【执行纠纷】法院执行时，能拍卖被执行人唯一住房吗？

【基本案情】

广西柳州，2013年4月10日，案外人朱某与被执行人覃某共同以办理银行按揭方式购买位于柳州市某小区房屋一套，房屋面积98.23平方米，总购买金额为489081元，购买时首付为总价款的30.07%，总房款的69.93%即 342000元办理银行按揭贷款。该房屋为案外人朱某与被执行人覃某的唯一不动产。案外人朱某与被执行人覃某育有三名子女，其中两名未成年子女就读于附近学校。

2021年12月29日，某法院以销售伪劣产品罪，判处覃某有期徒刑一年，并处罚金6万元。因覃某未能支付罚金，某法院刑事审判庭移送强制执行。

法院在执行被执行人覃某罚金一案中，裁定查封案涉房屋，并作出执行裁定书，裁定对案涉房屋进行拍卖。案外人朱某对某法院查封、拍卖裁定不服，向某法院提出执行异议，主张案涉房屋是其与覃某共有，且为其家庭唯一住房，要求解除对案涉房屋的查封及停止拍卖。

某法院经审查作出执行裁定书，认为虽案涉房屋的不动产登记在覃某及朱某二人名下，案涉房屋为其二人共有，但案涉房屋系不可分割之物，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条第一款：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人”的规定，法院对覃某享有部分所有权的房屋采取执行措施并无不当，朱某可基于共有人身份主张优先购买权及其他权利，但其基于共有人身份享有的权利并不能排除执行。

另外参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第三项的规定，案涉房屋即便系覃某、朱某的唯一住房，在保障被执行人及所扶养家属维持生活制定相应安置方案后，仍可对案涉房屋采取执行措施。据此，某法院裁定驳回案外人朱某的异议请求。

案外人朱某对执行裁定不服，向二审法院提起复议。

【法院裁判】

二审法院经审理认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”

复议申请人主张案涉房屋是其与被执行人在婚姻存续期间购买的，属于夫妻二人平均共有的唯一生活住房，二人无其他房产，案涉房屋日常居住人为被执行人、申请人及其3个未成年子女，其中两个未成年子女就近入读于当地学校，是一家5口人生活必需的唯一住所。

案涉房屋套内面积为 98.23平方米，总房款的69.93%需银行按揭，案涉房屋是保障复议申请人和被执行人及其共同扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品。

鉴于该案涉房屋系复议申请人生活必需的唯一住所、房屋面积小、实际出资价值低和银行按揭等实际，如拍卖处置，支付银行按揭和复议申请人50%的相应份额后，再作出保障被执行人及所扶养家属维持生活的安置方案，所剩无几，可能无法执行6万元的罚金。

另需执行的违法所得27000元，没有证据显示用于复议申请人和被执行人2013年购买的案涉房屋，现被执行人覃某已刑满释放，可中止拍卖行为，由被执行人提供执行担保或做出其他履行方案。

复议申请人对执行标的案涉房屋解除查封、拍卖的理由部分成立。法院对复议申请人主张案涉房屋为其和被执行人及所扶养家属生活所必需的居住房屋中止拍卖的主张予以支持，对解除查封案涉房屋的主张不予支持。

二审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、第十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条、第二十四条之规定，裁定中止对案涉房产的拍卖。

【特别提示】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，金钱债权执行中，符合特定情形的，被执行人以执行标的系其本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。其中第三种情形为“申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的”。

该条规定打破了“被执行人唯一住房不得执行”的误区，但同时有使得执行法院以此为依据，对案外人以唯一住房为由的异议申请一概予以驳回的风险。本案中，某法院在执行裁定书中亦依据该条规定，认为在保障被执行人及所扶养家属维持生活制定相应安置方案后，仍可对案涉房屋采取执行措施。

然而，基于被执行人的生存权高于债权这一权利顺序原则，法院在执行被执行人名下唯一住房时，应当坚持比例原则，从适当性、必要性、衡量性三个方面进行审查，在强制执行的同时，最大限度减少对被执行人权益影响。