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以上玖玥府楼盘模型

1、地理位置及配套

以上项目区域图

玖玥府售楼处电话：400-8118-334【官网】位于西红门东板块，位于南四环、南五环之间，西红门东板块东西在新机场高速、京开高速之间，地铁4号线（2km）和地铁19号线（环评公示中）双地铁，距离地铁19号线规划站点几百米（环评公示中地铁站）。玖玥府约500米范围内有两座公交站点，距离北京南站、大兴机场等主要交通枢纽比较近。从玖玥府出发将快速到达大兴机场。从项目出发上京开高速，3公里可畅达南四环，10公里到丽泽商务区及南三环核心地段，快速通往金融街及中关村等区域。

以上地铁19号线工程设计通知

以上西红门镇东区1号地规划图

区域内将有两所名校，北京四中已签约入驻、北京黄城根小学大兴校区已开工建设，教育资源在同价位新盘、甚至更高价位的新盘中有比较大的优势（理论上）。现存的教育资源也比较丰富。

目前周边的幼儿园很多，例如

1、首都师范大学学前教育学院附属幼儿园：位于项目西侧，距离1.2km

2、爱童幼儿园第九分园：

3、艺海童心双语幼儿园：

4、西红门双语幼儿园：

6、麦德国际幼儿园：

7、新启蒙艺术幼儿园：

8、同兴双语幼儿园：

目前周边中小学教育资源有：

1、北京第二实验小学大兴实验学校【小学】

2、兴海学校【小学＋中学】

3、北京市育英学校【小学＋中学＋高中】，

4、北京金融街润泽学校【幼儿园＋小学＋初中＋高中】

5、首都师范大学附属中学(大兴北校区)

周边有南苑森林湿地公园，约5km范围内南海子公园、兴华公园、兴海公园等10余座公园，周边生态环境比较棒。

以上小区3KM繁华生活圈及地铁站位置

地处商业繁华圈，周边有宜家家居购物中心（3km）、北京荟聚购物中心（3km）、山姆会员店（3km），三大旗舰级商业。周边有鸿坤广场等8大商场，商业繁盛，非常适合潮流、个性化、多元化的年轻人。

距离鸿坤体育公园、大兴新城体育中心都很近。地块北侧400米的地方要建设一个商业（元创大都会），后面的购物娱乐等更加便捷。同时一期、二期也会配备商业，日常生活会很方便。

离很多医院也不远，主要有北京天坛医院（三甲）、北京大学第一医院南院区（三甲），这个医院配套还算不错，其实这个位置到西城、海淀的很多医院都很便捷。

西红门镇1号地组团含12块住宅用地、地铁19号线站点规划（环评公示中）、教育、商业、养老、卫生服务、公园绿地等完善居住配套；会形成人文大城规模。

2、项目情况

开发商：中建玖合发展集团有限公司

住宅建筑面积：约12.9万平米

住宅总户数：1106户

容积率：2.5

绿化率：30%

物业公司：玖合物业

政府指导价：期房6.6万/㎡，现房6.8万/㎡

目前开盘楼栋型：预计第一批2/4/5/6/18号楼不卖，其他楼先卖。

玖玥府鸟瞰图

玖玥府产品：

79㎡：东西两室两厅一卫

98㎡：南北三室两厅两卫

108㎡：南北三室两厅两卫

134㎡：南北四室两厅两卫

154㎡：南北四室两厅三卫

170㎡：南北四室两厅三卫

以上样板间照片

玖玥府售楼处电话：400-8118-334【官网】

总楼栋数：19栋，1106套房子

在售楼栋：预计第一批2/4/5/6/18号楼不卖，其他楼先卖。

都是矮层洋房，其他是最高15层小高层。一梯两户/两梯两户。东西向79平的户型在1、9、13、17号楼。算上赠送面积得房率是洋房90％、小高层81%。

玖玥府售楼处电话：400-8118-334【官网】销售指导价为6.6万元/㎡，总价范围在520-1122w，开盘后应该会有一定折扣，个人感觉东西向的应该可以在500w以内拿下，98㎡的三室两厅理论价格在645w左右，个人感觉有希望在630w以内拿下，不过这要看项目方的折扣情况。

户型情况

3、优缺点分析

西红门地块处于5环内，是一个相对成熟的板块。地铁4号线及19号线南延线经过西红门，及荟聚为代表的商业综合体加持等因素使得该板块比较有潜力。

西红门东地段变成一个比较热门地段的核心原因有二：一是地铁19号线南延并在橡树湾的东南角开设西红门东站，地铁19号线是大站快线，速度很快（120km/h），进城市很快。二是京开高速东侧拆除的非常干净（北京少见），这片区域在建、将建设的都是较好品质商品房。

西红门主要承接西城金融街、海淀的外溢，价格适中，可以买一个品质不错的改善住宅。

竞品分析：

二手盘面对比的话和上一期写的橡树湾三期文园的竞品区域相似，也就是片区内的鸿坤，4号线沿线的公益西桥，角门西，19号沿线的草桥，4号线的新宫整体新房更贵一些，西红门更具有性价比。（当然一个地处丰台，一个地处大兴）。

片区内精品新盘就是橡树湾三期文园，指导价也为6.6万/㎡，玖玥府小户型相对多一些，上车更容易一些。片区附近新盘御璟星城在组团地块北侧，地理位置相对组团地块不占优势。综合来看，玖玥府也是一个不错的选择。

优点：

双地铁➕快速路：

地铁4号线与19号线双地铁出行，快速到达金融街、丽泽金融服务区、中关村科技创新区等核心商圈，四环/五环/、京开高速、槐房西路、新机场高速立体路网，开车很方便

充满希望的教育资源：

区域内北京四中大兴校区已签约入驻和北京黄城根小学大兴校区已开工建设，让区域有一些明确的教育保底

旗舰商业：荟聚购物中心、山姆会员店、宜家三大旗舰配套匹配齐全

医疗医院：广安门医院、北大第一医院南院、天坛医院等三甲医疗提供保障

环境良好：南中轴森林公园、凤池公园、西红门环城公园等公园资源丰

西红门1号地：四环沿线“先规划后发展”西红门镇1号地组团含12块住宅用地、地铁19号线站点规划（环评公示中）、教育、商业、养老、卫生服务、公园绿地等完善居住配套。

样板间展现出来的收纳能力强大，飘窗也做得很大气，适合有小朋友的家庭。小区有约1500㎡下沉式社区会所，有阳光社交庭院，室内恒温泳池，健身房，业主食堂，露天观景会客厅。同时户型设计合理，装修现代高端，得房率理想，是一个挺好的选择。

园林示意图

泳池设计示意图

缺点：

如下楼盘图所示有三栋楼的个别东边户口的北侧会受到东西向楼的遮挡，不过好在该户型的北侧只有一个洗手间的小窗户，影响不大。

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大兴西红门中建玖玥府售楼处位置400-8118-334【营销中心】

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