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广州幸福湾

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广州幸福湾项目处于广州国际医药港中心地段，紧邻东新高速、环城高速路网，地铁上盖，坐拥立体交通网络。

藉由千年珠江的水岸贵脉，广州幸福湾，以一道约2.4km自然江岸线，圈出一片无界江景生活休闲康养之地。

为广州塔尖人士，带来一座市区罕见无市政路阻隔、东南向揽三江汇聚的健康奢宅。

天赋的地理意义上，东南向既能在夏日躲避直晒，维护家中的凉爽。

又能在冬季获得更长的采光时间，还可以避免北风直吹，赋予生活更多温暖。

搭配着代表现代人居新潮流的板式结构，将户型一字排开，用大面宽设计，带来无遮挡的超大采光面，赋予居住空间温暖、舒适、健康的属性。

基本信息

总占地:32900㎡

总建面:118483㎡

用地性质:住宅

使用年限:70年户型

建面约255-504㎡

极致3.4-3.6m层高14-40层高层、超高层

总户数:435户

车位配比:1:2.65(地下三层，共1185个机动车位)

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产品方面

项目仅规划有7栋住宅，共435套货量，体量不算大，占地约3.29万㎡。项目主推建面约233-335㎡的豪华大宅。

地段是买房要考虑的先决要素，这是市场共识，关键问题是，何为好地段？

一种是具有丰盛现实居住价值的区域，比如珠江新城沿江带。另一种是兼具现实价值和明确成长性的区域，比如白鹅潭的十里沿江经济带，而广州幸福湾就位处这条经济带的未来发展重心处。

如今，白鹅潭的配套兑现开启了狂飙模式。每一个配套一出手就是重量级、地标级、城市级：

全国唯一的双太古商业体，首开区域，有望2026年建成；

广州第一座万象城——白鹅潭万象城，预计2026年开业；

潮奢双太古超级商业IP正加班加点日夜抢工；

广州幸福湾配套之一—广州市区唯一的国际内港湾，已奠基动工；

健康港星河COCOPark 已开门迎客；

白鹅潭大湾区艺术中心也已投入使用；

广州健康港星河COCOPark

太古商业日夜赶工实拍图 图片来源于网络

这一条黄金沿江带，既集结了珠江后航道的精华，也有广州最高端的商业资源加持，两者结合为白鹅潭产生独有优势。

幸福湾业主既能享受殿堂级别的生活配套圈，满足当下的生活需求；又能看见广阔、确定的蓝图规划，区域成长空间大、价值上升空间高，在当下经济环境下，助力塔尖圈层轻松实现财富跃级。

作为白鹅潭沿江带上的豪宅示范项目，广州幸福湾所追求的从不是及格线上的产品，而是走在国际前沿、以产品力驱动革新的塔尖生活，为塔尖圈层带来难以复制的生活体验。

项目不仅邀请到享誉国际的汉森伯盛、梁志天等顶尖设计团队，还以中国建设工程质量最高荣誉——“鲁班奖”的超高标准打造项目，并邀请鲁班奖的顾问团队全程指导、监督施工全过程。

选用迪拜公主塔，上海汤臣一品等豪宅同款铝板复合保温一体板作为外立面用材，一方面，这种材质可以防水耐蚀，经得起时间推敲；另一方面，这种幕墙强度高、保温性能好，更适合广州炎热潮湿的天气。香槟金水波纹的立面设计，勾勒出极具艺术美感的城市天际线，使建筑成为珠江边一道靓丽的风景线。

值得一提的是，在今年交付豪宅降标减配、与效果图不符频发的时代，区别于部分豪宅疑似用拼缝巨大、做工粗糙的仿真涂料，哈哈镜效果的玻璃幕墙；广州幸福湾做到了全玻璃幕墙+保温一体铝板，并均以实景呈现，用材用料都是可观可感，可谓是诚意满满。

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为保证外立面的视觉效果和室内的采光、视野，广州幸福湾还采用了成本3倍于普通玻璃的弧形玻璃，并做了整体圆弧转角处理。人从室内看去是270°无柱式转角，更大化占有空间边界，搭配全景落地窗，具有极强的视觉冲击力，采光面和景观面都开到了IMAX级。

除此之外，包括项目的园林、架空层、室内设计等，也充分融入圆弧设计理念，整体工艺要求以及成本造价，每户增加高约80-90万元。

同时也考虑到后续物业升值、大型定制家具搬运入户以及立面养护，特别引进了超甲级写字楼专属的擦窗机，以确保外立面历久弥新。

配置专属擦窗机，使建筑历久弥新

抬头仰望，已经实景呈现、倒映着蔚蓝色天空的玻璃幕墙外立面屹立天地，与千帆和鸣，唱咏珠江豪宅时代的新序曲。夜幕之下，建筑群上演灯光秀，远看之下，就像流动的珠江，摇曳生姿。

广州幸福湾实拍图

为了匹配富豪们的居住审美，在公区设计上，广州幸福湾不惜成本，只为超出居者期望值。

项目配备从一层到负一、二、三层的多大堂设计，酒店式地下候车区与私家电梯厅无缝连接。大堂约10.2米挑高，相当于普通住宅三层楼的高度，而六星级酒店层高标准仅为9米。超高速静音电梯，电梯空间约3.4米净高，门高约2.6米，门框宽约1.1米，如此敞阔的空间尺度与高端配置，在广州豪宅项目中极为罕见。

广州幸福湾大堂实拍图

在售建面约255、285㎡无界江景大宅，全系纯粹大户型，圈定塔尖圈层。

圈层的形成需要氛围，广州幸福湾坐落在珠江后航道白鹅潭核心区，区域连片开发江景豪宅，正逐渐形成圈层效应。配以顶级的生活配套，衔领高净值人士的聚散，也决定了豪宅区的兴衰。

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5、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。

10月21日，

最新一期LPR公布，

与房贷利率相关的5年期以上LPR

从3.85%下调至3.6%。

在LPR超预期大幅下降25个基点后，

全国多地商业银行房贷利率

将步入“2”时代。

广州具体情况

首套房贷主流利率为2.85%~2.9%

有银行接到要求

房贷商贷利率不能低于公积金利率

10月23日，记者以客户身份向银行网点工作人员咨询发现，广州房贷利率整体下调，目前首套房贷主流利率为2.85%~2.9%。

具体看，四大行为2.9%，资质优质或能申请到2.85%。中小银行相对较低，如民生银行2.8%，资质好特殊申请能到2.75%；招行为2.65%；华润银行为2.74%。

有贷款中介告诉记者，LPR降息后，这两天广州地区银行的房贷利率调整得比较频繁，多家银行纷纷上调了加点部分，以致于没有达到原本预期的低位。另有业内人士透露，银行接到要求，房贷利率不得低于公积金贷款利率。为此银行也在上调降息后的房贷利率。

某商业银行广州分行相关人士也向记者表示，LPR降息后，首二套房贷利率调整为LPR-75BP，具体利率为2.85%。据了解，LPR降息前，该银行广州地区首套房贷利率为3.0%（3.85%-85BP）。另一家股份制银行广州分行则表示：“房贷利率加减点调整中，即将公布。”

公积金利率或将调整

值得注意的是，不少城市商贷利率突破了住房公积金利率的下限，出现了利率倒挂，其中就包括了广州。

“低成本，低利率原本是公积金的核心优势，当与商贷持平时，竞争优势则大大被削弱。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，后续公积金利率还将会继续调降。

广州大源按揭总经理郑大源也表示，低利率使得公积金一直是购房者的热门选择，但由于额度有限，所以很多购房者选择“公积金+商贷”的组合贷款模式，如今，市场环境的变化，这种组合贷款优势反而不如纯商贷。“不过，考虑到房贷期限长达20年~30年，未来的利率环境可能会发生变化，当利率处于上升通道时，商业利率跟随LPR上下浮动的频次更高，而公积金则调整缓慢，尤其是一直以来公积金都是处于较低利率，所以，这也是公积金的优势之一。”郑大源如此认为。

存量房贷利率25日批量下调

降至3.3%还需再等待

10月25日，惠及1.5亿人口的存量房贷下调将完成首次批量调整，包括广州在内的全国大部分地区存量房贷利率都将下调至LPR-30BP。人民银行副行长陶玲日前在国新办新闻发布会上介绍，大部分房贷客户10月26日就可以通过贷款银行的指定渠道查看调整结果。部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计会在10月31日前全部完成。

近日，多家银行手机银行已悄然上线了“存量房贷利率调整”专属模块。根据10月21日公布的最新数据，5年期以上LPR报价为3.6%，据 “LPR-30个基点”计，利率为3.3%。不过，广州市民陈小姐10月24日查询后发现，调整后的利率将从4.2%下调至3.9%，并非3.3%。“而且同在广州，我和朋友的利率却出现不同，朋友调整后的利率却是3.55%，怎么回事呢？”陈小姐表示不解。

记者了解到，本轮调整仅调整LPR加减点，不同时进行贷款重定价。也就是说，贷款重定价日（借款人与银行约定利率调整的日期）未到，LPR值不会进行重定价，仍沿用原有LPR值。

工商银行指出，由于不同贷款重定价日不同，存量房贷采用的5年期以上LPR值（定价基准）就不同，分别为3.85%、3.95%、4.2%，虽然调整后的利率都是按LPR-30BP计算，但调整后相应的利率分别为3.55%、3.65%、3.9%，不同客户的利率下降幅度也不完全一样。

交通银行也表示，因客户贷款重定价日不同，使得贷款利率在本次批量调整时可能未进行重定价，但到了贷款下一个重定价日后，参考此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。据了解，一般而言重定价日为每年1月1日，也可能是贷款发放日。

提醒1：固定/基准利率定价的，需要申请转换

绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行完成“一键式操作”，无需提出申请或提供材料，无需到商业银行网点办理。不过，如果当前为固定/基准利率定价的贷款，需要先主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。申请方式可以线上或线下向银行申请。

各家银行表示，10月25日（含当日）之后转换完成的，将在转换完成的次日进行集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

提醒2：是否还要提前还贷需综合评判

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，存量房贷利率下调后，提前还贷的必要性进一步减少。对于普通市民而言，评估是否有提前还贷的必要，如果投资理财的收益率可以覆盖贷款成本，则建议综合评判后再做决策。

另外，肖文晓还提醒，提前还贷都只有在贷款早期才有节省利息的意义。“当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，大部分利息已支付了。”