二手房交易中，中介问题引发合同解除，卖方起诉中介赔偿案例透视

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在北京市朝阳区，一起围绕房屋买卖中介服务引发的纠纷进入了司法程序。原告是陈某振，被告则为A 中介公司，争议焦点落在了北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）的相关交易问题上。

时间回溯到2017 年 7 月 17 日，在 A 中介公司的居间服务下，陈某振与案外人宋某杰签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定宋某杰购买陈某振名下的涉案房屋，房屋总价款确定为 453.6 万元。合同签订后，宋某杰依约支付了定金 30000 元、购房款 2836000 元以及物业交割保证金 20000 元。

然而，后续出现了变故，宋某杰因未取得在京购房资格，向陈某振提出解除合同，并将陈某振、A 中介公司一并诉至了法院。

二、原告诉求及理由

（一）陈某振的诉讼请求

1. 要求 A 中介公司向陈某振赔偿房屋贬值损失 486000 元；

2. 要求 A 中介公司向陈某振赔偿违约金 450000 元。

（二）原告主张的事实与理由

在之前的房屋买卖合同纠纷案件中，法院判决解除了涉案合同，同时要求陈某振退还全部已付款项，而宋某杰需向陈某振赔偿违约金100000 元。并且，该判决还认定了 A 中介公司在居间过程中是存在过错的，只是鉴于与房屋买卖合同并非同一法律关系，告知权利人可另行主张权利。

2018 年底，陈某振委托 A 中介公司将涉案房屋重新出售，最终的售房款为 405 万元，相较于之前与宋某杰约定的价格，产生了贬值损失。

陈某振认为，A 中介公司在进行居间服务时，没有向买卖合同双方明确告知宋某杰不具备购房资格这一关键情况，所以其对买卖合同无法履行是存在过错的。基于此，陈某振依据合同相关约定来主张违约金，而违约金的数额是根据自己实际遭受的损失数额进行估算的，故而向法院提起本次诉讼，期望能够得到法院的支持，维护自身合法权益。

三、被告辩称

A 中介公司辩称，不同意陈某振的全部诉讼请求。其提出，在履行中介合同过程中，已经核实了原买受人宋某杰的购房资质，当时宋某杰名下是有一套房屋的，A 中介公司也明确告知了双方，宋某杰需要通过出售自有房屋才能取得购房资质，而且原买卖双方均表示知情并且同意了这一情况。也就是说，双方在明知宋某杰当时并不具备购房资质的情况下，仍然签订了买卖合同，所以由此产生的损失不应当由 A 中介公司来承担。

在合同后续的履行过程中，是宋某杰因为自身原因，不打算继续购买涉案房屋，并且也没有去出售自己原有的房屋，这才最终导致涉案合同无法履行。

另外，自2017 年 8 月宋某杰向陈某振告知其没有购房资质起，陈某振就已经明知涉案合同没办法继续交易了。而且在宋某杰和陈某振先后提起诉讼后，双方均认可解除之前签订的全部合同，不管诉讼进展到哪个阶段，也不管法院最终如何认定，合同最终都是要解除的。并且，双方也未曾办理网签手续，涉案房屋实际上不存在另行出售的障碍。陈某振于 2018 年 11 月 19 日以 405 万元的价格出售涉案房屋，这属于他个人的自主行为，现在向 A 中介公司主张差额损失，是不具有合理性的。

四、法院查明情况

1. 居间服务合同相关约定

2017 年 7 月 17 日，宋某杰作为乙方（买受人）与陈某振作为甲方（出卖人）、A 中介公司作为丙方（居间方）签订了《居间服务合同》，合同约定甲、乙双方在丙方的居间服务下就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》。同时，双方同意共同委托丙方作为交易居间人，而丙方需要提供的居间服务涵盖了多个方面，具体包括：

- 提供房屋买卖市场行情咨询；

- 寻找、提供并发布房源、客源信息；

- 引领买受人实地看房；

- 协助查看房屋权属证明文件；

- 协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；

- 促成交易双方签署合法有效的买卖合同。

乙方需要向丙方支付居间代理费90720 元，并且应当在本合同签订当日向丙方支付这笔费用。

此外，合同第三条明确规定，丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。若在居间服务中，丙方违反了本合同第三条的约定，那么丙方应当承担相应的违约责任。

2. 前期房屋买卖合同纠纷案件判决情况

2018 年 3 月，宋某杰将陈某振及 A 中介公司诉至本院，提出要求解除其与陈某振签订的买卖合同，同时要求陈某振退还购房款、定金以及物业交割保证金，并且还要求陈某振及 A 中介公司赔偿损失。而陈某振在该案中也提起了反诉，要求宋某杰返还涉案房屋并支付占有使用费、取暖费，另外还要求宋某杰及 A 中介公司赔偿违约金。

本院针对该案件作出了如下判决：

- 宋某杰与陈某振签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《补充协议》《买卖定金协议书》于该判决生效之日解除；

- 陈某振于该判决生效后七日内向宋某杰返还定金 3 万元、物业交割保证金 2 万元、购房款 283.6 万元；

- 宋某杰于该判决生效后七日内将涉案房屋交还陈某振；

- 驳回宋某杰的其他诉讼请求；

- 驳回陈某振的其他反诉请求。

但是，陈某振不服该判决并提起了上诉。北京市第X 中级人民法院经审理后认为，宋某杰自身名下已有一套住房，不符合本市购房资格，其未通过出售名下已有房屋等方式使其自身符合购房资格，这种行为已经构成了违约，应当对此承担相应的违约责任。

而A 中介公司作为专业的房屋交易经纪机构，在买卖双方签订合同之时，与双方当事人签订了十余份文件，其明确知晓宋某杰不具备购房资格，却仍然促成双方签订买卖合同，并且没有向双方明确告知宋某杰不具备购房资格这一情况，以及宋某杰如果在合同履行期限届满前，无法取得购房资格的风险，也未曾就发生这种情形下双方的解决方案为双方进行合同条款的拟定。对于 A 中介公司应承担的责任，当事人可以另行主张。

最终，北京市第X 中级人民法院结合宋某杰的过错程度以及事后积极协商解决的态度，并考虑陈某振的实际损失，酌情对违约金的数额核减为 10 万元，并作出了如下判决：

- 维持北京市朝阳区人民法院判决第一项、第二项、第三项、第四项；

- 撤销判决第五项；

- 宋某杰于该判决生效后七日内向陈某振支付违约金十万元；

- 驳回陈某振的其他诉讼请求。

3. 涉案房屋后续出售情况及双方争议焦点

2018 年 11 月 19 日，经 A 中介公司居间，陈某振作为出卖人与案外人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈某振将涉案房屋出售，此次房屋总价款为 405 万元。

在庭审过程中，陈某振主张由于A 中介公司的过错才导致之前的买卖合同无法履行，所以 A 中介公司应当向其赔偿经济损失以及违约金，为此还提交了《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《北京增值税普通发票》《收据》等一系列证据来佐证自己的主张。

而A 中介公司则称，影响房屋价格的因素是多种多样的，不能简单地以两次买卖合同的差价作为计算损失的方式。退一步讲，自原案判决生效之后，陈某振是可以随时出售涉案房屋的，他选择在 2018 年 11 月以 405 万元价格出售涉案房屋，这属于他自身应当承担的风险。既然原买卖双方从始至终都同意解除合同，而且陈某振也明确知晓将来自己需要退还相应的购房款，那么他就应当尽早着手准备退款事宜。

对此，陈某振并不认可，他表示自己出售涉案房屋是出于自身的购房需求，在宋某杰支付首付款后，自己已经将这笔款项用于购买其他房屋了，并没有能力去退还宋某杰相应的款项。而且因为涉案房屋涉及诉讼，自己担心如果直接将涉案房屋出售或者出租的话，会存在一定的风险，所以才没有在诉讼期间对涉案房屋进行处分，而是选择在二审判决生效后立刻出售了涉案房屋。

五、裁判结果

1. 被告北京 A 中介公司于本判决生效之日起七日内向原告陈某振赔偿违约金 100000 元；

2. 驳回原告陈某振的其他诉讼请求。

案件分析

从律师专业角度深入剖析这起案件，关键在于对中介公司在居间服务中的义务履行情况以及违约责任认定的分析，同时涉及违约金与损失赔偿之间的权衡考量。

首先，根据我国相关法律规定，中介人负有就有关订立合同的事项向委托人如实报告的义务。中介人如果故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，进而损害委托人利益的，那么其不但不能请求支付报酬，还应当承担相应的赔偿责任。

在本案当中，通过生效判决所查明的事实可以清晰看出，A 中介公司作为专业从事房屋交易居间服务的机构，明明知晓宋某杰不具备购房资格，却没有向陈某振如实告知这一重要情况，同时也未向宋某杰提示其在合同履行期限届满前若无法取得购房资格将会面临的风险，最终致使买卖合同无法顺利履行。这表明 A 中介公司在履行居间合同的过程中，没有尽到如实提供与订立合同有关的重要事实的义务，显然是存在过错的，基于此，其应当向委托人也就是陈某振承担相应的赔偿责任。

其次，陈某振主张违约金是有合同依据的。不过，在确定具体的违约金数额时，法院需要综合考量多方面因素，包括合同的履行情况、A 中介公司的过错程度以及陈某振实际遭受的损失等情况。在权衡这些因素之后，法院酌情确定 A 中介公司向陈某振赔偿违约金 10 万元。之所以这样判定，是因为法院在确定违约金数额的过程中，已经将陈某振所遭受的实际损失纳入了考虑范围，所以对于陈某振主张的房屋贬值损失这一项，就不再重复进行计算了，这样的裁判结果既符合法律规定，也体现了公平合理的原则，旨在平衡双方当事人在这起纠纷中的权益关系。

办案心得

其一，精准把握中介服务相关法律规定是基石。在接手这类案件时，必须对《民法典》等法律法规中关于中介合同、中介人义务以及违约责任等方面的条文做到深入理解、熟练掌握。只有明确了法律对于中介行为的具体规范和要求，才能在案件初始阶段迅速判断中介公司在整个交易过程中的行为是否合规，是否存在可能导致其承担责任的过错，进而为后续制定诉讼策略、维护当事人合法权益奠定坚实的法律理论基础。

其二，全面细致梳理案件事实与证据是关键环节。此类案件往往涉及众多繁杂的交易细节、合同条款、各方沟通情况以及多轮诉讼的裁判情况等，需要律师引导当事人全面收集、整理并深入分析各类证据材料，将整个案件事实完整且清晰地呈现出来。比如在本案中，要详细梳理《居间服务合同》的具体约定、各方在知晓购房资格问题上的沟通情况、前后房屋买卖合同的签订与履行细节、各级法院的判决内容以及当事人关于房屋处置的相关理由等关键事实与证据。通过对这些细节的精准把控，提前预判对方的抗辩思路和可能提出的反驳观点，以便在庭审中能够运用充分且有力的证据来支持我方主张，让法官全面了解案件全貌，增强我方观点的可信度，提高胜诉的概率。

其三，准确分析过错责任与合理主张赔偿是核心要点。在这类纠纷案件中，中介公司是否存在过错以及过错程度大小，直接决定了其是否需要承担赔偿责任以及承担责任的范围。这就要求律师凭借扎实的法律功底和丰富的实践经验，结合案件具体情况，客观公正地分析中介公司在整个交易过程中的行为表现，准确认定其过错所在，并依据相关证据合理确定因该过错给当事人造成的损失范围，进而提出恰当合理的赔偿请求。像本案中对A 中介公司未如实告知购房资格问题这一过错的认定，以及基于此合理主张违约金赔偿，同时考虑法院对损失与违约金综合权衡的裁判倾向，精准把握赔偿请求的尺度，使法官能够认可我方关于责任划分和赔偿计算的观点，这对于争取胜诉结果起着至关重要的作用。

其四，灵活应对庭审变化与有效沟通协调是重要策略。庭审过程充满变数，对方可能会提出新的证据或新的观点，法官也可能会有针对性的询问，这就要求律师具备良好的应变能力，能够根据庭审实际情况迅速调整应对策略，灵活回应各种突发情况，始终保持清晰的思路和严谨的逻辑，维护我方主张的合理性。同时，在适当的时候，与对方当事人或其代理人进行有效的沟通协调，尝试寻求和解或达成双方都能接受的解决方案，既能节省司法资源，又有助于化解矛盾，实现当事人利益的最大化。但如果无法达成和解，通过庭审表现，让法官采纳我方合理的观点，最终实现胜诉，妥善解决纠纷，维护好当事人的合法权益。

总之，办理这类房屋买卖中介服务纠纷案件，需要从法律知识储备、案件事实梳理、过错与赔偿认定以及庭审应对等多个维度精心谋划、严谨操作，才能在复杂的法律博弈中为当事人争取到公平合理的结果。