块溢价成交，其他三块只有一家报名，底价成交。

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　　房东情绪更加充足

　　我们对比了两次新政前后五周的情绪指数，发现相比527新政，929新政后的房东信心更加充足。

　　挂牌量看，“929”VS“527”：止住了持续增长的势头，稳中有降，有反转的苗头。

　　527：政策后第五周110146套，政策当周109709套，增加437套

　　929：政策后第五周118453套，政策当周118641套，减少188套

　　不过，从总的挂牌量来看，上海二手挂牌依然在20万套以上，依然是天量。

　　部分板块挂牌不降反增。

　　头部中介挂牌量微微回落，也依然处于高位。

　　10月1日，挂牌量112699套；10月30日，挂牌量回落到111148套。

　　综合量价水平来看，当前上海楼市周期处于盘整期，成交量恢复至正常水平，但当前库存水平依旧持续较高，成交价走势势能较弱。

　　929新政后，全市价格还没有止跌，但相比527后跌幅减缓。

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　　买卖建议

　　后市如何？

　　上海楼市，新政放量之后，是上涨？下跌？还是回稳？

　　依然维持我们之前的观点，谨慎乐观。

　　当下来看，回稳的概率很大。

　　1）整体来看，高层已经明确提出 “促进房地产市场止跌回稳”。

　　意味着后续可能会有更多政策出台，利率可能进一步降低，首套房利率降至二 字头也有可能。

　　因为政策利好，上海到今年年底房价估计都不会再跌了。

　　2）然而上海挂牌量高达二十二万套，库存依然很大；

　　租售比和房贷利率价差高于百分之一，购房长期持有成本较高；

　　GDP 尚未稳定在百分之五，经济基本面仍需改善。

　　还是谨慎看待明年的房价走势。

　　3）现在仍然是买方市场，谈判的天平依然在买家这边，基本不会有房东跳价违约的现象，所以现在去看房买房，或者向上置换，都是比较舒心的。

　　买卖建议：

　　1）当下买房，依然是建议买稀缺，优质，高性价比笋盘。

　　2）当下卖房：

　　供需关系失衡，同质化严重的老破小，老破大，远郊无地铁房子等等，建议抓住窗口期，迅速出货，而且一定不要盲目涨价，跳价。

　　还有小区里面积产品错配的，比如平民小区里的大面积复式，独栋等等，建议统统出掉。

　　3）当下换房，还是要先卖后买。