凯诺律师事务所：征地拆迁中，最能影响房屋拆迁补偿的一个因素

　　590号令中规定，为了公共利益的需要，在征收国有土地上单位、个人的房屋时，应当要对被征收房屋所有权人给予公平的补偿。另外《土地管理法》中也有明确的规定，土地征收中涉及农村村民住宅的，应当要按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，在尊重村民意原的情况下，给予其合理、公平的拆迁补偿，同时还要对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障村民的居住权和合法的住房财产权。

　　而对被征收房屋价值的补偿，我们昨天已经说过了，法律法规上并没有统一的补偿标准，而是需要由被征收人协商先确定评估机构，再由评估机构通过现场查勘来进行评估确定。也就是说，被征收人最终能拿到多少拆迁补偿，基本上是掌握在评估机构工作人员的手上。

　　所以，凯诺律师要再次强调，当评估机构在对自己家房屋进行评估时，被征收人一定要在场，这样可以第一时间发现评估程序有没有漏洞。一般评估机构人员在对被征收房屋价值进行评估时，需要结合房屋整体的情况来进行评估，包括房屋面积、房屋整体结构、户型、区位等，这也是影响房屋价值的几大因素，这点我们在昨天的文章中已经都有详细讲过，这里就不再重复了，另外，除了以上几个因素影响房屋的拆迁补偿之外，以下这个因素同样也影响着被征收房屋价值的补偿。

　　就是房屋有无产权证、土地使用权证

　　想必大家都知道，有房屋产权证或是土地使用权证，和无相关产权证、土地使用权证那可是两个概念，有房屋产权证明或者是土地使用权证，那可以说明被征收的房屋首先是合法的，拿到合理的拆迁补偿那也是迟早的事。

　　而且，根据相关的法律法规，相关部门因公共利益需要征收个人房屋、单位的，在给予被征收人合理拆迁补偿之前就是看，该房屋是否具有相关的产权证明，也就是说拿到拆迁补偿的前提是必须该房屋有产权证。如果没有产权或者是土地使用权证，且也没有其他的文件能证明该房屋是合法的，那么被征收人想要拿到与有证房屋一样的拆迁补偿，那几乎是不太可能的。

　　从实践过程中来看，对于没有相关的产权证明的房屋，那么征收方基本上都会将此类房屋直接认定为违法建筑。而所谓的违法建筑就是指违反了《中华人民共和国城乡规划法》《土地管理法》等其他相关法律法规的规定，未经规划主管部门批准，擅自占用土地建设的建（构）筑物，主要类型有以下六种：

　　1、在城市规划区内，未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建设的建（构）筑物；

　　2、未按照建设工程规划许可证的规定建设的建（构）筑物；

　　3、擅自改变了使用性质建成的建（构）筑物；

　　4、临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建（构）筑物；

　　5、通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建（构）筑物；

　　6、擅自在建（构）筑物外立面开、堵门窗，改变建（构）筑物外立面的；

　　7、非法占用土地而建的房屋，以及未申请就对已经存在的建筑进行翻建、扩建而建成的房屋。

　　也就是说，如果你的房屋没有相关的产权证，且被征收人自己也拿不出来其他能证明房屋是合法的文件，那么，相关部门就会认为你的房屋是在没有办理任何手续的情况下，擅自占用土地而建的房屋，此时你所建的房屋就会被扣上违法建筑的帽子。

　　房屋一旦被认定为违法建筑，那么征收方就会按照违法建筑来对被征收人进行补偿，违法建筑的拆迁补偿可与合法建筑的拆迁补偿那可是天壤之别，有的征收方甚至都不会对违法建筑进行任何的补偿。所以，在房屋被认定为“违建”之后，被征收人想要拿到自己比较满意的拆迁补偿的道路就会变得非常崎岖。

　　不过，虽然有没有房产权，有没有土地使用权，或者说有没有其他能证明房屋是合法建筑的文件是影响被征收房屋价值的一个重要因素，同时也是审查房屋是否合的一个重要依据，但凯诺律师要在这里提醒大家，并不是所有的没有办理相关产权证，或是没有办理相关审批手续的房屋都是违法建筑的，而且，相关部门在征地拆迁中，也不能仅以有没有产权证或是其他相关证明就直接判定房屋是否合法或者是违法的，有没有房产证并不是确定房屋是否合法的唯一依据。

　　从实践过程中来看，有的无产权证的房屋可能存在历史遗留问题，尤其是农村宅基地上的房屋，还有的可能是因招商引资项目导致而成，对于这类无产权证的房屋，那么从原则上来说则是不能轻易认定为违法建筑的，需要给予被征收人合理、公平的拆迁补偿。

　　总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家的是，在遇到拆迁之前，一定要马上了解自家房屋的情况，看看有没有产权证，有没有土地使用权证等，如果没有，要尽快去处理，因为一旦房屋被划在拆迁范围之后，所有的办理手续都会暂停，到时想补办都补办不了，再怎么说，有产权证、土地使用权证和无房产权、土地使用权证的拆迁补偿还是不一样的。

　　另外，对于在征地拆迁中房屋被认定为违法建筑的问题，一定要重视起来，如果自家房屋确实存在历史遗留问题或是其他客观因素，那么一定要尽快咨询专业律师，尽快在专业律师的帮助下，向人民法院提起相应的行政诉讼，争取合理公平的拆迁补偿。