房产合同律师：购买拆迁安置指标后，因出售人去世引发的过户纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在北京市顺义区，一起围绕房屋权益及过户问题的纠纷案件进入了司法程序。原告是李某阳，被告则为王某玲、陈某亮、陈某兰、陈某涛、陈某峰这五位。

陈某刚与王某玲系夫妻关系，二人育有五名子女，分别是长子陈某亮、次子陈某聪、三子陈某涛、四子陈某峰以及女儿陈某兰。然而，陈某刚于2015 年 7 月不幸去世，这也成为了后续一系列纠纷的导火索。

李某阳与张某华系夫妻关系。陈某刚原本是北京市顺义区的村民，因宅基地拆迁的缘故，陈某刚与王某玲每人都取得了45 平方米的优惠购房指标。据被告方陈述，陈某刚与王某玲购买了一套大概78 平方米的回迁房后，还剩余 11.19 平方米的优惠购房指标没有使用。

二、原告诉求及理由

陈某刚陈某刚（一）李某阳的诉讼请求陈某刚陈某刚

1. 判令被告继续履行原被告签订的关于北京市顺义区 E 室房屋的协议书；

2. 判令被告立即办理北京市顺义区 E 室房屋的不动产登记手续；

3. 判令被告立即配合原告办理北京市顺义区 E 室房屋过户手续，将房屋过户至原告名下；

4. 诉讼费用由被告承担。

陈某刚陈某刚（二）原告主张的事实与理由陈某刚陈某刚

早在2009 年 1 月 17 日，陈某刚就与李某阳签订了涉案房屋的协议书。李某阳这边已经严格按照合同约定，向北京市Y 公司支付了购房款 264211 元，同时，也向陈某刚支付了3.4 万元作为转让费。也就是说，李某阳已经将自己在合同中应尽的义务全部履行完毕了。

但在2015 年陈某刚去世后，当李某阳请求被告按照之前合同约定协助办理房屋过户手续时，却遭到了被告的拒绝，被告拒不配合办理涉案房屋的产权登记相关事宜。为了维护自身的合法权益，李某阳无奈之下，只好向法院提起了本次诉讼。

三、被告辩称

被告王某玲、陈某亮、陈某兰、陈某涛、陈某峰共同辩称，对于陈某刚卖房这件事，他们完全不知情，事先并不知道有这样的协议存在。

四、法院查明情况

时间回到2009 年 1 月 17 日那天，李某阳这边陈述，当天一共签了两份协议，先是签了一份手写的，之后为了去开发商那里办理购房手续，考虑到手写的可能不够清晰明确，又签了一份打印版的协议。不过，协议上所写的购房指标 11.09 平方米其实是笔误，实际的购房指标应该是 11.19 平方米，张某华是李某阳的妻子。

先来看那份手写的《协议书》，上面写明：陈某刚（甲方）、张某华（乙方），有如下约定：

1. 甲方自愿将其名下平价房指标 11.09 平方米（实际应为 11.19 平方米）转让给乙方，乙方一次性支付甲方转让费人民币 34000 元整。

2. 购房时甲方配合乙方以甲方名义购买顺义区一居室楼房一套，乙方负责支付全部购房款，所购房屋所有权、产权及居住权均归乙方所有，与甲方无关，甲方不得反悔或提出任何疑义。

3. 购房后甲方立刻全力配合乙方办理过户手续，甲方不得以任何理由拖延，过户所需一切费用由乙方支付。

4. 本协议一式三份，双方各执一份，见证人一份，本协议签字后生效。

5. 子女不得干涉房屋过户一切事项。落款处有陈某刚、张某华的签名以及按捺的指印，还有见证人孙某文、周某兰的签字。

另外，陈某刚（甲方）与李某阳（乙方）还签订了一份《协议书》，其中约定：

1. 甲方根据与北京市 Y 公司签订的《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，自愿将名下剩余的平价房指标 11.09 平方米（实际应为 11.19 平方米）有偿转让给乙方，乙方一次性向甲方支付转让费人民币叁万肆仟元整（RMB34000 元）。

2. 乙方以甲方名义购买顺义区一居室楼房一套，（具体地址：E 室）由乙方支付全部购房款共计 264211.00 元（贰拾陆万肆仟贰佰壹拾壹元整）。

3. 由于暂时无法办理产权证，《购房确认单》中购房人填甲方名字。购房后甲方应全力配合乙方办理 E 室房屋产权过户手续，将户主改为乙方名字。该处楼房所有权、产权及居住权均归乙方所有，甲方对此没有任何异议，过户所需费用由乙方支付。

4. 根据本协议乙方共计向甲方支付 298211.00 元，甲方将《购房确认单》、购房收据及办理入住时一切相关资料，交由乙方保存。甲方对乙方所拥有的房屋所有权、居住权不得提出任何异议，甲方亲属不得以任何理由干涉乙方入住及产权过户事宜……协议落款处同样有陈某刚、李某阳的签名及按捺的指印，并有见证人孙某文、周某兰的签字。

就在2009 年 1 月 17 日当天，陈某刚作为购房人，与Y 公司签订了《定向优惠价商品房购房确认单》，上面显示总房价款为 264211 元。也是在这同一天，李某阳支付给 Y 公司购房款 264211 元，Y 公司出具了收款收据。而张某华也在同日支付给陈某刚34000 元，陈某刚出具了相应的收条。

在庭审过程中，李某阳陈述，涉诉房屋自从2009 年双方签订协议后，就一直由自己这边自用，而且办理房屋过户手续的一切费用都愿意由自己来负担，只是目前涉诉房屋的不动产登记所有权证书还没有办理下来。

被告方则陈述，子女们对于陈某刚出售指标这件事确实不知情，他们认为陈某刚擅自处分了与王某玲共同享有的优惠购房指标，王某玲既不知情，也没有在协议上签字按手印。而李某阳这边表示，当时之所以和陈某刚签合同，是因为陈某刚自称是产权人，而且身体和精神状态都正常，还强调这是他自己的房子，和子女无关，所以自己也就没有觉得有义务去联系其子女。

五、裁判结果

1. 被告王某玲、陈某亮、陈某兰、陈某聪、陈某涛、陈某峰于本判决生效后七日内自行办理 E 号房屋的不动产登记手续，期间产生的契税以及其他过户费用由原告李某阳负担；

2. 被告王某玲、陈某亮、陈某兰、陈某聪、陈某涛、陈某峰在取得北京市顺义区 E 号房屋的不动产登记证书后七日内，配合原告李某阳将该房屋产权转移过户登记至原告李某阳名下，期间因过户所需产生的费用由原告李某阳负担；

3. 驳回原告李某阳的其他诉讼请求。

案件分析

从法律专业视角对这起案件进行深入分析，首先可以明确的是，李某阳与陈某刚签订的房屋相关协议书，属于双方当时真实意思的表示。在签订协议时，并没有违反法律、行政法规等方面的强制性规定，基于这样的情况，该协议应当认定为是有效的，既然协议有效，那么双方就都应当按照协议所约定的内容去履行各自的义务。

在实际履行过程中，李某阳已经依照约定，足额支付了房款，履行了自己这一方的主要合同义务。而当下，涉案房屋已经具备了办理产权登记手续以及后续进行过户登记的条件。虽然陈某刚已经去世，但是被告作为陈某刚的继承人，从法律层面来讲，是应当配合李某阳办理相应房屋过户手续的。所以，综合考虑案件的事实情况以及相关法律规定，法院对于原告的诉讼请求予以支持是符合法律逻辑和公平原则的。

同时，需要注意的是，尽管被告方提出了不知情以及陈某刚擅自处分共同购房指标等抗辩理由，但根据合同的相对性以及陈某刚当时具备行为能力且明确表达了转让意愿等因素综合考量，这些抗辩理由并不能阻碍协议的正常履行以及原告合法权益的实现。

办案心得

其一，对合同效力的准确判断是关键起点。在接手这类涉及房屋权益转让协议的案件时，首要任务就是仔细审查合同是否符合有效合同的构成要件。要深入研究协议签订的背景、双方的意思表示是否真实、有无违反法律法规强制性规定等方面。就像本案中，通过对两份协议书的详细梳理，确认其是双方真实意愿且无违法情形，从而为整个案件的走向奠定了坚实基础，也才能理直气壮地依据合同约定去主张当事人的权益。

其二，证据收集与梳理工作要扎实细致。案件中的每一份证据都可能成为决定胜负的关键因素，像本案里的《协议书》（手写版和打印版）、《定向优惠价商品房购房确认单》、收款收据、收条等，这些都是证明当事人履行合同义务以及协议内容的有力支撑。在办理案件过程中，要引导当事人全面收集这些原始证据，并按照时间顺序、证明逻辑等进行合理梳理，构建起清晰且完整的证据链条，以便在庭审过程中能够让法官一目了然地看到案件事实全貌，增强己方主张的可信度。

其三，充分预估并应对对方的抗辩理由。对方提出的抗辩往往是案件中的“变数”，需要提前做好充分准备。在本案中，被告提出的不知情以及陈某刚擅自处分共同权益等抗辩，就需要从法律规定、常理逻辑等多方面去分析应对。比如，依据合同相对性原理，强调原告与陈某刚签订协议时基于合理信赖履行了义务，陈某刚当时具备处分能力等，通过查找相关类似案例、法律条文解释等依据，来有力反驳对方抗辩，让法官认可我方观点，化解可能对案件产生不利影响的因素。

其四，庭审表现要专业且灵活。庭审是整个案件的“决战时刻”，要提前精心准备庭审提纲，从开场陈述案件事实、阐述法律依据，到回应对方抗辩理由，再到最后的总结陈词，每个环节都要做到条理清晰、逻辑严谨。并且在庭审过程中，要保持冷静、专业的态度，根据对方的发言和法官的询问及时调整策略，灵活应对各种突发情况，重点突出对己方有利的事实和法律依据，引导庭审朝着有利于我方的方向发展，最终赢得胜诉结果，切实维护好当事人的合法权益。

总之，办理这类涉及房屋权益纠纷且存在继承因素的案件，需要从多个维度精心谋划、严谨操作，才能取得理想的办案效果。