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保利燕语堂悦

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开发商背景

【品牌】世界500强，广州TOP1地产发展商

「保利发展」2023年《福布斯》世界排名243位，行业领导品牌TOP1。

「保利发展」2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜TOP1，更是唯一的“4000”亿房企。2023年三道红线全绿，财务高度健康；

【悦系著作】保利重回海珠 再造城市人居封面

保利30年后保利重回海珠，在广州打造首座“悦"字系焕新大作——新中式雅宅，家门口约12万㎡全维配套大城，拥享极具成熟烟火气的生活配套与繁华都市，约1.2公里范围可享后航道江景视野。

项目基本信息

【面积】占地面积约4.7万㎡，总建面约11.7万㎡

【容积率】4.5

【绿化率】约35%

【产品规划】共7栋住宅，约90-125㎡改善雅居

【产品亮点】保利全新悦字系广州首发，迭代新中式设计，超高使用率

【物业公司】保利物业（国家一级资质物业）

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区域价值

都会之心 地处海珠文商旅融合活力圈----海珠即广州之心

唯一被珠江环绕的“岛区”，是三脉风水宝地，背靠纵横交织的珠江水系，因水而生，向水而兴。

海珠定位广州高质量发展新高地

在《广州十四五》规划中，明确讲海珠定位为“城央宜居区”珠江高质量发展，在这个四方珠水环绕的海珠岛孕育着岭南文化，聚集高等学府，受高净值人士追捧。3月18日，海珠区政府重磅发布《海珠区后航道服务型制造创新带产业发展策划》中，海珠立足数字经济和都市工业“双核驱动”发展战略，着力打造“一心两翼四组团”的全新布局，推动海珠后航道沿线发展能级。

广州最具活力，世界闻名的“后航道”

项目坐落于工业大道中，背靠珠江后航道，傲立于海珠新活力文商旅融合圈与广州市“首个”后航道服务型制造创新带交汇的核心地带，海珠后航道将成为海珠未来唯一连片开发的豪宅板块。环拥整个海珠乃至广州最顶尖的产业、商业、文旅资源，最为宜居的纯粹居住区，媲美“法国左岸”，凝聚海珠特有的文化发展脉络与基因，既能共享中央活力区和广佛高新技术园区双向红利，又能尽收老城醇熟烟火。

交通配套

都心之堂 地铁与环岛路通达各大中心

首条“换乘之王”黄金环线，虹吸全广优质资源

双地铁:约50m燕岗站，广佛线、11号大环线（建设中，预计今年通车）双地铁上盖，4站达上涌、8站达琶洲，轻松链接全城。

开车22分钟即可达珠江新城，开车20-25分钟可达琶洲，畅联广州塔、太古仓、黄埔古港、琶醍等片区景点，一路尽享滨江、美食、景点及人文精粹。

交通路网：紧邻工业大道主干道，向北接昌岗中路、内环路，向南5min接驳新滘西路、环城高速，交通路网发达，20min+速达广州核心区。

公交：家门口纸厂公交站举步即达，项目周边500m范围内多达28条公交线路，公交站点13处，承载人们的日常出行，高效便捷畅达任意站点。

教育配套

项目内配建约24班宝玉直实验小学（属于海珠第一梯队，学校移交后将由教育局委托海珠区宝玉直实验小学领办，学校正式开办后，保利东方臻悦花园小区符合“人户一致”条件的业主适龄子女可按地段申请入学）、托儿所。

周边名校环伺，包含广州市五中附属初级中学（省级）、广州市第41中学（省级）、宝玉直实验小学（光大校区）、江南外国语学校、工业大道中小学、红棉小学、海富小学、南燕小学、培红小学等9所学校环伺，完善区域教育体系。

商业配套

紧邻约3.4万方华新333商业综合体，3公里内畅联江南西、中大、江燕、乐峰广场（1.5公里）四大商圈环绕，万科里（1公里）、富力海珠城2公里，广百海港城（2站即达）。

医疗配套

步行约500m可达珠江医院（全国首批三甲）、300m广医二院（西院区）、南石头社区服务中心；周边3公里内广州红十字会医院、妇幼保健院（二甲）、省口腔医院（三甲）、中山孙逸仙医院南院、广中医骨伤科医院等医疗体系，24H为健康护航。

生态配套

步行可达约700m海珠免费的庄头公园、约1.2km可达珠江后航道；900米3.6万方广纸历史公园、滨江公园，1.6公里广州志愿者公园、700米燕子岗体育场。

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产品优势

海珠首座新中式 雅居生活范本

高颜值的建筑立面美学

类幕墙+铝板公建化外立面，轻盈且灵动。

东方意蕴园林

园林采撷《梁园飞雪图》画中意境及神韵，引入曲水飞虹、万倾涵碧、松间、观澜、林隐等景观组团，再现“枯山水”东方禅意画卷，缔造具有东方韵味的新中式之美。

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户型鉴赏

户型面积：90-94、92、107-112、125㎡

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5、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。

10月21日，

最新一期LPR公布，

与房贷利率相关的5年期以上LPR

从3.85%下调至3.6%。

在LPR超预期大幅下降25个基点后，

全国多地商业银行房贷利率

将步入“2”时代。

广州具体情况

首套房贷主流利率为2.85%~2.9%

有银行接到要求

房贷商贷利率不能低于公积金利率

10月23日，记者以客户身份向银行网点工作人员咨询发现，广州房贷利率整体下调，目前首套房贷主流利率为2.85%~2.9%。

具体看，四大行为2.9%，资质优质或能申请到2.85%。中小银行相对较低，如民生银行2.8%，资质好特殊申请能到2.75%；招行为2.65%；华润银行为2.74%。

有贷款中介告诉记者，LPR降息后，这两天广州地区银行的房贷利率调整得比较频繁，多家银行纷纷上调了加点部分，以致于没有达到原本预期的低位。另有业内人士透露，银行接到要求，房贷利率不得低于公积金贷款利率。为此银行也在上调降息后的房贷利率。

某商业银行广州分行相关人士也向记者表示，LPR降息后，首二套房贷利率调整为LPR-75BP，具体利率为2.85%。据了解，LPR降息前，该银行广州地区首套房贷利率为3.0%（3.85%-85BP）。另一家股份制银行广州分行则表示：“房贷利率加减点调整中，即将公布。”

公积金利率或将调整

值得注意的是，不少城市商贷利率突破了住房公积金利率的下限，出现了利率倒挂，其中就包括了广州。

“低成本，低利率原本是公积金的核心优势，当与商贷持平时，竞争优势则大大被削弱。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，后续公积金利率还将会继续调降。

广州大源按揭总经理郑大源也表示，低利率使得公积金一直是购房者的热门选择，但由于额度有限，所以很多购房者选择“公积金+商贷”的组合贷款模式，如今，市场环境的变化，这种组合贷款优势反而不如纯商贷。“不过，考虑到房贷期限长达20年~30年，未来的利率环境可能会发生变化，当利率处于上升通道时，商业利率跟随LPR上下浮动的频次更高，而公积金则调整缓慢，尤其是一直以来公积金都是处于较低利率，所以，这也是公积金的优势之一。”郑大源如此认为。

存量房贷利率25日批量下调

降至3.3%还需再等待

10月25日，惠及1.5亿人口的存量房贷下调将完成首次批量调整，包括广州在内的全国大部分地区存量房贷利率都将下调至LPR-30BP。人民银行副行长陶玲日前在国新办新闻发布会上介绍，大部分房贷客户10月26日就可以通过贷款银行的指定渠道查看调整结果。部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计会在10月31日前全部完成。

近日，多家银行手机银行已悄然上线了“存量房贷利率调整”专属模块。根据10月21日公布的最新数据，5年期以上LPR报价为3.6%，据 “LPR-30个基点”计，利率为3.3%。不过，广州市民陈小姐10月24日查询后发现，调整后的利率将从4.2%下调至3.9%，并非3.3%。“而且同在广州，我和朋友的利率却出现不同，朋友调整后的利率却是3.55%，怎么回事呢？”陈小姐表示不解。

记者了解到，本轮调整仅调整LPR加减点，不同时进行贷款重定价。也就是说，贷款重定价日（借款人与银行约定利率调整的日期）未到，LPR值不会进行重定价，仍沿用原有LPR值。

工商银行指出，由于不同贷款重定价日不同，存量房贷采用的5年期以上LPR值（定价基准）就不同，分别为3.85%、3.95%、4.2%，虽然调整后的利率都是按LPR-30BP计算，但调整后相应的利率分别为3.55%、3.65%、3.9%，不同客户的利率下降幅度也不完全一样。

交通银行也表示，因客户贷款重定价日不同，使得贷款利率在本次批量调整时可能未进行重定价，但到了贷款下一个重定价日后，参考此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。据了解，一般而言重定价日为每年1月1日，也可能是贷款发放日。

提醒1：固定/基准利率定价的，需要申请转换

绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行完成“一键式操作”，无需提出申请或提供材料，无需到商业银行网点办理。不过，如果当前为固定/基准利率定价的贷款，需要先主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。申请方式可以线上或线下向银行申请。

各家银行表示，10月25日（含当日）之后转换完成的，将在转换完成的次日进行集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

提醒2：是否还要提前还贷需综合评判

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，存量房贷利率下调后，提前还贷的必要性进一步减少。对于普通市民而言，评估是否有提前还贷的必要，如果投资理财的收益率可以覆盖贷款成本，则建议综合评判后再做决策。

另外，肖文晓还提醒，提前还贷都只有在贷款早期才有节省利息的意义。“当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，大部分利息已支付了。”