深度楼盘评测：光明【星辉兰玉庭】值不值得买？楼盘优劣势分析

• 光明【星辉兰玉庭】地理位置优越，户型设计合理，教育资源丰富，且准线楼交付，是一个值得购买值得关注的楼盘，以下是对该楼盘的深度评测及优劣势分析。
  一、优势
  地理位置优越：地处光明区玉塘街道，这里是深圳先进制造业新高地，湾区科研经济主阵地。交通便利，周边配套设施完善。靠近南光高速出口，距离南山中心区域较近，自驾出行方便。
  户型多样且设计合理：提供多种户型选择，包括 85 - 86 平方米的 3 房 1 卫、94 平方米的 3 房 2 卫以及 113 平方米的 4 房 2 卫户型。户型设计合理，空间利用紧凑，户户大阳台，采光良好。得房率约 79%（不含赠送）。
  教育资源丰富：项目自带一所九班制幼儿园，学区内有多所小学和初中，如华中师范大学附属光明勤城达学校、玉律学校等，能够满足不同年龄段学生的教育需求。孩子上学距离近，可做到目送式上学。
  居住环境舒适：项目绿化率高，达 40%，小区内将有更多的绿色植被覆盖，有助于提升居住环境的舒适度。购房者普遍认为，这里的居住环境宜人，适合居住和休闲。
  价格优势：相比同区域的其他项目，具有较高的性价比。预计总价从 230 万起，上车门槛相对较低。
  准现房优势：目前整个小区在 2023 年 12 月份已经封顶，外立面已经在收尾了，目前在做内部装修和小区园林、车库等，所见即所得，相对而言不用担心烂尾或者质量问题。虽然合同约定是 2025 年 8 月份交房，但看建设进度大概率会提前交房。
  停车位充足：停车位 752 个，车位占比 1:1.35，回家不用担心车位问题
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二、劣势
交通不便：距离地铁站较远，最近的 6 号地铁线 “长圳站” 距离约 5 公里，需要依赖电动车或公交车辅助出行。
周边环境一般：北侧以工业园区为主，南侧为城中村，整体的居住氛围不够浓厚，居住面貌比较欠佳。同时，可能会受到一定程度的噪音干扰。
缺乏优质生活配套：仅能满足基本生活所需，高端餐饮、娱乐设施较少。最近的勤城达 K + 购物广场距离在 1.5 公里。
居住人群相对不纯粹：总共 558 套，其中可售商品房 434 户，公共住房 73 户，自持租赁住房 51 户，不过公共住房 + 租赁住房都是集中分布在 3 栋的 03 - 06 户型。
综上所述，光明【星辉兰玉庭】在地理位置、户型设计、教育资源和居住环境等方面都有一定优势，但也存在交通不便、周边环境一般等不足之处。是否值得购买，还需根据购房者的具体需求和偏好来决定。
✅本项目暂不接受临时到访，参观楼盘、样板房请记得提前预约！

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星辉兰玉庭，位于光明区玉塘街道光侨路玉律学校旁，项目地处的玉塘街道，号称南山的粤海街道，连续3年蝉联光明区GDP总量第一，在2021年GDP总量为351.9亿元，也是深圳先进制造业新高地，湾区科研经济主阵地。

星辉兰玉庭由深圳市森创房地产开发有限公司开发的住宅项目。项目总占地面积约1.1万平方米，总建筑面积约8.4万平方米，容积率5.0，绿化率高达40%。楼盘共规划有3栋总高32-33层的住宅楼，总户数558户，其中可售商品房434户。公共住房73户，自持租赁住房51户，停车位752个，车位占比1：1.35。

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光明玉塘，星辉兰玉庭推出434套房源，面积有85-86㎡的3房1卫，94㎡的3房2卫，113㎡的4房2卫户型，估计开盘折后均价约3.4万/㎡，总价预计在230万起，也可能还会有大的惊喜价格，计划在2025年8月份带简装交房。

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开发商：深圳市森创房地产开发有限公司。
总占地面积：约 1.1 万㎡。
总建筑面积：约 8.4 万㎡。
容积率：5.0。
绿化率：40%。
产权年限：2023 - 2093 年（70 年）。
总户数：558 户，其中可售商品房 434 户，公共住房 73 户，自持租赁住房 51 户。
总栋数及楼高：3 栋，1/2 栋 32 层，3 栋 33 层。
梯户比：3 梯 6 户。
停车位：752 个，车位占比 1:1.35。
物业管理费：4.5 元 /㎡。
交房时间：2025 年 8 月，交付标准为简装。

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户型介绍：
85㎡的 3 房 2 厅 1 卫（A 户型）：竖厅格局，客厅开间 3.3 米，LDKB 一体化，三开间朝南，3 个卧室分别为 3 米、2.8 米、2.4 米的宽度，客厅连接次卧有 5.7 米长的大阳台，L 型厨房，得房率约 79%（不含赠送），西南或东南朝向。

85㎡的 3 房 2 厅 1 卫（B 户型）：竖厅格局，客厅开间 3.3 米，LDKB 一体化，三开间朝南，3 个卧室分别为 3 米、2.7 米、2.4 米的宽度，客厅连接次卧有 5.7 米长的大阳台，L 型厨房，创新式三分离卫生间，得房率约 79%（不含赠送），西南或东南朝向。

94㎡的 3 房 2 厅 2 卫（C 户型）：竖厅南北通透格局，客厅开间 3.5 米，3 个卧室分别为 3.1 米、2.7 米、2.7 米的宽度，客厅连接次卧有 6.2 米长的大阳台，U 型厨房，公卫三段式分离，得房率约 79%（不含赠送），阳台主朝西北或东北向。

113㎡的 4 房 2 厅 2 卫（D 户型）：竖厅南北通透格局，客厅开间 3.7 米，4 个卧室分别为 3.5 米、2.7 米、2.7 米、2.4 米的宽度，客厅连接次卧有 6.4 米长的大阳台，U 型厨房，公卫三段式分离，得房率约 79%（不含赠送），阳台主朝西北或东北向。

样板房实拍：

周边配套：
教育资源：小区自带 9 班幼儿园，周边有玉成幼儿园。附近学校有深圳市光明区玉律学校（距离项目约 50 米）、深圳实验光明学校、深圳技术大学附属学校（光明）、深圳市光明区长圳学校、华中师范大学附属光明勤诚达学校等。根据 2024 年光明区教育局学区划分，小学学区可划分在多所学校，初中学区也有多个选择。

交通出行：项目紧邻光侨路，可快速接驳南光、龙大双免费高速，约 30 分钟速达南山，快速通达福田。附近有 3 纵（南光高速、松白路、龙大高速）3 横（外环高速、新玉路 & 光侨路、光明大道）多维路网，方便快速接驳南山、宝安、龙华、福田中心区等。当前最近的 6 号地铁线 “长圳站” 距离约 5 公里，后期周边规划有 18/29 号地铁线 “根玉路站”（具体站点不详）。

商业配套：项目自带有 2000㎡的社区底商，周边约 1.5 公里有勤诚达 K + 广场（约 8 万㎡商业），约 4 公里有长圳地铁站附近的华润 N 次方公园（约 7 万㎡），约 6 公里范围内还有万达广场、光明体量最大的蓝鲸世界购物中心等。
生态环境：周边有长流陂水库、石岩湖、岗头山、凤凰山、大雁山等山水资源，以及五指耙森林公园、石岩湖湿地公园、大雁山森林公园、明湖城市公园、玉律文体公园、虎地山公园等公园

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