北京买房：理清思路，购房建议1361

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我们两口子是2022年毕业，并就业北京央企，有京户口，孩子刚一周岁，在京无房。现租房住。考虑到孩子上学并兼顾上班和居住便捷，欲在西城陶白片区，购一套三居二手房，预算700左右。平原里小区，双槐里小区房价都在9万到10万的样子。未来家园8万左右但有一大坑，放置7年未果，小区环境不好。

关注并看了陶白片的房子近一年，感觉一直是降的趋势，也一直没看到十分称心的房子。想问一下，现在就考虑刚需并学区房时机合适吗？恳请指导或建议？更望能推荐性价比高的房子。

A：

1、孩子刚一岁就买学区房，有点儿早。考虑好吧，现在虽然房价降了点儿，但溢价率没降多少。毕竟明年才是入学人数明显减少呢，真正的拐点要2026年了，之后如果没有对学区房的鼓励政策，那溢价部分有可能受影响。

另外这会儿是救市时期，虽然价格还没什么变化，但成交量上涨了，明年小阳春的房价至少不跌。所以如果从大盘来说现在可以算时机，但对于学区房却几年用不上学位的，那就看自己的判断了。

2、没看到十分称心的，八分称心的都不容易。因为溢价率仍然在30%左右呢，也就是花了700万，得到500万左右的居住体验，那200万在孩子上学前等于闲置，这种居住的性价比能称心吗？

性价比高的都是70年公寓性质的。但之所以性价比高，就是因为投资性弱。各有利弊吧，看自己更重视哪方面了。

3、学区房只能家长决定，外人不好建议。我只是列出这些情况，供参考而已。

二

Q:

我今年有京户了，准备明年把昌平的房子换到海淀，子弹600万贷款400万左右，您推荐哪里？之前看过高科技小区，但看您说保值不好就又了解了一下，感觉确实是不好，那您认为哪种房子能兼顾？另外看您说过永泰的“几个园”保值好还低调，能详细的讲讲吗？从地段、配套、学区、社区环境、户型和未来发展。

A：

1、600+400=1000万了，这么高的预算那就看自己的喜好呗，绝大多数板块都能买到兼顾的，不用别人推荐了，未必合适。

2、高科技住宅也有能兼顾的啊，最典型的就是双井的金茂府，价格走势远超大盘。缺点就是贵，但优势也是贵。其他科级住宅保值好的也有，看具体的小区吧，设计别太另类，相对容易维护的就大多保值好。

3、永泰的几个园，宝盛里那几个吧？我好像也讲不出什么，其实就是普通的改造板块，有回迁房和商品房，没什么特殊的。但毕竟是海淀，周边的环境也不错，所以保值挺好的。但也真没什么特殊的，无论交通和学校都中等吧。我其实主要是说这里低调，平时问这里的不多，但又保值不错，所以才提醒一下的。

未来发展也没什么，周边就算有点儿待建土地也很难规划为大型的产业园，所以很难说有特殊的发展。当然这是我不了解，要不还是问问当地中介吧，他们更清楚。

4、总之您这问题我都不太好回答，没什么可说的似的。

仅供参考吧。

三

Q:

您好，海云轩的四居您如何评价？

A：

1、如何评价？挺好的啊，曾经的海淀豪宅，典型的老公寓，开发商有国资背景，要不然都不好拿下这块地。

2、这种老公寓都是自住为主的，相对性价比高，物业费应该不算高，如果觉得合适就自住挺好的。而且学区溢价也应该不高，尤其看的又是大户型，那就更低了。

劣势也是因为老公寓的性质，异形单体楼，价格走势弱，全北京的这种产品都差不多。当年就不好卖，大户型至少买了七八年才清盘的。之后这些年也普通吧，否则也不会现在的价格，曾经的豪宅都跟周边老破小差不多价格了，甚至还不如。

3、总之如果是为了自住就买，房子本来就是用来住的。投资性很普通，以后的最好成绩是不再落后，不是太容易。

仅供参考。

四

Q:

请问城区老破小的概念大概是什么，老指的是多少房龄，破的标准是什么，小指的是大概多少平米。

A：

1、老破小哪儿有明确的概念啊？相当于问高富帅和白富美的概念，这只是民间的通俗叫法，没标准。

2、或者这么说吧，只要是公房就都算老，因为绝大多数都是2000年之前的。没物业或管的不怎么样的都算破，这种的没电梯的一般物业费5毛左右，带电梯的最多2块左右。除非是强势部委管的好的，否则都挺破的。小的平米，一居室40左右，2居50多，三居70左右的都算小。

3、问这没什么意义，每个小区每套房都不一样，生搬硬套的何必呢。高富帅和渣男有标准吗？钱多事儿少离家近有标准吗？都是相对的普遍观点而已，注意领会精神吧，抠字眼儿没用。

仅供参考。

五

Q:

请问，北京土著，目前住大望路小两居价值300多万，孩子五岁，有可能进入陈经纶帝景，但问了学校和邻居都说不保险。所以想请您规划一下，应该怎么增加孩子上好学校的稳定性。

如果不换房的话，能有什么好办法吗？如果换房，可以增加100万的首付和8000月供，能换到比帝景好些的学校吗？我看了东城的不少房子了，没有特别合适的。

A：

1、多校划片的就肯定谁也不敢承诺啊，我也没办法，要不咨询一下朝阳的教育部门吧。或者问问学校，只有他们的话才最权威。

2、8000月供对应小200万，加100，那就是买600来万的。那当然能换到更好的学区了，基本上哪个学区都能买到房了，包括顶级学区。这就看西城和海淀的吧，因为既然有了有可能进入帝景的房子，那去东城的意义不太大。也是有可能进入好学校，但同样是不敢保证。与其这样的话还不如去最好的学区呢，没必要到东城还赌同等级别却同样不保险的。

仅供参考。

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