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山居，是很多人梦寐以求的生活方式。但城市里，真正依山傍水的房子，极为少见。

在南京城东，山居豪宅钟山国际高尔夫，总价5000万-1个亿。在老山，山居别墅绿城玫瑰园，二手房总价约2600万-5800万。在南京，难道就没有总价200万-500万之间，依山傍水的墅区了吗？

南京向南的墅居板块——溧水团山，横空出世！

南京发展一路向南，团山地处南京向南发展中轴线，是溧水与江宁接壤的低密人居桥头堡。近期，生长在团山边的溧水第一豪宅——溧水·观山樾，不仅临近20万方团山公园、鼓楼医院分院、游府西街小学分校、金陵中学分校，更带来全新四代墅级空间感以及媲美第四代住宅的生活方式，填补溧水高端市场空白。最近观山樾总价400多万的上叠，一公开就被富人抢购，引爆热议！

▲溧水观山樾实景图

2024年南京最大黑马不在主城，而是溧水。

在刚过去的黄金十月，溧水全区商品住宅认购、网签均同比增长，房价率先出现价格上涨，溧水城北板块成交量独占鳌头。

今年一季度，溧水地区生产总值增长6.2%，增速位居全市第一。全体居民人均可支配收入，增速位居全市前列！

近两年，溧水板块实力远被低估。随着新一轮行情起飞，我们需要重塑对溧水的板块认知。

1、溧水是南京南部中心，是城市高质量发展“新型增长极”。

在南京“十四五”规划和2035年远景目标纲要中，明确构建以江南主城区的“一核三极”发展布局，溧水成为立足南京“一核三极”南极片区的重担，提出“南京南部中心、健康活力新城”发展定位，重要性不言而喻。

目前，溧水已确立新能源汽车、新医药与生命健康、智能制造装备、智能家居四大优势产业链。根据规划，2035年，溧水将打造生态文明先行区、临空开放中心城、健康中国样板城、实业创新智造谷。2050年愿景打造健康生态城、枢纽智造区，溧水经济势能不可小觑。

2、溧水是全国罕见集“空铁水陆”一体的板块，长三角枢纽之城。

溧水境内有宁杭、宁宣等多条高速、2条轻轨、1条高铁和1条航道直达南京，是全国鲜有的集空港、铁路、公路、水路、轻轨等于一体的立体枢纽之城，是长三角地区重要城市上海、杭州、合肥等城市的圆心，与外部城市紧密联系。

▲溧水观山樾位于长三角枢纽圆心

3、团山地处城市中轴核心，真正的溧水山水宜居板块。

南京一路向南发展，城市资源向南迁移，溧水成为南京南部宜居宜业宜学的板块。

溧水团山，正处在南京向南发展主轴线之上，同时地处溧水城市发展主轴中心，一路向南串联区政府、开发区行政服务中心等重要科教文政资源，团山才是溧水城市规划的核心，是溧水唯一有山又有水的板块，资源得天独厚。

▲溧水观山樾位于溧水城市中轴核心

4、团山与南京主城联系密切，是溧水极具潜力的低密板块。

从与主城关系来看，团山位于南京主城江宁与溧水交汇处，紧邻南京空港，是溧水与南京主城对接的窗口板块。团山距离南京主城地理位置更近，具备依山傍水的地理条件，适合打造低密改善作品。

从房价梯度来看，团山与江宁形成明显梯队，可承接南京城区改善以及刚改外溢，同时在溧水承担纯低密富人区人居功能，推动溧水人居水平发展。

综合来看，随着交通等生活配套的融合，团山与南京主城联系日益密切，自身具备打造高端人居作品的条件，是溧水最有可能进入上升空间的板块。

▲溧水观山樾周边山水资源实景图

5、团山烟火气纯熟，拥有15分钟全维生活圈，是南京低密改善板块。

交通上，坐享沪武高速、长深高速、群力大道等完善路网，毗邻地铁S7号线群力站、卧龙湖站，自驾通达禄口机场枢纽、溧水站。

教育上，附近有金陵中学溧水分校、南京市游府西街小学溧水分校、南京市太平巷幼儿园溧水分园等优质学校在侧。

商业上，配套有荟萃海乐城、通济街等商业资源。

医疗上，团山临近鼓楼医院南部院区，是综合性三级甲等医院。此外周边5公里范围内还有人民医院、中医院等医疗资源。

如果想在溧水改善，团山是理想的低密改善板块，如果想在南京安家或改善，团山是高性价比的纯低密住区。

容积率1.2，天赋低密基因！

山水在侧，溧水第一豪宅横空出世

就在近期，雄踞溧水城市中轴带、生长在团山的金字塔尖产品——溧水·观山樾横空出世，它与区政府、开发区行政服务中心同线，坐拥绝佳山水景观，紧靠地铁S7号线，被誉为2024年溧水第一豪宅。

▲溧水观山樾实景图

溧水·观山樾今年国庆正式亮相，从入户大门到园林景观，到建筑立面，再到实体样板，全部实景呈现。项目由南京本土房企打造，容积率约1.2，打造11栋4-6F禅境纯墅社区，建面约198-336㎡，共计129套，是南京近几年不曾遇见的山水低密豪宅。

▲溧水观山樾鸟瞰效果图

要知道，溧水近3年卖得最火的楼盘，容积率基本都在1.5-2.0之间，可见改善家庭对于低密社区的渴望。观山樾是溧水近3年内唯一一个容积率1.2的楼盘，是溧水极为稀缺的山水墅区产品。也因此，项目在10月中首开，吸引客户排队看房，成为当之无愧溧水顶流！

▲溧水观山樾实景图

就在这两天，我同南京楼市微信平台主编李子墨、副主编张婷，花了4个小时地毯式看完了这个宝藏豪宅，疯狂心动！

用心——整个项目因地制宜、舍得投入、不求快销，而是像艺术品一样来雕琢产品，几乎每项选材，董事长和众高管都亲力亲为，因此实景封神。

项目在公开前，率先更新了外部近9000㎡公园，为城市提供了一处绝佳休闲地，现在每到周末，这里就是溧水网红露营地。

▲溧水观山樾外部公园实景图

不仅如此，开发商还自费修建一条山行小道，未来方便业主上团山游玩。我同事看到很感叹：“谁能凭爱意将团山湖私有？观山樾业主可以。”

诚心——项目邀约国家甲级建筑工程设计资质的设计公司，专为观山樾外立面研磨建筑立面，最终实景呈现出东方现代建筑风格。以当代建筑语言，凝练提取传统亭台楼阁轮廓线，重新构建纯粹的东方美学神韵。

▲溧水观山樾建筑实景图

在外立面上，观山樾不仅融入东方元素，譬如中式的三交六椀、层层出挑等东方经典建筑设计手法，更融入现代元素，通过干挂石材+铝板+玻璃幕墙，在山水之间带来一座具备流动美感的建筑群。

▲溧水观山樾外立面实景图

更具诚意的是，观山樾已经全部准现房呈现，真实兑现出溧水少有的成本投入如此巨大的叠墅项目。对于买房人来说，想看哪一套房直接走进观山樾示范区看就行了，小区明年年底就能整盘交付，这在当下市场，非常有诚心和实力。

匠心——我最喜欢的，就是观山樾打造的水景，开发商将南京名园芥子园搬进小区，青石铺路，曲中见幽，原汁原味，点亮了整个小区，匠心十足。

▲溧水观山樾景观实景图

开发商邀请奥雅景观大师巨制，打造竹林栈道，将团山景观延伸至住区，规制一坊、两带、三庭，形成层层递进的归家氛围。

一坊——观山樾在中心景观打造一条青石坊景观轴，整条路铺上了青石，道路两侧都是各种名贵树木，给到业主四季游园体验。

两带——小区西侧和北侧，分别打造了入口景观带，给足业主归家仪式感。

三庭——分别是水光庭、静逸庭、童乐庭。水光庭设计有水景和露天休闲座椅区，让业主能够从封闭式的家里走出来，在园林中停留休憩。要知道，通常在传统叠墅区，很少会做大面积景观轴，更少会做水景。观山樾特地打造了水景，这是很少见的。静逸庭以长者娱乐休闲为主，重点为长者提供社交休闲场域。童乐庭则带来全龄段益智游乐场地，引入各种游乐设施，未来这里将成为重要社交场。

▲溧水观山樾实景图

观山樾户型图

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