五城区+高新区，成都楼市的主战场！

1、成都二手房库存一定程度有所下降了。

其实大家没必要因为目前成都高成交量而恐慌，成都二手房库存依然处在高位，成都房产结构性过剩会长期存在。

核心城区老破差小区，近郊、远郊大部分板块库存过于庞大臃肿，这些区域的房产如果出现短期价格回调一定谨慎，因为不值。

我们拉取了近期的成都各区二手房挂牌数据。

以十天为单位，可以很明显的看出来，每个城区的二手房挂牌量在短期内都有所下降，但库存依然很多。

核心城区的老破差小区，近郊、远郊大部分板块，库存去化会是一个非常漫长的过程。

短期内略带恐慌性的回调，不影响长期的价格下滑趋势，“以价换量”会基本横穿整个库存去化阶段。

这类房产目前如果出现价格回调，买入的购房者，长期看面临亏损的风险更大。

因为楼市，永远逃不过供需二字。

你们自己可以去近郊、远郊很多板块去实地看一下，修了过多的房子。但区域实际上没那么多人，也吸引不到太多人去居住，现阶段明显就是供大于求，这些问题都是需要用时间和价格去解决的。

在供大于求的情况下涨价，无异议就是强行和市场扳手腕，短期看可以实现，长期看不过是进一步加剧风险。

2、核心城区（五城区+高新区）房产流动性更强，购房者的购房需求趋势在从外向内聚集。

对于成都购房者而言，这个趋势很重要，你买房想要尽可能的规避风险，最好是考虑往核心城区靠。

10月算是成都今年二手房成交最快速增长的一个月。

我们同样也是整理了挂牌数据和成交数据。

从数据上就可以明显发现，核心城区（5+1区）在挂牌量低于近郊城区的同时，成交量又普遍高于近郊城区。

也就意味着，核心城区就是流动性更好，市场的需求量更大。

不仅十月如此，这两年成都基本上都是如此！

要知道，核心城区特别是五城区，二手房存量之所以大，挂牌价之所以相对较低，很大一部分原因还是因为二手房存量里，占据了大量便宜还不好卖的老破差小区，五城区的老破差小区的存量远高于近郊城区。

意味着核心城区的非老破差小区流动性，实际要比数据体现的更优。

在文章的第一点我明确了自己对成都近郊、远郊的观点，就是绝大多数板块的房价长期看是没有提升空间，甚至跌的。

与此同时，我也坚定的认为，成都目前整体的房价会“止跌回稳”！

也就意味着，成都未来会出现明显的阶段性价格分化。

只有让核心区的优质房源涨起来，才能抹平其他下跌的部分，带动大盘整体止跌回稳！

（对成都楼市有兴趣的朋友，建议到微信公众号“不鱼说房”看历史文章，里面有很多成都楼市的分析和成都规划信息，很有帮助！）

3、城东的增量需求更多（需求更大，流动性更强，在需求支持下有更强的提升动力），城南认可度更高（价格接受度更高，依然是高预算首选，高单价高总价房源整体流动性最强），城西稳定性最佳（地缘吸引力强，有非常庞大的一群自住群体，支撑着区域楼市稳定，买这里不一定涨，但下跌空间也非常小）。

结合文章前面的几个数据，我们会发现，近郊里，南边的高新区价格最高。位于郊区的天府新区二手房成交价格甚至比部分核心城区高（当然天府新区价格数据优势，部分原因也是因为价格低的老旧差小区比例少，但不可否认，南边的天府新区的确是近郊最贵城区。）

东边的龙泉驿成交量，不仅高于近郊其他城区，同样也是比很多核心城区要强！

西边无论是青羊区，温江区，甚至的郫都区，平时不显山不露水，没多少讨论度，其实成交都比较活跃。

这也引出了另外的一个趋势。

东南两个方向，在未来楼市的整体表现上，会更有优势，叠加上一个趋势，结合目前成都楼市的情况，成华区、锦江区、高新区会是未来引导整个成都楼市的主要城区。

而青羊区、武侯区、金牛区，它们同样会有非常亮眼的表现，但不是整体性，而是重点在各区的几个热门板块上。

其实这三个分析点，我以前对成都楼市预测文章里都写到过。

房子这玩意，涉及到的利益太多，说一个区域好，说一个区域差，相关区域的房产持有者，从业者从业者，必然会有正面或反面的情绪输出。

很多人并不在乎我的分析是否合理，只在乎我的分析符不符合他自身利益。

之所以会写这一篇文章，是因为以前我是在市场趋势之前分析，很多人认为没有数据就是瞎说。

而现在这篇就是，市场趋势形成后，用数据来佐证。

有头有尾，有始有终。