土地供应 ▏大泽湖低密地块明珠出匣

11月11日，大泽湖畔迎来了土地市场的又一重要时刻，065号涉宅地挂牌！它犹如一颗独一无二的璀璨宝石，以其容积率2.0的XI缺属性，成为万众瞩目的焦点。

一

2.0容积率意味着什么？

XI缺！

环顾065号地块的四周，其他地块或位一线沿江地带，或紧邻便捷的交通枢纽，各自拥有独特的地理位置和开发潜力。然而，在容积率这一关键指标上，它们却无一能与065号地块相媲美。065号地块，如同一股清流，以其低密度的规划理念，在喧嚣的城市中保留了一份难得的宁静与舒适。

纵观滨水新城这片充满生机与活力的热土，自2021年以来，土地出让市场风起云涌，但细数其间，竟仅有三宗土地以容积率2.0指标傲然挺立。而在这三宗土地中，065号地块为南片区首宗2.0容积率低密地块。

值得一提的是，整个大泽湖片区的综合容积率为2.0，但这其中包含了诸多低密公建配套设施，如绿意盎然的公园、宽敞明亮的公共设施等，它们共同构成了大泽湖片区独特的城市风貌。而065号地块，作为这一综合容积率下的XI缺低密住区，其未来的发展前景不可限量。它将成为未来大泽湖未来城中的一颗璀璨明珠，引领着低密、舒适、高品质的生活潮流。

基于此，我们通过对望城区土地超市平台小程序的公示数据监测，在近期滨水新城招商推介的涉宅土地中，容积率2.0的地块确实是凤毛麟角的存在。[2024]长沙市065号地块以外，仅有一宗滨水北片区一线临江地块。

（图源：望城区土地超市平台小程序）

二

2.0容积率意味着什么？

舒适！

众所周知，低密度住宅以其独特的居住体验、生态环境、土地资源价值以及社会阶层象征，成为了众多追求高品质生活人群的优选。同时，其投资价值和生活品质的提升也使其成为了房地产市场中的佼佼者。

基于地块综合指标及传统开发经验，克而瑞预测，065号地块未来将大概率以小高层+洋房的产品形式呈现。

基于克而瑞监测数据显示，2024年长沙商品住宅市场当中，洋房产品均价可实现高层产品的1.38倍溢价支撑，而小高层也能实现1.2倍溢价支撑。并且此两类产品，在当下市场属于供不应求的高流速型产品。

（图源克而瑞长沙三季度季报）

三

为什么赋予065号地块

2.0容积率？

从大泽湖区域的精心规划中，可以明确地看出065号地块傲立于南侧发展成熟区的核心地带。

一方面，该片区通过推出低密度地块，旨在构建多元化、高品质的住宅产品体系，与现有在售住宅项目形成鲜明的错位竞争态势；另一方面，065号地块毗邻住宅区与大泽湖湿地公园的交汇点，为居民提供了开阔的视野和丰富的视觉享受。

排布得当的话，065号地块住宅楼栋几乎均可实现看湖、观景、望江的开阔视野面。

（大泽湖片区示意图，图源网络）

四

065号地块

能畅享的未来

自2020年以来，随着政策环境、经济基本面以及消费者预期的转变，我国房地产市场正在经历前所未有的变革。尤其是土地、金融、住房等相关政策的连续出台，对当前市场上的供需关系、购房者心理、开发企业等各方面都产生了深刻而深远的影响。它们不仅重塑了供需关系的微妙平衡，更在购房者心中激起了层层涟漪，让开发企业不得不重新审视市场，调整战略。

如今，新房市场正以一种前所未有的姿态，主动或被动地迈向了“极右”的改善阶段。房企们在竞拍改善地块上展开激烈争夺，而新房市场的成交结构端，也透露出客户对更高品质生活的渴望。

应对当前的改善市场，未来可以明确延伸的两大产品逻辑，分别是核心城区的超级大平层，以及优势环境下的低密产品。

（大泽湖规划示意图，图源网络）

而065号地块的挂牌，也进一步推动了长沙住宅市场向低密化、品质化的方向迈进。

值得注意的是，065号地块的低密指标下

叠加滨水新城的“立体建筑”基因

未来将具备打造4.0升级的颠覆型居住产品的时代机遇

这不仅是一次居住产品的升级

更是一场关于未来生活方式的革命

（润和大泽湖、福天滨江院子效果图，图源网络）

各线城市居住面积的不断放大以及传统的亲地属性是低密度化的底层逻辑。面积越大，低密度产品的打造能力就越充分；同等条件下，产品越低密度化，改善客户的购买兴趣就越大。而4.0住宅形态的引入，以垂直绿化和自然融合的特性，将促使低密度产品迭代的更为彻底，张力更强。

（苏州·龙湖未来御湖境效果图，图源网络）

4.0产品核心并不仅仅是露台。在当前市场提振的购买逻辑里，超高赠送空间是最重要的一环，而这恰恰是4.0住宅最大的属性，加之技术的不断提升，以往的痛点得以规避，市场价值不断提升。

（广州·招商横沥岛效果图，图源网络）

四

065号地块

未来的圈层想象

紧邻H-11地块，傲然矗立的是长沙市第四医院滨水新城院区——一座汇聚医疗精粹与现代科技的医学殿堂。

自1956年创立以来，长沙市第四医院便坐落于风景如画的岳麓山下、湘江河畔，以全国三级甲等综合医院的身份，持续引领着区域医疗事业的发展。2022年9月21日，随着滨水新城院区的正式启航，医院再次迈上了新的征程。

医院占地广阔，近230亩的宏伟规模，配以1500张编制床位，充分满足了各类医疗需求，展现了医院雄厚的硬件实力。

（长沙市第四医院滨水新城院区航拍图，图源网络）

目前，医院汇聚了1900余名医护精英，他们以其精湛的医术和深厚的医学造诣，为患者提供全方位、高质量的医疗服务。同时，医院作为三级甲等医院，其权威性和专业性得到了业界的广泛认可。

065号地块的挂牌出让，无疑为长沙市第四医院滨水新城院区的全体工作人员带来了福音。它不仅将极大提升工作人员的居住品质，更大幅缩短了他们的通勤距离，让每一位医护人员都能享受到更加便捷、舒适的生活与工作平衡。

与此同时，长沙市第四医院滨水新城院区以其卓越的医疗资源和专业的医养服务，为065号地块的尊贵业主们打造了一个品质卓越、多元丰富的健康守护平台。无论是日常的健康管理，还是专业的医疗救治，医院都将以最高标准、最贴心的服务，满足业主们的全方位医养需求。

在长沙楼市中，其实不乏这样的强强联合、互相成就的案例。例如2022年开发的【轨道万科瑧湾汇】项目，其主力销售的客群，就是位于项目东侧的中南大学湘雅医院。项目不仅刷新了长沙商品住宅时点的单价天花板，也创造了疫情期间线上摇号售罄的销售神话。

（轨道万科瑧湾汇区位图，图源网络）

065号地块犹如一块璀璨的明珠

镶嵌在大泽湖未来城的皇冠上

也期待那些秉持匠心、实力雄厚的品质房企

能以前瞻性的眼光与坚定的决心

携手共赴这场关于未来的盛宴

不要因为行业的低谷而错失未来的机会

悲观者正确，乐观者前进

具体的地块可研报告以及强排细节展示，可以搜索小程序【望城土地超市平台】获取，获取方式如下：