黄奇帆再预言未来房地产，今年已基本应验，明年将迎来新转机

黄奇帆是谁？

据资料显示，黄奇帆是在我国政界和经济学界都享有盛誉的官员型经济学者，他的职业生涯始于我国的上海。

早年间他曾在上海焦化厂从事工作，因为在工作中踏实肯干，他逐渐从一名普通员工晋升至国企的副厂长。

1983年他进入上海市委整党办公室，正式开启了他的政治生涯。

因工作中出色的工作能力，2001年他正式调任重庆担任重庆市副市长，之后又升任为重庆市市长。

2016年黄奇帆正式辞去市长的职位，2018年受聘为复旦大学经济学院的特聘教授。

近年来，很多专家大佬们对房地产都做了一番预测，但是在诸多语言当中，黄奇凡对于未来房地产市场的预言走势，可以说是屡屡应验。

记得恒大暴雷之前1年，彼时的楼市还如日中天，黄奇帆在一次接受采访时却说：

中国的房地产商负债率都在90%。全世界你总不能零资产。房地产商的杠杆从10%、20%到80%、90%的负债率基本上也上了天花板。中国的开发商比全世界的开发商加起来都多。以后中国的房产商用不着这么多。有1万个不得了了。今后十来年，9万个房地产商会变成1万个，法人登记里不断注销，有的是倒闭，有的是自己转行，关闭等。

此言一出，么过多久，国内就开启了房企去杠杆，针对房企的“三道红线”横空出世。

现在回过头去看，近年来，很多高债务企业都出现了暴雷，几个头部房企也无一幸免。如果当初房企们听了他的话，及时控制拿地并加快清盘，想必这两年的日子应该会很滋润。

当然，对于那些在最近几年高位接盘的人来说，想必也是悔不当初，如果也听从了这番话，想必也不会高位接盘，亏损惨重。

而如今，再纠结过去没有听劝，也于事无补，很多人更关注的是这一轮楼市调整预期到何时结束？

对此，此前黄老也做过一次最新的预测，关于未来房地产走向，2023年的视频讲话中，他是这么说的：

中国的房价，其实最近两年还没有开展大跌，走的是有行无市，从2021年到2022年，房价和交易量开始减少了，比如2020年交易量是18亿平米，2022年已经降到了14亿平米，大概降到12亿平米就会守住一个平衡，就不会降到5，6，7，8亿平米。

那么为什么是12亿平米呢？

用黄老的解释：因为整个中国的房产建成的在使用中的房子现在有500多亿平米，理论上50年折旧，也就是说每年折旧五十分之一（2%），500亿平米的2%就是10亿平米，然后再加上总有结构性的需求调整，有个2亿平米，所以，12亿平米的需求是坚实的底部，会守住的。

按照黄老的话，我们查看数据情况，2023年的销售额为11.7亿平米，踩在了他说的支撑点上。

但是今年呢？

前五个月，新房销售面积为36642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%。

如果按照这个销售趋势，今年的情况可能达不到黄老预测的支撑点。所以行内人士分析，当前的情况，不论是从建筑量还是投资量的角度，市场销售显然是超跌了。

不过疑问来了，既然黄老说成交到了一定额就支撑，为何2023年还会出现下跌，甚至跌幅超预期呢？

关于这个问题，黄老的意思是：本质原因还是在法拍房上面。因为，房地产开发商、地方政府、银行以及有房者，都不想让房子降价。所以，房价没有大降。打破房价的是法拍房。法拍房有一部分是开发商的房子。

具体法拍数量，他讲到：

在2000年的时候，法拍房只有20万套， 2023年数据未出，估计有400万套。按照100平方米计算，是4亿平方米，是全国年销售量的35.81%。法拍房交易量超过20%,就成为区域的房价。法拍房多了，房价就肯定下跌。

换句话来说，法拍房一般是打6-8折，这已经足够影响市场了。

当时他预计，明年（2024年），如果法拍房继续增加，就有可能导致整个城市的房价下跌到30%。如果房价出现打6折甚至5 折的时候，政府就应该出手，拿出资金把房子收回来，用作做公租房、保障房、 房改房、人才房、廉价房等。

房企拿到资金，就可以解决债务问题，比如还银行和供应商等债务。所以在黄老看来，他之前就确信，今年房子一旦打7折、6折，政府就会出手，收购房子用作保障房。

而实际上，从今年的政策来看，确实如此，各地已经在开始加大力度收购房子。

比如日前，财政部部长就明确，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房，正在研究制定政策细则，推动加快落地。

一揽子宏观政策“大礼包”推出以后，将积极提振房地产市场。2025年或将成为新一轮去库存的起点，收储商品房用作保障房，预计能帮助去化1.30亿平米库存，助力房地产基本面“止跌回稳”。

单从这些预判来看，黄奇帆的预言基本都已经应验。

比如他说：

1.今年法拍房400万套；

2.整体市场调整30%左右；

3.国家队出手收购存量房；

这些都得到了验证。

如今，还有一个待验证的预判，也是当前我们特别关注的问题：市场底部和企稳时间。

按照黄老的预判，一年新房销售额12亿平米属于市场平衡点，去年已经打破了这个平衡点，只有11.7亿平米；

而今年呢？按照今年的趋势判断，估计今年的销售额可能只有9亿平米，这明显属于市场非理性超跌状态。

这无疑会加快救市政策的出台，力度更大、更有效的政策相信不远了。但要达到12平米的均衡数据，大概要在明年了。

不过有一点可以肯定，今年官方多次强调防范系统性金融风险，说明国家的意志已经非常清晰，救房地产作为当前最重要一环，不仅得救，而且还要全面救起来；如果没起来，那就一直救，直到彻底救起来为止。

从这个角度看，对于这几年苦不堪言的楼市参与者来说，最困难的时候就快过去，明年大概率是可以期待的。

图片来源网络

侵权联系必删