深圳楼市：宝安房价有点恐怖

　　宝安是深圳最大的区，总面积396.6平方公里，比龙岗还大。截至2024年，宝安的常住人口456.54万人，相当于4个深圳人中，就有1个在宝安。

　　从经济维度看，宝安这些年强势崛起，目前GDP总量排名全市第三，并荣登多个第一，包括但不限于——

　　全国高新技术企业第一区

　　全国专精特新企业第一区

　　深圳商事主体第一区

　　从楼市维度看，宝安各板块的城建与配套参差不齐，房价不可避免的「四分五裂」。

　　挑几个板块来看：

　　01

　　宝中、碧海

　　和前海一样，宝中和碧海都是填海而来，没有农民房和城中村，纯粹性极强。

　　道路干净整洁，楼龄普遍较新，配套各方面齐全，居住氛围浓厚。

　　宝中的小区大多呈合围式布局，部分楼盘能看到一定的海景。

　　目前宝中片区二手房挂盘均价9万＋，以改善为主，代表楼盘有壹方玖誉、壹号公馆、都市茗荟、熙龙湾、海纳公馆等。

　　碧海板块主要面向的是刚需买家。

　　商业、交通配套不错，教育上相对来说一般，胜在性价比高，片区目前二手房均价6-8万，主要承接南山和宝中的外溢购买力。

　　总价600多万预算，在宝中只能买个两房产品，而同样预算在碧海可以挑个舒适的次新三房。

　　至于普遍关心的飞机噪音问题，对于大部分人来说其实都是能够接受的，这也是碧海片区房屋空置率极低的原因之一。

　　碧海作为最紧邻企鹅岛的区域，随着项目工程的入驻，未来并不缺购买力。

　　02

　　新安、西乡

　　新安作为旧改的主力区域，片区内次新盘比较少，均价6万多。

　　中洲华府、勤诚达、华联城市全景以及中粮天悦壹号，因为带宝中学位，被称为宝中四大神盘。

　　随着这几年市场调整，“宝中四神盘”都出现了不同程度的跌幅，降幅在26%到45%不等。华联城市全景的跌幅相对较小，小区品质也相对较好。

　　西乡是宝安的老城区所在地，有点类似于南山中心区，至今仍保留大量城中村。

　　目前有1号线和12号线两条地铁线。

　　其中12号周边的西乡片区，农民房扎堆，这里的二手楼盘多是老小区，城市界面也相对老旧。次新小区只有寥寥几个。

　　1号线就是坪洲和西乡站那一片，城市面貌相对来说要好些，但次新楼盘也不多，价格最高的是宏发QQC前城、圣淘沙骏园和中熙香缇湾，目前成交单价7万多-8万多。

　　03

　　尖岗山

　　位于新安街道的西北部，被山林、水库和公园环绕，自然生态环境一流。

　　曾经风光无两、地王辈出，主打别墅、大平层等高端产品，比如中海九号公馆和曦城。

　　但是近几年来，尖岗山片区却倍显落寞，附近一带连个地铁的影子都看不到，也没有高端商业和优质学校。

　　所以，尖岗山虽然说是豪宅片区，现在却很难卖出豪宅价。

　　据贝壳平台显示，尖岗山的豪宅盘目前二手挂盘价，大户型集中在10万/平左右，别墅产品大约在16-17万/平。

　　相比于华侨城、香蜜湖、深圳湾等传统豪宅区，动辄20万一平的大平层，30万＋的别墅，尖岗山显然要“低”一个档次。

　　而且随着刚需住宅越来越密集，尖岗山豪宅区的纯粹性也会被稀释。

　　04

　　沙井

　　这大概是深圳最撕裂的片区。

　　一方面，有密集的厂房和农民房，一半以上都是小产权房，摆脱不了脏乱差的印象。

　　另一方面，作为前海扩容区的一部分，片区有规划概念，比如会展新城、海洋新城、大空港等前海大湾区规划辐射。

　　沙井位于深圳最西部，东临光明新区，南靠福永街道。

　　说偏吧，坐地铁11号线快线，半小时左右就可抵达南山前海、后海。说不偏吧，沙井又和东莞挨的很近。

　　整个板块大致分为老沙井，和以华强城、海岸城为核心的次新小区。

　　从目前的市场阶段来看，沙井属于深圳的远郊片区，只能是那种跟涨或者是补涨行情。

　　05

　　石岩、松岗

　　石岩被南山、宝安、光明和龙华包围，地理位置占据一定的优势。

　　但奈何城市界面太差，周边都是厂房、工业宿舍以及农民房，没有多少商品房，缺乏居住氛围和商业氛围。

　　目前石岩的房价在4-5万左右，很多人可能寄托于13号线的开通，能拉高一点这里的房价。

　　这也太难了。

　　对于未来潜力堪忧的板块，不适合买入，适合换仓。

　　松岗与东莞接壤，本身商业环境衰落，城建落后，有种走进乡镇的感觉。

　　目前片区二手房3万多，购买力以本地刚需为主。

　　06

　　整体来看，紧邻南山的宝中和碧海片区，不管城建还是配套，目前都比较完善，安全边际自然也是区域内最高的，尽可能地往这边靠拢，至少不要偏离核心城区太远。

　　紧挨着东莞那些边边角角的房子，虽然价格便宜，但是风险也不小。

　　一来产业弱，这些地方靠自身很难发展得起来，深圳又不大可能再投放更多的资金与资源进去。

　　二来性价比低，就因为隔着一条城市边界线，深圳边缘地段的房价，几乎是东莞边缘地段的两倍。

　　而这，仅仅是判断片区价值的其中一环。

　　除此以外，我们还要考量小区的具体位置、品质、周边配套，以及对比周边二手房的成交价等因素，没有做好调研就进场，最后大概率就会吃认知的亏。

　　买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。