澳洲新增房源激增 20.9% 创十年新高! 悉尼40%地区房价下降

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澳洲新增房源数激增 20.9% 创十年新高

上个月，澳洲新增房源数量激增 20.9%，创下十年来新高，让购房者占据了主导地位，而卖家则面临着新的市场压力。

PropTrack 最新发布的房源报告显示，买家“选择太多”，各首府城市上市的房产数量创下十年来 10 月份的最高水平，环比增长 23.2%，比 2023 年增长 15.2%。

每个首府城市的新房源数量都出现了月度增长，除达尔文外，其他所有城市的新房源数量也实现了同比增长。

墨尔本和堪培拉 10 月份的新房源数量创历史新高，分别增长了 33% 和 31.6%，珀斯和霍巴特的月度增长也约为 30%。

与此同时，珀斯（增长 28.3%）、堪培拉（增长 19%）和布里斯班（增长 16%）的新增购房机会同比增长幅度最大。

PropTrack 经济研究主管 Cameron Kusher 表示，房源激增的原因包括近期价格强劲上涨促使房主升级住房，而其他人则因长期高利率而被迫出售。

Kusher 先生说：“10 月份，澳大利亚各地的买家享有更多选择，所有市场的新房源数量均出现月度增长，大多数市场都比去年同期繁忙得多。”

“待售房源水平的提高为买家提供了更多选择，并消除了市场上的一些购买紧迫感。”

“我们看到买家和卖家之间的动态比近年来更加平衡，悉尼和墨尔本等城市的购房条件非常有利。”

Block 拍卖师汤姆·帕诺斯 (Tom Panos) 表示，这些数据“对买家来说是个好消息，但对卖家来说却不是个好消息”。

“我注意到，越来越多的房产被流拍，越来越多的房产因为没有买家而被取消拍卖，还有越来越多的房产在拍卖前售出，因为中介和卖家在几天前就意识到只有一个买家感兴趣。”

“这对长期以来一直在苦苦挣扎的买家来说是个好消息。如果你想卖房子，你必须调整你的预期以达到市场价值，因为买家愿意支付的价格和卖家想要的价格之间正在出现差距。”

虽然这种差距在澳大利亚各个市场之间有所不同，但就连帕诺斯先生所说的过去两年一直“势不可挡”的珀斯也在经历转变，随着越来越多的房子进入市场，上市时间呈上升趋势。

各地区市场的新房源也比上个月增长了 17%，比去年增长了 11.9%。

因此，总房源数量有所增加，比 2023 年增长了 8.7%，达到 2020 年 11 月以来的最高水平。

堪培拉、悉尼和墨尔本的总房源数量同比增幅最大，分别增长了 27.3%、17.8% 和 16%。

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悉尼40%地区房价下降，较去年激增五倍

CoreLogic数据显示，悉尼40%地区房价出现下跌，创下20个月来的最高水平，同比增加了五倍。

墨尔本的情况更加严峻，过去三个月内房价下跌的郊区达到了76.3%，较去年高出六倍。

CoreLogic研究总监蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）表示，由于房源增加、借贷能力下降和可负担性恶化，房价下滑趋势正变得愈加广泛。

“目前我们看到的是较广泛但相对温和的下跌，悉尼正处于下行周期的早期阶段，未来几个月可能会有更多地区房价下跌。”

上月悉尼房价下跌0.1%，为近两年来的首次月度下降，墨尔本则下降了0.2%，住房市场前景变得暗淡。

截至10月，悉尼房价在过去三个月内下跌的郊区数量飙升至225个，而去年仅为46个。墨尔本方面，房价下降的郊区从一年前的48个激增至290个。

SQM Research总经理路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）预计，未来几个月悉尼和墨尔本的房价将进一步下跌。

“悉尼的拍卖清空率正在下降，远超季节性疲软；同时我们看到墨尔本的迫售数量显著增加，截至11月6日，墨尔本的迫售房源已达到1117个，为我们自2020年开始跟踪以来的最高水平。在过去一年中，迫售房源激增28.4%，表明越来越多的房主在财务上陷入困境，违约率上升印证了这一点。”

穆迪评级分析显示，截至5月，全澳按揭违约率均有所上升。墨尔本成为违约的重灾区，其违约率上升了0.73个百分点至2.54%，紧随其后的是霍巴特，违约率上升了1.3个百分点至2.68%。

在违约率最高的前20个郊区中，墨尔本占据了14个，违约率最高可达5.37%。相比之下，违约率最低的地区主要分布在布里斯班和悉尼。

不过，布里斯班的房价也受到可负担性下降的影响，在326个郊区中，有36个出现房价下跌，较去年的4个增加了八倍。

在全国范围内，大约三分之一的地区房价有所下降，是去年的两倍多。

相比之下，阿德莱德房价下跌的地区数量减少了约一半，而珀斯所有地区的房价在同期则有所上涨。

大城市的房源激增，远超需求，导致房价受压。悉尼的房源总量在截至11月3日的四周内同比增长了7.1%，墨尔本和布里斯班分别增长了4.2%和4.9%。

悉尼的房源总量比过去五年的平均水平高出13.2%，墨尔本则高出13%。

高端住房市场的价格下跌尤为显著，在短短三个月内，房价下滑高达32.6万澳元。

随着借贷成本上升，需求疲软，悉尼一些内西区郊区如Rodd Point、Abbotsford和Balmain East的房价分别下跌了7%以上，相当于减少了22.2万至32.6万澳元不等。在过去12个月中，这些郊区的房价分别下跌了8.2%、7.6%和2.1%。

劳利斯先生说：“悉尼房市前25%的高端住宅市场的下跌显然正在加速，自去年6月以来，这一市场的房价一直在下滑，过去两个月内的跌幅达到1.1%，几乎是前两个月跌幅的两倍。因此，这一趋势并没有扭转的迹象，反而在加速。”

03

澳洲租金上涨不可避免 几乎所有租客都被涨租金

在过去一年中，只有2%的澳洲租户搬家后未遇到租金上涨，几乎所有租户都无法逃避租金攀升的趋势。

据Better Renting的最新研究显示，全澳90%的租户在截至6月的12个月内支付了更高的租金，每六人中就有一人面临25%的租金上涨。其年度《租金成本报告》指出，大多数租户的租金涨幅在10%左右。

全澳调查的1000多名租户中，仅16人成功搬入无需涨租的房子。

Better Renting执行董事乔尔·迪格南（Joel Dignam）指出，国家在保护租户方面做得还不够，现有的改革措施与租户所面临的严峻挑战不匹配。

“感觉上只是一些小修小补，而实际需要的是更大的改革承诺。”迪格南先生说。

他补充道，尽管部分地区的租赁市场开始放缓，损害已经造成。

“人们已经忍受了这种情况很久，压力沉重，不会因为下一次涨幅较小就消失。”

租户和住房联盟秘书哈里·米尔沃德（Harry Millward）表示，尽管澳洲某些地方引入了一系列新的租赁措施，如：维州和新州提议无理由驱逐租户，措施力度远远不够。

“澳大利亚几乎没有任何一套租赁房屋是符合靠福利金生活的人或单亲家庭的经济条件的，人们只能不断挤进越来越小的合租房，竭力省下每一分钱。这是一种悲剧。”

“如果要把家视为人权，那么就需要进行改革，让人们从住房市场机制中得到缓解。”

维州租户杰玛（Gemma）表示，现在租户，尤其是单亲家庭，往往把收入的50%以上花在房租上。

“你努力支付租金，但也没钱搬去别的地方。如果想搬家，你需要大约6000澳元。我尝试存钱，但要存到这个数额得花上好几年。然后搬家时把钱都花光，又得重新开始存。”

“这实在有些荒唐了。”

04

墨尔本房源供应创2012年以来新高

墨尔本的房产市场迎来十多年来的供应高峰，使得今年春季成为该市历史上购房者最有利的季节之一。

PropTrack的最新数据显示，今年9月和10月墨尔本的新增房源数量空前，两个月均创下了新的纪录。墨尔本的清盘率维持在50%出头，这一新增供应量使得待售房产总数比去年同期增长了16%。

PropTrack经济研究总监卡梅伦·库舍（Cameron Kusher）指出，这一增长意味着目前墨尔本的房源数量达到了2012年11月以来的最高水平。库舍还提到，墨尔本的年同比增长尤其显著，因为去年房源已处于较高水平。

“房源供应增加为买家提供了更多选择，也减少了市场的购买紧迫感，目前悉尼和墨尔本的买卖双方之间实现了较为平衡的动态，对购房者来说，条件相当有利。”

知名买方代理凯特·巴克斯（Cate Bakos）表示，房源激增的原因很可能是因为土地税和利率上升导致大量房东退出市场。巴克斯表示，大部分新增供应集中在更实惠的城市区域，许多房东希望出售表现不佳或需要翻新的房产，以符合租赁市场的新最低标准。

巴克斯还指出，由于利率上升和税负增加，部分假日房产也正在被出售，因此沿海和度假胜地的房源也显著增加。尽管买家在很多情况下变得“挑剔”，优质房产仍然吸引了大量竞争者。

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