租客租到“甲醛房”，房东反诉租客赔偿房租损失

租房时发现租住到了一间“甲醛房”该怎么办？

近期，上海市宝山区人民法院（以下简称上海宝山法院）审结了一起房屋租赁合同纠纷案件，租客在房屋租赁平台租住“甲醛房”后，多次与房东协商未得到妥善解决，其能否以甲醛超标为由解除租赁合同并要求退还租金？房东表示的房屋空闲的租金损失法院又会如何认定？

2023年7月，倪先生通过租房平台了解到某小区一房屋的租赁消息，经联系房东周女士，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期为一年，租金每月3400元。合同签订当日，倪先生支付了一个月房租及额外的租赁保证金3400元，周女士当即告知其房门密码。

次日，倪先生准备搬家入住，但偶然间从邻居处了解到该间房屋距离装修完成还不满一个月。考虑到甲醛问题，倪先生立刻与周女士沟通要求退房，但被周女士拒绝。随后，倪先生又提出邀请第三方检测机构在双方都在场的情况下对房屋进行甲醛检测，并表示若甲醛未超标，则继续入住，否则需退房，而周女士对此未有回应。

无奈之下，倪先生于次日自行委托A检测机构对房屋空气环境进行检测，结果显示室内空气中的甲醛含量超标。据此，倪先生通过微信向周女士发送检测报告，并表示房屋存在甲醛问题，自己尚未入住，亦未更改房门密码，要求周女士退房。

四个月后，仍未得到任何回复的倪先生向上海宝山法院提起诉讼。倪先生认为，周女士的行为已经侵犯了其合法权益，故请求法院确认双方租赁合同已于7月解除，并要求周女士返还租金及租赁保证金共计6800元。

庭审中，被告周女士辩称，不认可租赁合同已于7月解除。房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，周女士一直按合同履行。房屋是6月初进行的装修，在得知倪先生提起诉讼后，其对房屋也进行了第三方检测，发现不存在甲醛超标的情况，周女士不存在违约行为，故不同意退还租金及支付违约金。相反，合同签署后，倪先生至今没有解除租赁合同，导致周女士11月底才收回系争房屋，倪先生支付的房租和保证金不足以弥补周女士的损失。为此，周女士提出反诉，请求判令倪先生向其赔偿三个月房租损失10200元。

针对周女士的反诉，倪先生辩称，双方签订租赁合同之前已就房屋甲醛问题进行过沟通。倪先生委托鉴定检测的结果出来后，其就以房屋甲醛超标为由提出过合同解除事宜。如果周女士认为不存在超标情况，应当立即验证，而周女士一直拖延到案件审理时才委托检测，是为了等待甲醛不再超标。周女士的行为构成故意扩大租金损失。

上海宝山法院审理后认为，周女士自认房屋于6月初进行装修，其作为出租方，应提供符合居住条件的房屋。7月倪先生表示新装修的房屋可能存在甲醛超标问题，要求双方均在场的情况下进行甲醛检测，但周女士对此未有回应。在此情形下，倪先生有权单方委托检测机构出具检测报告。结合房屋装修时间及检测结果，倪先生担心甲醛超标并向周女士提出解除租赁合同，符合常理。

至于周女士在庭审过程中提供检测报告，主张房屋不存在甲醛超标情形，法院认为，考虑到甲醛的挥发性及空气流动性，周女士提供的检测报告仅能证明检测当时房屋内的空气质量情况，无法反映7月的房屋情况。合同签订后倪先生一直积极与周女士协商沟通房屋甲醛问题，未实际搬入房屋且于起租日次日便提出解除合同，期间亦无故意拖延行为。倪先生提出解除合同后周女士理应及时收回房屋，周女士怠于收回房屋的租金损失应由其自行承担。

据此，上海宝山法院判决双方租赁合同于2023年7月解除，周女士应退还倪先生租金及租赁保证金共计6800元。

一审判决后，原、被告均服判息诉，该案已生效。

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