“上海房价开始涨了”

最近环二接触了大量一线信息，给大家汇报汇报。

只叙述观察到的现象，不做市场分析，更谈不上预测。

“上海房价开始涨了”，客户在周浦看房回来说。

美林小城94平两房，929新政之前450万，现在要470多（其他两房户型便宜一些）。

印象春城89平两房原来460万，480万，现在也要500万。

明天华城南北通两房快卖空了，除去低楼层靠高压线的，最低要价达到578万。

之前530万就买得到。

这跟网上声音不太一样，网上不都在说数据下去了吗：之前日网签1000套，现在只有600多。

环二赶紧又看了一下数据，发现最近这周竟然又抬头了，日网签重新回到1000套。

929新政后爆发一波，回落了两周，没有任何新政出来，数据竟然自动反弹。

环二要来了绿中介带看数据，发现比网签更乐观。

最近的看房人数还是很多。

日维度大家感受不深，周维度数据竟然持平了新政后第二周。

甚至第四周、第五周看房人数也很多，说明大家热情还在。

看房热情还在，短期网签回落，问题只能出在房东身上：房东不让价了。

环二又看了一下中产社区，数据更恐怖。

10月份宝华海尚郡领成交一套162平，带车位1520万。

现在有两套同户型挂牌，一套1690万，一套1780万，现在买不可能低于1600万（带车位）。

大华斐勒公园10月成交两套洋房，2250万、2380万。目前就一套在售，挂牌2550万。

基本不可能谈到2500万以下。

大华18街区成交一套125平，带车位1025万，现在同户型挂牌1100万。

带学区的御桥去化更快。

万科海上传奇三期115平三房，10月份只有2套挂牌。一套带车位卖了1166万，另一套房东下架不卖了。

现在新增2套挂牌，一套1220万，一套1238万，谈价空间不大。

万科金色城市89平小三房，之前成交价800万左右，现在最便宜的挂牌845万。

当然以上只是房东的想法，客户并不买单。

绝大多数客户锚定今年中旬价格，你房东涨你的，我再看看别的。

所以出现了看房很积极，成交却下滑的奇观。

其实客户也变了，今年中旬的客户，要求价格比最低价还低才订房。

现在持平低点就满意了。

看数据前环二也知道大概是这个情况，所以安慰客户说还没涨，只要我们不买就不涨。

突然想到一张图。

其实碗已经碎了，我们没勇气打开这个门而已。

房价也一样，其实已经涨了，只是我们没勇气接受。

看似房东、客户进入博弈状态，在疯狂救市背景下，有些客户还是忍不住加价。

明天华城南北通两房，最近成交了一套11楼，总价达到了573万，原来只要530万。

只是还没网签，网上看不到数据。

环线有个客户看中徐家汇的房子，价格都谈好了，付了意向金拿着合同去找房东签字。

结果被半路截胡，某中介客户加了20万跟房东签了。

如果这种加价案例多了，市场就会失控。

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很多人在对比929新政和527，拉出各种数据对比，得出结论929新政不太行。

恰恰相反，929数据要比527健康。

929新政有四大变化。

第一，经过三次小高潮，优质房源去化了很多。

527新政时，优质房源比现在要多很多。

今年几次救市，虽然没救起房价，却清空了一些库存。

挂牌量还是很高，但是并不是每个小区一样，有些小区确实房源不多了。

而且挂牌房源里，很多房东并不急售。

第二，改善客户开始入场。

527新政后主要是老破小卖得好，改善客户还在观望。

近期800万以上客户开始发力，成交速度加快。

527后老破小卖掉，一些置换客户现在开始入场，链条向下游传导。

第三，全国市场变了。

527后其实就上海热一些，北京略好，其他地方声音不大。

现在全国都在炒作。

深圳很火，北京很火，连苏州也火了起来。

929苏州并没有实质利好，10月份新房成交量环比大涨45%。

外地的火爆，也深刻影响了上海人的情绪。

第四，新房更贵了。

新政目的是救新房，新房市场火爆也超过二手。

新房火了就一直在提价，倒逼一些客户进入二手市场。

连南翔续销的新房都在涨。

所以929新政绝对是市场反应最激烈的一次（2023年以来）。

直接结果就是，激发了一些潜在客户。

环线两位员工已经上车，一位上车浦东老破小，一位上车近郊次新。

上车老破小的这位，绝对没有任何投资心态，也不指望房价涨。

之前没资质，钱也不够，现在都够了。

他之前没想这么快入手，周末看了几套房子，周一发现几乎都没了。

一个朋友在安亭开中介门店，没想到那边老破小都很火，一个周末卖十几套。

100多万一套，首付+中介费都只要30万，很多当地打工的都买得起。

环二严重怀疑上海的网签数据不准。

527新政后成交量很大，一线业务层面其实没感觉那么热。

现在一线业务员觉得很热，数据却没那么夸张。

也有可能数据滞后，我们12月初再看。

这篇文章不是市场分析，只是跟大家说一下看到的现象。

今年、明年房价涨不涨，大家自行判断。

将来的事情，谁又能100%猜对呢。

现在的情况就是，愿意打开玻璃门的还是少数，大部分人还在等着。

等下去有三种可能。

一个是市场又冷了，房东屈服再次降价。

经济形势还不明朗，大家信心确实还没普遍恢复。

现在活跃的客户慢慢消化了，后面客户跟不上。

后面着急卖房的房东，只能再降。

第二是市场稳定，客户还在但是拒绝加价，必须等到低价房源才出手。

房东慢慢的屈服，价格回到低点，这个价格上出一套卖一套。

一段时间内，持续横盘，有些像2019年。

2016年大涨后，持续阴跌，2019年开始就跌不动了。

2019年全年，明天华城的成交价很稳定，而且持续成交。

第三种可能是，市场热度持续，客户越来越多，有人加20万，就有人再加20万。

接下去就是惊涛骇浪。