房产买卖律师：退房协议签了却没退款，购房者该怎么办？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告起诉情况

原告林悦萍向法院提出诉讼请求：

1. 要求法院判令孙启贤立即办理房屋过户手续，并支付违约金20万元。

2. 要求中介公司协助孙启贤办理房屋过户手续。

3. 请求判令被告方承担本案诉讼费用。

其事实与理由为：2013年4月24日，在中介公司指导下，林悦萍与孙启贤签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买孙启贤位于×××的房屋，成交价120万元。同日签订补充协议，约定房屋附属设施设备、装饰装修等作价115万元，其中5万元于办理登记过户当日给付，房屋总价120万元。当日，三方还签订了居间服务合同。2013年4月24日，林悦萍向孙启贤转账100万元，2013年5月21日又向孙启贤指定账户转账152223元，至此房屋买卖合同交易基本完成。《北京市存量房屋买卖合同》规定自合同签订之日起2500日内办理房屋权属转移登记手续，否则出卖人向买受人支付万分之五的违约金。但八年来，原告多次与被告协商过户事宜无果，中介公司也未尽职责，故起诉至法院。

（二）被告答辩与反诉情况

1. 答辩内容

被告孙启贤辩称，2013年4月24日签订的《房屋买卖合同》已于2014年11月18日解除，孙启贤无义务配合林悦萍办理过户，林悦萍隐瞒合同解除事实，意图非法占有房屋，违反诚实信用原则。

2. 反诉请求及理由

反诉原告孙启贤提出反诉请求：

请求确认2013年4月24日签订的《房屋买卖合同》于2014年11月18日解除。

请求判令林悦萍腾退×××房屋。

请求判令被反诉人承担相关诉讼费用。

其事实和理由如下：

合同签订过程：2010年7月12日，孙启贤因×××村拆迁购买定向回迁安置房（即涉案房屋）。2011年6月，孙启贤将涉案房屋以115万元卖给杨俊君，杨俊君签合同时付70万元，两个月内付40万元，过户时付5万元。2011年6月13日，杨俊君付70万元，孙启贤交付房屋钥匙、购房大票原件、电卡燃气卡等，但杨俊君未装修和居住。2013年4月24日，杨俊君付35万元。后杨俊君想将房屋转卖给林悦萍，因孙启贤不同意配合不认识的林悦萍过户，杨俊君建议解除与孙启贤的合同，由孙启贤与林悦萍直接签合同，价格提高至120万元，原合同由中介收回，林悦萍应付房款115万元直接付给杨俊君。2013年4 月24日，孙启贤与林悦萍在中介服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定房屋价款120万元，2013年4月24日付100万元，2013年6月30日前付15万元，过户时付5万元，孙启贤取得房产证后10个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。林悦萍于2013年4月24日将100万元付给杨俊君，2013年5月21日付15万元，杨俊君将房屋相关物品交给林悦萍。

合同解除过程：2014年11月，孙启贤接到中介电话询问涉案房屋情况后询问林悦萍，得知林悦萍要卖房，孙启贤因房屋是回迁房无房本无法配合他人过户，要求林悦萍先解除合同再卖房，林悦萍同意，且要求孙启贤返还购房款并赔偿10万元装修款，孙启贤同意。2014年11月18日，双方口头约定解除合同，孙启贤返还购房款115万元并赔偿10万元装修款，当日孙启贤返还60万元，剩余款项等房本办下后抵押贷款支付，在此之前林悦萍可继续居住。之后因政策原因房本未办下，孙启贤无法贷款支付剩余款项，林悦萍一直居住至今。

合同解除后的履行主张：根据规定，合同解除后应恢复原状等。双方合同已解除，林悦萍应在孙启贤归还剩余购房款和装修款后腾退房屋。

3. 反诉被告答辩

反诉被告林悦萍辩称不同意反诉请求，称并未同意解除合同，双方未达成一致意见。

（三）法院查明事实

1. 合同内容

2013年4月24日，在中介居间服务下，孙启贤与林悦萍签订《北京市存量房屋买卖合同》，房屋成交价格750000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价450000元，买受人可在签合同时付定金50000元，出卖人应在2013年6月30日前交房。当日双方签订补充协议，约定中介已告知乙方（林悦萍）甲方（孙启贤）未取得房产证情况，双方知晓交易风险自愿交易，房屋价款及附属设施作价总计120万元（甲方净得价，不含税），乙方于2013年4月24日付定金5万元，甲方取得房产证后10个工作日内双方办理房屋所有权转移登记手续。协议签订后，林悦萍依约支付大部分房款，因未办理权属转移登记，尚有5万元购房款未付。

2. 合同解除争议情况

孙启贤称2014年11月中介询问卖房事，询问林悦萍得知其要卖房，因房本问题要求林悦萍先解除合同再卖，林悦萍同意，2014年11月18日双方约定解除合同，孙启贤返还已付购房款115万元并赔偿装修损失10万元，当日孙启贤付60万元，剩余款项等房本办下抵押贷款支付，林悦萍可继续居住。

林悦萍称2014年11月孙启贤找其说卖房高价平分，因房本问题自己有不想要房想法所以同意，当时未协商总价，孙启贤付60万元后自己同意其卖房，房子没卖出自己也未退还60万元。

对于孙启贤未付剩余购房款问题，孙启贤称因房本未办下无法抵押贷款支付，林悦萍不认可。对于林悦萍未退还60万元问题，林悦萍称因房屋无法办房本孙启贤应支付违约金，孙启贤不认可。双方确认2014年11月未签书面解除协议。

3. 房屋占有使用情况

林悦萍称自2013年4月24日从杨俊君处接收房屋后一直占有使用至今，并进行了装修。孙启贤认可房屋由杨俊君交付林悦萍，但不确定时间，知道林悦萍装修并占有使用至今未返还。

4. 房屋市场价值及庭审意见

双方确认涉案房屋现在市场价值350万元。庭审中，林悦萍表示若法庭认定合同于2014年11月协商解除，则要求孙启贤支付剩余购房款55万元及利息、按合同约定支付违约金55万元、赔偿房屋增值损失115万元、支付房屋物业费等55000元、支付房屋看护费10万元。孙启贤同意支付剩余购房款55万元，不要求林悦萍支付房屋占有使用费，要求林悦萍腾退房屋。

5. 房屋产权登记情况

涉案房屋为顺义区××村回迁房，孙启贤于2010年认购，2021年10月办理不动产登记，权利人为孙启贤。

二、裁判结果

1. 解除原告（反诉被告）林悦萍与被告（反诉原告）孙启贤于2013年签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。

2. 被告（反诉原告）孙启贤退还原告（反诉被告）林悦萍55万元，于本判决生效之日起七日内执行。

3. 被告（反诉原告）孙启贤赔偿原告（反诉被告）林悦萍110万元，于本判决生效之日起七日内执行。

4. 自被告（反诉原告）孙启贤按照本判决第二、三项规定履行完支付义务之日起十五日内，原告（反诉被告）林悦萍将×××房屋腾退并返还被告（反诉原告）孙启贤。

三、案件分析

（一）合同履行与争议焦点

1. 孙启贤与林悦萍签订的合同及补充协议对主要交易内容有明确规定，除房屋权属转移登记和5万元房款未完成外，其他合同义务在前期基本履行完毕，这是双方无争议的事实。

2. 本案争议核心在于2014年11月双方是否真正达成解除合同协议。双方在解除事由、价款返还和付款时间上陈述各异且均无证据。不过，能确定的是2014年11月18日孙启贤付60万元给林悦萍，之后双方未继续履行各自义务，房屋仍由林悦萍占有。

（二）对原告主张的分析

1. 林悦萍以孙启贤未付剩余款项为由主张合同未解除。但从法律角度看，在双方已达成解除合同意向且孙启贤已部分退款的情况下，林悦萍若认为因孙启贤未履行后续付款义务而合同未解除，应明确表示并退还已收款。但现有证据显示林悦萍既未表示也未退款，故其主张难以成立。

2. 林悦萍以房屋无法办理不动产登记、孙启贤应支付违约金为由拒绝退还60万元。然而，根据合同约定，权属转移登记在孙启贤取得房产证后十日内，2014年协商解除合同时该履行期限尚未到达，所以林悦萍以此为由拒绝退款依据不足。

（三）违约责任与法院处理依据

1. 在双方达成解除合同一致意见的情况下，孙启贤有义务退还全部已付款并赔偿装修损失。但孙启贤未履行，应承担违约责任。孙启贤称双方约定房本办下后抵押贷款支付剩余款项且林悦萍免费居住，但林悦萍不认可且孙启贤无证据，法院难以采信。

2. 综合双方履约过错，法院处理如下：

孙启贤返还林悦萍剩余房款55万元，符合合同解除后恢复原状原则。

对于逾期返款利息和装修损失，考虑到林悦萍占有使用房屋享受了装修和居住利益，法院酌情不支持利息请求，也不再处理装修损失问题。

林悦萍未证明协商解除时有逾期付款违约金约定，其违约金主张法院不予支持。

孙启贤长期未返还剩余购房款给林悦萍造成损失，法院对林悦萍的赔偿请求予以支持，金额酌情确定。

孙启贤要求林悦萍腾退房屋合法，法院予以支持，腾退时间酌情确定。

四、办案心得

（一）证据收集与固定的重要性

在处理此类房屋买卖合同纠纷案件中，证据是决定胜负的关键。本案中双方对合同解除与否各执一词，但均缺乏有力证据，导致争议复杂。作为律师，在办理案件初期就应重视证据收集，如合同签订过程中的沟通记录、书面协议、款项支付凭证等。对于口头协议部分，应尽量寻找旁证或通过其他间接证据来印证。在本案中，如果任何一方有更充分的证据来支持自己关于合同解除的说法，案件结果可能会更偏向于该方。

（二）对合同条款的精准解读

深入理解合同条款是分析案件的基础。本案中房屋买卖合同和补充协议中的每一个条款，如房屋价格构成、付款方式、权属转移登记时间等，都对案件走向有着重要影响。律师需要对这些条款进行细致解读，明确双方权利义务，特别是在争议发生时，依据合同条款来判断双方主张的合理性。例如，通过对权属转移登记条款的分析，就能判断林悦萍以逾期办理登记为由拒绝退款是否合理。

（三）对当事人心理和行为的把握

了解当事人心理和行为动机有助于更好地分析案件。在本案中，林悦萍和孙启贤在合同履行和解除过程中的一系列行为，如林悦萍长期不退还60万元的原因、孙启贤对未支付剩余款项的解释等，都反映了他们的心理状态。律师在处理案件时，要充分考虑这些因素，分析其合理性，从而在法庭上更准确地阐述自己的观点，为当事人争取有利结果。同时，也要引导当事人保持理性，避免因情绪或不合理的诉求影响案件走向。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！