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作为一个主要活跃在成都的野生房产娱乐博主，在外地同行和粉丝的要求下，局座经常会给他们提供成都值得踩盘的项目清单。当然很多时候他们会加个前提：除了麓湖和花园城。

今年，保利·新川天珺会是局座必推荐的项目之一。

推荐新川天珺，专业层面的理由主要有两个：

首先，这是保利在坐稳中国楼市的头把交椅之后，在成都最强的原创产品力输出。在同等定位的项目中，品质既经得起全城范围的横向检验，也能和板块内历年呈现的项目做纵向比较。

其次，在曾经主打高改的新川板块之内，保利·新川天珺突破了区域的产品天花板。其200多套205㎡大平层，无论供货总量还是定位能级，都是整个板块的历史之最。

保利产品常有，新川天珺不常有。

虽然才到10月，我已经可以很确信地说，年底盘点今年成都楼市的代表性豪宅，保利·新川天珺必然会有一席之地。

局座对于保利·新川天珺的第一印象，当然来自其震撼的示范区展示力。

纵观今年市面上的豪宅项目，新川天珺在示范区展示上的表现堪称现象级。我认为这种“现象级”主要体现在以下三个层面：

我一直认为豪宅的终极内卷，一定是审美气质的比拼。毕竟在颜值正义的当下，让购房者记住一个项目是第一首位度。

新川天珺是成都近年首个，将精奢海派风贯穿始终的项目。为了诠释好这种中西方，现代与复古交融的美学体系，保利将建筑、景观、内装三大专业做到了高度统一。

比如：化方正为柔美的弧形元素贯穿。

▍建筑立面：从头冠装饰到单元入口大门都加入了弧形倒角的运用。

▍超级大门到景观廊道：65米长的入口大门，进口的蓝白大理石弧形倒角形成厚重体量感；卷拱元素+阵列柱廊，彰显浓郁的海派风情。

▍会所室内：从天花的吊顶，到墙面硬装奢石的转角，再到室内卷拱元素的延续，各种艺术摆件，均有柔美的弧形。

空间营造如同作画，弧形只是勾勒了空间轮廓，精致的材质填充则是重要的涂抹上色。

新川天珺在不同的空间场域中，适配了约15款华美的奢石，搭配柚木色的木饰面，满满的繁花感。

再通过大胆绚丽的软装，挂画和墙面装饰，进行高饱和度的视觉输出，构建出一幅幅印象派的色彩画面，带给每一位到访者巨大的情绪冲击。

这一套浓烈的海派元素，很有可能成为保利输出的一套极具识别度和个性化的豪宅设计语言。

这是新川天珺极具开创性的创新，为成都楼市探索了一套全新的入口归家与会所、景观的关系。

在此之前，成都市面上大多数项目的入口体系都是约定俗成的一个模板，居中的大门进入，正对一个环绕庭院的下沉广场。

新川天珺的设计单位ZEN正象设计给出了新解法：沿着红线围墙下挖一个约75M长的边庭空间，形成一道层级丰富的峡谷景观。

高明之处：即为总图规划节约了场地空间，又使得园区围墙与主街道绿地柔软且自然的过渡。

同时将会所的丰富立面外露给城市街区，形成一道让路人着迷神往的超级界面。

新川天珺配置了约1600㎡的下沉会所，包括了私宴厅、健身房、会客区、影音室，以及室内恒温泳池等丰富的功能。

设计细腻之处在于通过峡谷边庭，效仿中式游园，将会所功能模块分散到峡谷景观之中，增强了会所功能室内外交融。

而在地上又通过约80米的归家风雨连廊，串联灰空间休闲吧和楼栋架空层泛会所。构建了一个地上地下洄游串联的立体会所。

全成都仅此一例，实在是精彩至极。

以上三点仅仅是新川天珺产品力构成的一部分，但其传递到市场层面，几乎让保利·新川天珺在高改段所向披靡，成为新川豪宅市场当之无愧的领头羊。

回顾半年前，我在《局座丨新川之王，引而待发》对于保利·新川天珺进行了剧透分析。

之所以将其称为“新川之王”，是除了产品力输出，新川天珺的另一个重要的市场价值——在产品定位上突破了板块的天花板。

记忆力好的读者朋友应该还记得我曾经提出的板块金字塔理论：在没有地缘客群的新建区域，一个健康良性的高端居住板块，住宅产品的供应结构必须是比例合理的塔基、塔身、塔尖，三段式。

我们公司的数据女神圆圆透过金字塔的供应结构分析，发现新川楼市有个重要的特点：大平层产品供应不足。

在新川最近十年供应的所有新房中，200㎡以上大平层在总套数中的占比，只有大约4%，且最近两年供应极少。

将选择范围放宽到160㎡之上，比例也就刚刚15%。

作为一家手法非常成熟的房企，保利做产品定位的基本法，我相信始终不会偏离板块开发进程和板块供应结构两条边界线所框定的范围。

因此保利做的决策不是只做已经畅销十年的中小面积产品，而是看到了“4%”这个数据背后新川大平层产品的供应的稀缺以及潜在的庞大需求。

作为高新区重点发展的产业园区，新川科技园在AI、5G、前沿医学等新兴产业和整个板块一样都处在成长的上行期。未来拥有可观的财富创造潜力，由此必然带来的巨大在地豪改需求。

而且从已经公开的信息看，随着成都智媒体城、天府软件园二期等产业园区的陆续建成，大量企业正在加快进驻新川的脚步。

因此在新川天珺定位之际：保利一共规划了6栋205㎡的大平层户型，占总户数的约38%。

从短期来看，这绝对算是新川一次大批量的大平层供应。但放在新川这个大池子里，其总体比例依然不高且非常必要。

在新川天珺的身上，我们能看到一个新兴区域发展的完美路径：

初期以新锐企业为主，产业人口偏年轻，因此供应的都是中小面积段产品；而产业壮大、企业成长的过程，也伴随着板块能级的提升。各大企业孵化的新富人群，对于更高定位、更大面积的产品有着现实的需求。尽管不用太多，但必须要有。

唯有如此，一个板块内出现的向上置换需求才能在地解决，每个板块才能留住这些核心创富人群，区域才会有更多向上的可能性。

就如同老三圣乡的刚需刚改客群改善换房会去驸马板块，老大源的刚需刚改客群改善换房会去大源西，都是同一个道理。

很多时候，很多人只关注形而上的板块能级，却忘了深究板块供应结构，这会让我们无法识别出供应结构中的稀缺品类。

在保利的理解中，新川天珺的205㎡大平层就是新川新房供应中的稀缺品。

换句话说，如果你的板块每年供应1000套这样的房子，大概率是灾难。如果只有100套，恭喜你，安全性很高。

对于全盘战略份量最重的205㎡大平层，保利就给了这6栋住宅极高的总图权重。以局座的观察，这并非一个货值优先的总图考量，而是从城市界面和业主使用出发。

新川天珺采用了大高小高独立栋型的组合模型：205㎡户型为25F的大高栋型，而143㎡和173㎡户型则为17F的小高栋型。

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这种高低组合带来了三个方面的好处：

一是因为项目地处新川要津，未来必然是新川高端中轴的封面项目。

建筑高度的变化+公建化立面造型，让新川天珺无论从哪个角度看，都有丰富的天际线和颜值表现。

二是大幅减少了整个地块的楼栋数量。

让2.5容积率的总图更为疏朗，拉大社区公共空间尺寸。根据保利小伙伴的测算，6栋205㎡户型选择大高栋型，将让整个项目可以少建4栋住宅楼。

三是更多户数的业主可以拥有更加优质的外向视野，享受城市绿地和中庭的景观资源。

比如1号地块，北向有市政绿地，4栋205㎡大高楼王错位布局，同时选用三面采光的全景舱户型，最大化的享受外向视野。

当然，大高楼栋会让户型的得房率会有一定的牺牲。根据我们团队实测，这两款205㎡户型（不含电梯厅）的实得率都超过90%。

作为大高户型实属优秀，不过与市面上的同面积小高产品相比，实得率不占优势。

其实，选择大高释放总图楼间距，还是选择小高保证得房率，一直是房企内部营销和研发争论的话题。

这个问题也和各位购房者密切相关，欢迎粉丝们文末留言探讨。

谈一下我的观点：

对于刚改产品空间需求是首位，因此得房率是第一优先级。而对于高改/豪改产品，由于基础功能模块完整，因此不能一味追求得房率，而去牺牲总图楼间距。

我一直强调，不要脱离总图看户型。

尤其是当下的高改豪改户型大量采用打开山墙增加采光面的方案之后，对视风险增高，楼王产品甚至位于组团中央，视野和景观价值首位度应该极大提升。

在今年局座品审过的项目中，锦江府·南苑、金茂·璞逸锦江都是为了降低建筑密度，选择大高栋型的代表。从市场的实际检验来看，这几个项目并没有因为得房率的适度牺牲而降低购房者对其的认可程度。

保利·新川天珺同样是在勇敢尝试总图空间的价值平衡。我相信在高改和豪改市场的立面觉醒之后，购房者“总图觉醒”的时代迟早会到来。

新川天珺一共两款205㎡大高户型，都是标准的公区「全景舱」格局。其户型主要差异表现在，对于卧室空间的分布和后勤系统的规划上。

设计核心逻辑相似：充分利用视距优势，将传统山墙面全部打开，让户型拥有一个360°的全方位采光的LDK厅，充分享受窗外的城市景观或者中庭景观。

这两款楼王户型的产品实力均属于新川塔尖级的存在，在全城范围内横向对比，都属于第一梯队水准。

在上一篇新豪剧透中，已经对1号地块的205m²户型做了相关描述。但这款户型的几个关键点我认为值得再做重点输出。

一是这款205㎡户型北侧的空中院落，兼具后勤功能和观景功能，不仅能够与厨房空间完美联动，还具备摆放一组户外沙发的空间尺寸。

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这个大进深的空中院落为这款户型补充了一个难得的户外社交拓展区，是各个家庭成员都可以使用的户外场景。尤其是对于各位男士，没有地方比这里更适合“想静静”。

二是具备在三房和四房间切换的可能性。因为北侧两间次卧之间无剪力墙，拥有改造可能，近期这款户型出了一个全新风格的创意样板间，提供的就是这个“大三房”的解决方案，成员较少的家庭，值得考虑。

三是对室内生活秩序感的加强。在三代居的前提下，不同家庭成员的生活动线互不干扰。在此基础上，还在主卧配置MINI吧，实现了豪宅户型该有的小家化。

而对于2、3号地块的205m²户型，均处于地块的中心楼王区域，南向观园区中庭，北侧临近学校，因此减少了北向卧室的数量，增大了厨房空间的比重。

内装方面，保利为业主提供了精装加载包，升级后的装修也是诚意满满。

比如购房者提及率最高的关键设备：厨房内的BOSCH博世烟机、GAGGENAU嘉格纳蒸烤一体箱，滨特尔全屋中央净水系统，以及全屋的博洛尼柜体等。

同时在主材选用上，客厅地面会采用保加利亚灰石材满铺、卫生间和厨房均是大板墙砖到顶的配置，篇幅有限，就不详细展开。

颜值之下，新川天珺还基于“绿建三星”体系，暗埋了很多“隐藏高级感”，比如：

外窗使用“三玻两腔”玻璃、增加保温层厚度等方式提升建筑的保温隔热性能；在门窗、幕墙、防护栏杆等点位采用安全玻璃，提升玻璃的安全性；给水系统使用不锈钢水管，对标五星级酒店。

今年新川板块也面临重大考验，其中也不乏消极之音。但局座调取了2020年以来新川新房的整体成交数据发现，今年新川板块的成交均价还呈现出上升势头，也就是下面这张图表。

截至到今年9月底，比去年涨了接近3000元/㎡。作为今年新入市项目，新川天珺肯定是权重最高的贡献者之一。

而如果只考察成交均价3万元/㎡以上板块的成交套数，新川板块位居各大板块第二，仅次于麓湖。

综合以上区域历年的供应套数、价格变化、3万+板块成交套数这这三组数据，我们可以得到一个结论：新川楼市今年的实际表现不敢说全城拔尖，但给个优+评级，稳居全城第一梯队决不算夸张。

甚至可以说，在林家坝今年势头凶猛之时，新川让高新区在和锦江区的角力之中，守住了阵地。

每个板块的集体光环背后，都有超级个体在发光。很显然，在今年的新川乃至高新，保利·新川天珺就是那个耀眼的超级个体。

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