开篇语：先从楼盘外环境谈起

随着人们环境意识的增强和审美水平的提高，人们在选择新房、选购二手房以及租房时越来越看重楼盘的环境。楼盘的环境由内及外可分为三个层次：一是小环境，即住宅内部环境，包括每套住宅的户型设计、装修装饰、室内陈设等。二是中环境，即楼盘内部环境，包括地形地势，楼栋的规划布局，楼栋的外立面，单个楼栋的内部设计和装饰，绿化景观和人造景观的打造，大门、围墙、车库、底商、内部道路等功能性附属设施的设计布局等方面。三是大环境，也称作外环境，即楼盘四周的环境，包括山脉、河流、湖泊、建筑、道路、各类设施等以及所能见到的各种形态的景观。

楼盘的内部环境不是独立存在的，任何楼盘都会与周边环境相互影响，相互作用，共同构成城市某一板块的城市界面，既有自己的独立性，又与周边环境相融合。对于楼盘内部环境，近年来开发商普遍很注重内部环境景观的打造和住宅户型设计，整体环境水平比早年有了很大的提升。然而，对于楼盘外部环境，开发商往往无能为力，既然选择了某一地块开发，却只能被动地接受该地块周边的环境，周边地块是什么土地性质，会盖些什么样的建筑，会有哪些需要公示的不利因素等等，都是开发时需要面对的难点问题。我们时常可以看到，一些外环境不理想的楼盘，开发商更用心地打造内部环境，楼盘整体气质鹤立鸡群，以期获得加分。相反，个别外环境优越的楼盘，却弄出了大大减分的内部环境，楼盘气质鸡立鹤群。

楼盘外环境对楼盘的直接影响主要体现在居住体验和楼盘价值两方面，一个作用于人，一个作用于物。居住体验是楼盘价值的重要维度之一，即使楼盘本身品质再高，内部环境再好，户型再完美，外部环境中的不利因素通过视觉、听觉、嗅觉、心理作用等等影响住户的居住体验，拉低楼盘的价值。反之，良好的外部环境对居住体验有提升作用，即使楼盘品质一般，也能较长时间维持楼盘价值，或者降低价值衰减的速度。

我国先民一直很注重住宅的外环境，据《左传》记载，齐景公要为晏子更换住宅，说“子之宅近市，湫隘嚣尘，不可以居”，宋代叶茵也有“湫隘嚣尘不可居，卜诸清旷亦蘧庐”的诗句，直接表明了狭小拥挤喧闹的地方不宜居。而关于理想的住宅外环境，古代文献尤其是风水类文献、营造类文献以及文学作品中有大量的总结和描述，这些都是古人在长期的择址营建中积累的实际经验和审美体验。尽管当今住宅外环境比古时更复杂多样，但作为中华传统文化传承人的现代中国人，在居住体验上和古人是大体相同的，在审美情趣上和传统是一脉相承的。古代的住宅外环境大多是以单个民居住宅的视角来审视的，当然也有以建筑群为视角的比如皇家建筑、宗教建筑等，但这些并非民间的、世俗的。现代楼盘少则占地几十亩，多则几百亩甚至千亩组团大盘，少则有几百户的袖珍盘，多则有五六千户的万人小区，则需从整体视角来审视楼盘外环境，寻找不同住户居住体验的共通性和普适性，寻求满足难调的众口的最大公约数。

决定楼盘价值的因素很多，外环境只是其中之一，虽然只是其一，但单个因素往往在不同购房者的决策中起到一票否决或者一锤定音的关键作用。位于破旧老城区的新盘，破旧的周边环境往往成为购房者放弃购买的首要因素，即使达成成交，销售价格也难以达到开发商的预期。位于新区的拓荒盘，周边环境尚未定型，即使有足够的想象空间和足够大的饼可画，让购房者的心动转化为行动也不是件容易的事情。这里在规划上一切都是崭新的，都是值得期待的，但能不能兑现，会不会调规，什么时候才能呈现出规划图效果图上的景观，在当下的市场环境里不得不让人犹豫不决，楼盘外环境的不确定性在这里成了影响楼盘价值的重要因素。在发展趋于成熟的新城区，外部环境是可见的，再加之其它配套的可视化，外部环境往往成为购房者做决定的重要因素，其中一些视觉效果优越的稀缺景观如河景房、海景房、湖景房、山景房等等甚至成为购房者下定决心的最关键因素。

楼盘的外环境既然重要，但却又不为开发商所主导，这就构成了一对矛盾。如何化解外环境中的不利因素，如何利用外环境中的有利因素，是楼盘风水的重点所在，也是本号后续文章的重要内容，下篇先谈人与建筑与环境的关系。