地产股，可能真的见底了

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风险提示：本文所提到的观点仅代表个人的意见，所涉及标的不作推荐，据此买卖，风险自负。

作者：KevinBB

来源：雪球

地产一直是A股绕不开的话题 ， 很多人参与地产逻辑也很简单 ， 就是博弈政策 ， 本篇想从基本面分析的角度说明 ， 地产股 ， 可能真的见底了 ；

1 ） 从美国和日本的地产危机复盘看 ， 房价二阶导转正 ， 即房价跌幅收窄后地产股就能跑出相对收益 ， 而不用等到房价触底

从笔者拉的数据可以清晰的验证上面的结论 ， 即地产危机时 ， 地产股的超额收益取决于房价二阶段

2 ） 再看看中国的情况 ， 从笔者拉的数据看 ， 也符合这个判断

3 ） 那问题就变成了判断房价后续走势

对于房价 ， 先看总量 ， 笔者觉得中性乐观些25年底-26年初房价能企稳 ；

下面是高盛做的测算 ， 偏刻舟求剑 ；

从数据看 ， 中国二手房价格从高点下跌30% ， 回撤了3年以上 ， 国际地产危机的经验复盘是普遍调整周期5-6年 ， 幅度30-40% ， 只要中国不是地产硬着陆 ， 大概率已经进入了跌幅的后半段 ， 而且考虑到23-24年跌幅很快 ， 每个季度跌3-4% ， 我们有大概率能看到后面几个季度房价跌幅的收窄 ， 即房价二阶导转正

除了总量 ， 还要考虑结构 ； 笔者觉得中国的房价需要区分对待 ， A类是一线+部分强二线 ， B类是剩余城市 ； 之所以要区分对待 ， 背后是库存和人口的分化 ；

我们可以先看库存 ， 目前全国已开工未售库存~21亿平 ， 土地库存至少20亿平 ， 即广义库存超过40亿平 ， 考虑到年销售面积7-8亿平 ， 这个库存是很夸张的 ， 而且最大的问题是人口 ， 总人口下滑+城市化率趋缓导致新增城镇人口在下滑 ， 库存问题只会越来越大 ， 所以对收储有这么大的呼声 ；

说完了总量的库存问题 ， 再看结构 ； 库存主要是集中在B类城市 ， A类的压力相对可控 ， 考虑人口集中的趋势 ， A类的房价肯定是最早触底的

4 ） A股地产股的问题是什么 ？

上面的分析笔者相对积极 ， 但对A股的地产股还有些顾虑 ， 即股价调整幅度稍显不足 ， 不如H股跌的透 ， 以保利为例 ， 如果考虑库存减值 ， 目前真实PB估计0.9 ， 不算便宜 ， 会限制上涨空间 ； 但现在是政策拐点期 ， 估值都是其次的 ， 等待回调后积极看多吧。

5 ） 风险是什么 ？

地产 ， 跟以往已经不一样了 ， 已经成为了经济后周期的部门 ， 所以风险就是经济二次触底 ， 这个在美日都发生过 ， 美国的10-11年 ， 日本的97-02年 ， 07-08年就是这样的场景 ； 所以只能说 ， 后续房价二阶导大部分时间会为正 ， 地产股能跑出超额收益 ， 但也会有些区间因为宏观等各种因素出现波动 ， 是需要提防的。

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