房产继承律师：父母公房买后登部分子女名，其他子女起诉共有问题

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与原告诉求

在北京市西城区，围绕H 号房屋（以下简称涉案房屋）的产权归属产生了一起法律纠纷。原告向法院提出诉讼请求：一是请求确认涉案房屋为丁雅君、丁雅兰、丁雅春按份共有；二是要求被告承担本案诉讼费。

高秀霞生于1924 年，于 2002 年去世，其丈夫丁志刚生于 1920 年，1994 年去世，二人共育有三名子女，即长女丁雅君、次女丁雅春和长子丁雅兰。高秀霞留有涉案房屋这一遗产，该房于 2001 年房改时由高秀霞购买取得。2003 年 9 月 26 日，姐弟三人签署《协议书》，约定涉案房屋由三人继承，登记在被告丁雅兰名下。丁雅兰于 2004 年 4 月 5 日办理了房屋登记，产权来源为房改售房（成本价）。

原告称，虽然房屋登记在丁雅兰名下，但从《协议书》内容来看，其他继承人并未放弃继承，此次起诉是为了主张对涉案房屋的权利。当时将房屋登记在丁雅兰名下是为了便于办理房产证，2004 年办理房本后未再变更登记。2013 年 3、4 月份，丁雅君向丁雅兰提出继承自己的份额，但遭到拒绝，之后三方虽曾商量，但未达成一致，此后便没有联系。原告强调当时考虑到丁雅兰在职且基于兄弟姐妹感情才未起诉，此次起诉是基于继承关系确认物权，并非合同纠纷。此外，高秀霞曾和某单位签过一份购房合同，与丁雅兰提供的买卖合同是同一天签的，落款是高秀霞，购房款共一万七千多元，由高秀霞自己支付。

二、被告辩称

1. 被告丁雅兰辩称

不同意原告的诉讼请求。丁雅兰称1999 年自己直接从某单位购买涉案房屋，有购房合同，是以房改房形式购买，当时母亲高秀霞承租的房屋折抵的是丁雅兰、父亲丁志刚和母亲高秀霞的工龄。1999 年签完合同后，丁雅兰把私人印章交给高秀霞办理相关事宜，自己出了约 2 万元资金交给高秀霞用于交房款，交房款和签合同都是高秀霞代办。丁雅兰认为涉案房屋不属于遗产，不发生继承，原告起诉缺乏依据。2003 年的协议是某单位为了给丁雅兰办理房产证才签订的，2003 年高秀霞已经去世，所以才把高秀霞的所有继承人叫到一起签协议。

高秀霞以前承租的是公房，承租人是高秀霞一人，丁雅兰一直和父母居住，直至结婚生子。原告所述向其主张过，但不是要分房子，而是要过来住，后来也没来住。1999 年 11 月 11 日，丁雅兰和某单位签了买卖合同，合同约定由某单位为丁雅兰办理产权登记。2003 年，某单位启动产权登记工作，要求高秀霞的所有继承人到场，同意对于涉案房屋登记在丁雅兰名下无争议后，才签订了协议。

2. 被告丁雅春辩称

综合原告和丁雅兰的意见，请求法院依法判决。丁雅春称涉案房屋最早是公房，由父母高秀霞承租某单位。父母一直在公房居住，父亲1994 年 2 月 5 日去世后，母亲独自居住。母亲高秀霞大概在 2000 年左右房改时购买了涉案房屋，但自己不清楚是否取得房产证，也没见过房产证。2003 年 9 月 26 日，丁雅兰打电话叫自己过去，说某单位为了加强管理，房屋只能写一个人名字，之后原、被告签了协议。

三、证据与质证情况

1. 原告提交的证据

- 证据 1：购房申请表：证明涉案房屋系高秀霞购买，申请购买时其夫丁志刚已经死亡。

- 被告丁雅兰质证意见：真实性认可，证明目的不认可，认为涉案房屋原承租人高秀霞将购房资格转让给了丁雅兰，是丁雅兰最终购买了房屋。

- 被告丁雅春质证意见：真实性认可，证明目的认可。

- 证据 2：死亡证明：证明高秀霞于 2002 年 1 月 23 日死亡。

- 被告丁雅兰质证意见：真实性认可，证明目的认可。

- 被告丁雅春质证意见：真实性认可，证明目的认可。

- 证据 3：协议书：证明原告丁雅君与被告丁雅兰、丁雅春约定涉案房屋由三人继承，仅是用于被告丁雅兰出名登记，此协议在人民某单位有存档，基于此协议，某单位才将房屋登记在丁雅兰名下。

- 被告丁雅兰质证意见：真实性认可，证明目的不认可，认为该协议是 2003 年某单位为防止争议找原、被告签的，即使没有该协议，某单位也得给丁雅兰办理涉案房屋产权登记，且协议上原、被告三方当时均无争议。

- 被告丁雅春质证意见：真实性认可，证明目的认可。

- 证据 4：房屋买卖合同：证明高秀霞与某单位在 1999 年 11 月 11 日签订了房屋买卖合同，涉案房屋由高秀霞购买。

- 被告丁雅兰质证意见：真实性认可，证明目的不认可，称某单位最终履行的是与丁雅兰签订的买卖合同，并办理了房产证，此项证据只是存在于某单位档案库，并未履行，且未在不动产登记中心登记备案。

- 被告丁雅春质证意见：真实性认可，证明目的认可。

- 证据 5：北京市房屋产权登记申请书：证明被告丁雅兰在 2004 年 4 月 5 日才将涉案房屋登记在丁雅兰名下。

- 被告丁雅兰质证意见：真实性认可，证明目的不认可，强调某单位最终履行的是与丁雅兰签订的买卖合同，并办理了房产证，此项证据只是存在于某单位档案库，并未履行，且未在不动产登记中心登记备案。

- 被告丁雅春质证意见：真实性认可，证明目的认可。

- 证据 6：房屋买卖合同及《单位出售公有住房房价计算表》及《北京市教师购房增加优惠证明》：证明《单位出售公有住房房价计算表》中 H 号房屋（涉案房屋）房价的计算使用了被继承人丁志刚与高秀霞工龄各 43 年抵扣房款，《北京市教师购房增加优惠证明》证明涉案房屋的购房款因使用被继承人丁雅兰与高秀霞两人的教师资格而优惠，且高秀霞购房合同和购房申请表是从某单位调取的，西城区不动产登记中心没有这些资料属于正常情况。

- 被告丁雅兰质证意见：真实性认可，证明目的认可，同时指出该证据可明确说明丁雅兰房屋来源是购房，而不是继承而来，使用的工龄属于债权，不应在本案中处理。

- 被告丁雅春质证意见：真实性认可，证明目的认可。

2. 被告丁雅兰提交的证据

- 证据 1：房屋买卖合同（在西城区不动产登记事务中心调取的）：同原告证据 6，证明涉案房屋系被告丁雅兰自 1999 年 11 月 11 日购自某单位。

- 原告质证意见：真实性不认可，称其调取的合同有 9 页，而被告的只有 4 页。

- 被告丁雅春质证意见：真实性不认可，证明目的不认可。

- 证据 2：产权登记申请书（在西城区不动产登记事务中心调取的）：与原告证据 5 一致，结合被告证据 3，证明某单位依约给丁雅兰办理了涉案房屋的产权证。

- 原告质证意见：真实性认可，证明目的不认可，因为认为涉案房屋是基于继承取得，而不是基于买卖。

- 被告丁雅春质证意见：真实性认可，证明目的不认可。

- 证据 3：涉案房屋产权登记证书：证明丁雅兰于 2004 年 3 月 8 日取得房产证。

- 原告质证意见：真实性认可，证明目的不认可，理由同证据 2 质证意见。

- 被告丁雅春质证意见：真实性认可，证明目的不认可。

法院对双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。

四、法院查明事实

丁志刚与高秀霞是夫妻，原、被告是二人子女。1999 年 11 月 11 日，某单位（甲方）与丁雅兰（乙方）签订了《某单位公有房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于西城区 H 号的涉案房屋以 1997 年度成本价出售给乙方，房屋总价款 17532 元。根据原告提供的证据 6 确定，此房屋总价款是扣除了丁志刚与高秀霞的工龄 86 年，并因丁志刚与高秀霞系教师再优惠 10%得出的。2004 年 4 月 5 日，丁雅兰依据其与某单位签订的房屋买卖合同取得了涉案房屋的产权证书。

另查，2003 年 9 月 26 日，原、被告签订协议书一份，内容为：“经协商，高秀霞名下的房产由其三个子女继承，同意过户到丁雅兰名下。此协议自协议人签字后即日生效。丁雅君、丁雅兰、丁雅春（三人签字），2003 年 9 月 26 日。”

再查，现登记在丁雅兰名下的该房产，各方并未办理继承手续。

五、裁判结果

驳回原告丁雅君的全部诉讼请求。

案件分析

从律师角度来看，本案主要涉及物权归属的认定以及合同约定与物权变动的关系问题。

首先，关于物权归属。虽然原告提供的证据1 和证据 4 显示高秀霞曾有购买涉案房屋的行为，包括签订购买申请和买卖合同，但关键在于高秀霞与某单位并未办理涉案房屋的产权过户登记手续。而被告丁雅兰与涉案房屋的产权单位签订了房屋买卖合同并依法办理了过户登记，当前涉案房屋的产权证明登记在丁雅兰名下。根据物权法定原则和不动产登记的公示公信效力，在没有相反证据足以推翻的情况下，法院认定丁雅兰为涉案房屋的产权人是符合法律规定的。

其次，对于原、被告于2003 年 9 月 26 日签订的协议书。该协议书在性质上属于合同范畴，根据我国法律规定，合同对于不动产的约定，在未依法办理不动产的过户登记手续之前，并不发生物权变动的效力。在本案中，虽然协议书中有关于房屋继承和登记的约定，但由于未完成相应的物权变动登记程序，不能仅依据该协议就认定原告对涉案房屋享有物权。

最后，本案是确权之诉，若原、被告因继承或合同存在纠纷，属于另一法律关系，本案不做处理。这是基于民事诉讼中不告不理原则以及案件审理范围的明确性要求，避免在一个案件中过度审理与核心诉求无关的问题。

办案心得

1. 重视证据收集与分析

在处理此类案件时，证据是决定胜负的关键因素之一。需要全面收集与案件相关的各种证据，包括购房合同、产权登记文件、协议、死亡证明等，并深入分析每一份证据的证明力和对案件走向的影响。对于对方提交的证据，也要进行细致的审查，寻找其中的漏洞和可反驳的点。例如在本案中，对双方提交的房屋买卖合同版本、内容以及证据完整性的分析，对于判断房屋购买的真实情况和合同履行过程起到了重要作用。同时，要注意证据来源的合法性和关联性，确保证据能够在法律上支持当事人的主张。

2. 深入研究物权与合同相关法律规定

准确理解和运用物权和合同方面的法律是办理此类案件的核心。要熟悉物权变动的规则，特别是不动产以登记为生效要件的规定，以及合同的效力、履行和对物权变动的影响等内容。在本案中，依据物权法定和不动产登记的公示公信原则，以及合同与物权变动关系的法律规定，合理分析案件事实，构建清晰的法律逻辑，使法官能够理解和接受我们关于房屋产权归属的观点，是胜诉的重要保障。

3. 清晰把握案件争议焦点和审理范围

明确案件的争议焦点，并将其与整个案件的审理范围相结合，有助于集中精力解决关键问题。在本案中，准确判断出物权归属是核心争议焦点，同时清楚地认识到继承或其他潜在合同纠纷在本案确权之诉中的界限，避免在不必要的问题上浪费精力或使案件思路变得混乱。在庭审过程中，围绕争议焦点进行陈述和辩论，能够更有效地向法官传达我们的观点，提高胜诉的可能性。

4. 合理制定庭审策略和灵活应对庭审变化

根据案件情况和证据分析制定合理的庭审策略是必不可少的。在庭审前，要对可能出现的情况进行充分准备，包括预测对方的观点和证据，准备好相应的反驳意见。在庭审过程中，要保持冷静，灵活应对各种突发情况，如对方提出新的证据或观点。例如在本案中，对于对方提出的关于协议签订背景和房屋购买资金来源等新说法，要能够迅速分析其合理性，并依据现有证据和法律规定进行反驳，确保庭审过程始终朝着有利于当事人的方向发展。同时，要注意庭审表达的清晰性和逻辑性，使法官能够轻松理解我们的主张和论证过程。