深圳楼市的底盘

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

定向给刚需的大礼包来了。

今天（11月11日），深圳发布两项征求意见稿，《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》及《关于我市住房公积金利息补贴有关事项的通知》。

前者是关于公积金贷款额度提额，后者是关于公积金贴息。

目的也很简单，就是推动公积金高质量发展。

鼓励多胎、鼓励购买保障性住房

这次的意见稿，有两个方向是值得关注的。

一是对多孩家庭的倾斜，二是对保障性住房的倾斜。

从征求意见稿的细节来看——

职工个人申请公积金贷款，最高额度由现行的50万元提高至60万元；

家庭共同申请公积金贷款，最高额度由现行的90万元提高至110万元；

购买首套住房最高额度可以上浮40%；

多子女家庭购买住房最高额度可以上浮40%；

购买深圳保障性住房最高额度可以上浮20%。

（《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》）

这样的做法，一方面能够加大深圳公积金使用效率，二是对多孩家庭给予购房的保障倾斜，响应国家生育支持政策，同时也间接帮助深圳的可售保障性住房去库存。

目前深圳的可售的保障性住房库存，据不完全统计，深圳人才房+安居房已供应或在建的库存有近2万套，约占在售普通商品房库存的40％。

而在售的人才房+安居房也有大几千套，各区项目若无降价或政策调整，预计可以持续销售到2026年。

比如光明区，根据不完全统计，还未售罄的人才房项目就有6个，合计库存房源约1470套，配售均价在2.9万/平以内，其中不乏位置地段良好，各项配套成熟的项目。

不过，除了提升公积金额度，还值得关注的是，征求意见稿还提到“商转公”“提前还款公积金”“公积金异地贷款”细节。

这就意味着，商业贷款转公积金贷款将会更加便利，只是前置条件是商业贷款不能超过七成。

而在广东省内购房使用深圳公积金也有可能会实现，但具体哪些城市能够和深圳协议合作，还有待意见稿的正式落实。

若能加强公积金异地贷款的合作，对异地的存量商品房去化也有一定的促进作用。

至于已经办理过公积金贷款的个人和家庭能不能按新政策再多申请一些公积金贷款，需要等待通知。

深圳楼市的底盘

这个政策如果落地，惠及面有多广呢？

根据深圳公积金中心公布的2023年年度报告，公积金实缴单位已经达到了27.14万家，实缴职工达到726.55万人，累计缴存总额7800.96亿元，而2023年深圳公积金中心累计发放个人住房贷款46.12万笔，累计发放金额3054.89亿元，贷款余额2209.74亿元，个人住房贷款率为71.73%。

（深圳公积金中心）

这就意味着，还有两千多亿公积金贷款躺着，还有很多交了公积金的职工没能利用上公积金。

若存量的公积金贷款个人或者家庭，未来同样能够享受到“新政”，追加公积金贷款额度，那么受惠的群体更多。

如果个人最高可贷120万元，家庭最高可贷220万元，对于刚需群体来说，买房的压力也会小很多。

目前深圳的公积金贷款利率首套已经降到了2.85%，二套已经降到了3.325%。

若是首套住房，完全利用公积金覆盖220万的房贷，相比220万的商业贷款，也能节省约12.81万的房贷利息。

而能交上公积金的群体，基本上也是深圳楼市的底盘。

根据深圳公积金中心2023年年报数据显示，

缴存职工中，国家机关和事业单位占5.07%，国有企业占11.35%，城镇集体企业占0.83%，外商投资企业占21.02%，城镇私营企业及其他城镇企业占51.87%，民办非企业单位和社会团体占1.93%，灵活就业人员占0.59%，其他占7.34%。

国家机关和事业单位+国有企业的职工缴存占比就达到了16.42%，这就意味着有约119.3万缴纳公积金职工是深圳楼市稳定的底部力量。

虽然800万到1500万预算，在深圳楼市的共识中才是深圳楼市的中坚力量，但深圳楼市真正的购买力量，还是集中在庞大的刚需群体中。

从乐有家给出的参考数据可以看出，市场成交的主旋律还是以500万以下总价的刚需为主，这部分成交占比去到了55%，超过一半的房源。

若符合条件的家庭，自身首付100万，再利用220万的公积金额度，购房的杠杆总额就可以到320万，完全足够覆盖一套三居室的人才房或者安居房。

要知道，深圳的人才房及安居房普遍的价格在1.5万—3.5万/平区间，面积段基本集中在65—90平区间，总价范围在200万—350万/套的区间。

所以，额度提升后，对原本有意向保障性住宅房的多子女家庭来说，几乎可以利用公积金贷款完全覆盖购房的总额。

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