炸裂！10万亿大放水！明年利率有望回到2字头？

落实了！10万亿的水来了，地方债与房地产风险都有救了...

NO. 1｜壹

“救市”决心坚定，直接安排10万亿

财政部部长蓝佛安在11月8日举行的十四届全国人大常委会第十二次会议新闻发布会上介绍，从2024年开始，我国将连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。再加上这次全国人大常委会批准的6万亿元债务限额，直接增加地方化债资源10万亿元。

同时也明确，2029年及以后到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。蓝佛安表示，政策协同发力后，2028年之前，地方需要消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅下降至2.3万亿元，化债压力大大减轻。

合肥楼市航拍图

10万亿规模是什么概念呢？去年我国GDP是126万亿，10万亿占到了它的8%。上一次这么大规模的就是还是在2015年，当时轰轰烈烈的7万亿棚改货币化安置，相当于GDP的10%。

事实上，我们还没有经历真正意义上的房地产周期

按照其他国家房地产周期的波动规律，我们在2008年和2015年经历的房地产周期都不算真正意义上周期。

为什么这么说？

因为我们在2008年和2015年经历的房地产下跌周期都非常、非常短：在2008年下跌了7个月、2015年下跌了12个月。

在2014年的下跌周期中，北京是21个特大城市下跌时间最长的，不过也就下跌了18个月。

为啥下跌周期都非常短？

因为我们用货币大放水的方式，逆周期调节“烫平”了楼市下跌趋势，然后让房地产成交规模不断攀升。

2008年是举世闻名的4万亿、2015年是轰轰烈烈的7万亿棚改货币化安置！

所以，我们过去经历的下跌周期都非常短。

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那么，本次的10万亿对市场刺激作用会有多少？...

10万亿带来的影响，首先是各种利率会继续降低！

11月7日，美联储结束了为期两天的货币政策会议，宣布将联邦基金利率目标区间下调25个基点，降至4.5%至4.75%之间，这是美联储今年内的第二次降息。此前，9月18日，美联储宣布将联邦基金利率目标区间下调50个基点，降至4.75%至5.0%之间。

众所周知2020年那一轮美国降息带动了中国国内信贷宽松，间接也导致了房价的爆发，当下国内房地产市场陷入调整的很大原因也是因为这一轮爆发式上涨。

当然中国房地产市场受多种因素综合影响，美联储降息只是其中一个重要的外部因素，国内的房地产政策、市场供需关系、经济发展状况、人口结构变化等对楼市的影响更为直接和关键。

但整体看，美联储的连续2次的75个基点的大幅度降息对国内房地产肯定是巨大的利好。这只是开始，全球降息潮出现。

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从趋势看，降息还将持续

美国开启新一轮降息周期，打破了中国货币政策的天花板，让我们获得了更大的降息空间。过去几年，中美利率出现了罕见的倒挂，中国10年期国债收益率比美国低200个基点左右。为了减少资金流出中国，中国降息步子很小，幅度有限。美元开启降息周期后，中国未来几年降息空间加大，低利率时代来临了。

美联储开启降息周期，对中国是利好。它让中国货币政策空间加大了，对楼市、股市和经济都构成利好。

在经济下行压力之下，货币政策仍会趋于更加宽松，中国的降息周期会继续。而且随着美国大幅度降低，国内未来几个月降息也会加速。

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其次：房地产市场政策会继续大幅度宽松

政策空间更大了，未来更多更重磅的政策会加码落地，对房地产可以比之前乐观一点了！降息有利于保持房地产预期稳定。部分城市特别是一二线城市逐渐见底，市场快速企稳将是趋势。

对于国内房地产企业而言，融资成本会降低。这将有助于房企增加融资渠道，降低融资成本，利于房地产企业的资金周转和项目开发。

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NO. 2｜贰

降契税，合肥房贷利率有望进入2字头

财政部部长蓝佛安表示，今年的增量政策力度大，对经济的拉动效应正在显现，不少政策效应明年还会持续释放。将加力推进相关工作，已经出台的抓好落地实施，尚未出台的尽快推动出台。目前，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。发行特别国债补充国有大型商业银行核心一级资本等工作，正在加快推进中。专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。

而在10月12日，财政部在国新办新闻发布会上宣布了一揽子有针对性的增量政策举措，就透露将及时优化完善相关税收政策，包括取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策等。

对于购房者来说，最关心的就是契税。以合肥为例，购房人购买首套住房，户型面积在90㎡及以下，税率为1%，户型面积在90㎡以上，税率为1.5%；购买二套住房，户型面积在90㎡及以下，税率为1%，户型面积在90㎡以上，税率为2%。3套房及以上的不论面积多大均为3%。而本轮契税降低，有望首套房和二套房90㎡以下免征契税。

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而对于开发商来说，土地增值税预计将取消预缴，直接转到竣工验收后的清算环节。这将为购房者节省一笔不小的开支，同时也将减轻开发商的税负压力，有利于释放购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

结合上面的趋势看，降息还将持续，目前LPR为3.6%，仍有一定的下调空间。以合肥为例，合肥目前贷款利率首套房、二套房均为LPR-50BP，即3.1%，降息后合肥房贷利率有望进入2字头，另外公积金利率也将有望进一步下调。

从合肥市场来看，根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，从新房月度成交量上来看，10月新房成交量环比上涨78%，成交均价2.57万/㎡，价格环比上涨7%，确实量价涨了。

但是分析一下市场情况，虽然10月份新房成交量上涨，但也不是本年最高的，而且10月份成交量上涨最主要的原因是降价，这个以包河淝河板块最为突出，板块内新房基本在8折，甚至低至7折，优惠力度空前，新房价格已经低于周边二手房价格，那对于购房者尤其是刚需购房者肯定优先选择新房。

再来看下合肥二手房，二手房活跃度明显高于新房，这个也可能因为二手房更市场化，价格持续走低，业主如果想出售房源，就只能降价。

整体来看，目前合肥新房市场成交两级化，以性价比较高或者高端改善为主，比如以性价比为代表的包河中海悦府、保利龙川瑧悦等，以高端改善为代表的越秀观樾、招商庐州臻境等。二手房主要还是以价换量。

未来，政策还是有一定空间，多更重磅的政策会加码落地，在继续降息、优化相关税收等政策后，市场在短期内或将迎来增长。

NO. 3｜叁

结语

整体看，本次政策非常及时，地方债务规模已累积至百万亿级别，其中既包括显性债务，也隐含着大量难以量化的隐性债务。与此同时，房地产市场遇冷，土地出让收入大幅下滑，部分地方政府甚至面临连利息支付都举步维艰的困境。在此情境下，10万亿刺激计划的出台，对于缓解地方债务危机、稳定房地产市场无疑具有积极意义。短期来说，地方债务和房地产风险都有救了！