璞逸丰宜获多项“特批”，陶天海淡化“金茂”招牌

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因璞而逸，人生丰宜。

11月16日，中国金茂用两款充满京味的短视频，带出了北京新项目的案名：金茂璞逸丰宜。

这是“金玉满堂”四大产品系里的“玉”系。

同在北京东南三环边，金茂曾打造过东叁金茂府、永定金茂府，为何突然改了画风。或许，新CEO陶天海想淡化“府”系的色彩，那是前任CEO李从瑞的作品。

当花姐看到新案名之后，有两个反应：1、案名太长，6个字，很拗口，难成记忆点；2、最具标识性的“金茂”品牌被弱化了。

对于绝大多数购房者来说，“金茂”才是最大的IP。“金茂府”、“金茂悦”把金茂的品牌擦得锃亮，三个字的案名，也非常有力量、好记。

不怕大家笑话，花姐在写此篇稿子时，脑海里翻腾着，试图去记住这个新案名，但感觉还是蛮难的。

不过，这依然不防碍它成为丰台豪宅的“背刺”者，它会在售价、会所、产品上，对丰台现有的几个豪宅项目，进行全面降维打击。

金茂璞逸丰宜进展神速。

10月23日拿地，10月30日公布总平图，11月15日公布案名；截至11月中旬，监理、设计单位、承建商、物管方、土护降工程、售楼处软装等招标工作，已经全部完成。

为什么它的速度那么快？

一个鲜为人知的小秘密，在参加丰台东铁营地块的招拍挂之前，金茂就已经被"内定"了，没有对手，以40.13亿元底价成交。

价格“背刺”对手们

既然陶天海选择弱化“金茂”，花姐就称之为璞逸丰宜吧。

从一开始，璞逸丰宜便有着天然的价格优势。

它分FT00-0512-0010和FT00-0512-0015两个地块，一北一南，总建筑面积10.23万平方米，其中地上建筑面积7.21万平方米，楼面价5.75万/平米，销售指导价却高达10.75万/平米，有5万元/平米的缝差。

仅凭这逆天的缝差，就足以秒杀一众丰台豪宅。

比如：中环悦府楼面价6.82万元/平米，销售指导价却仅有9.5万元/平米，缝差2.68万元/平米；中海丰和叁號院楼面价为6.2万元/㎡，销售指导价9.2万元/平米，缝差3万元/平米；中建云境楼面价6.8万元/㎡，销售指导价9.2万元，缝差2.4万元/平米；君礼著，楼面价6.9万元/㎡，销售指导价10.6万元/㎡，缝差3.7万元/㎡。

一般来说，地块的缝差达到2万元/平米以上才有钱赚，璞逸丰宜的售价有足够的弹性空间。

如果它卖10万元/平米，缝差4.25万元/平米，将直接吊打君礼著——供应354套、网签151套，成交均价10.27万元/平米；

如果它卖9万元/平米，缝差3.25万元/平米，将直接吊打中环悦府——供应326套、网签29套，网签网签价约9.2万元/平米；

如果它卖8.5万元/平米，缝差2.75万元/平米，将直接吊打中海丰和叁號院——供应415套、网签43套，网签网签价约8.84万元/平米；

如果它卖8万元/平米，缝差2.25万元/平米，将直接吊打中建云境——供应838套、网签69套，网签网签价约8.26万元/平米；

在定价上，璞逸丰宜可退可进，可攻可守。

原因在于两方面，一是初始地价定得较低，二是以底价成交，而中海丰和叁號院的溢价为6.67%，中建云境、中环悦府、君礼著都是溢价15%。

如果璞逸丰宜的地价也溢价15%，楼面价会达到6.6万元/平米，它与对手们的价格优势就不明显了。

当然，金茂能以底价到手，除了丰台区给政策，也赶上了好时机，丰台楼市库存逼近1万套，地并不好卖。前面推出的几块，有流拍的，有延长的，有缩小入市的。

一边是压低底价，一边是拉高销售指导价。据说，璞逸丰宜的销售指导价是参照君礼著定的，但后者可是溢价15%拿地的。

特批的架空层

一个楼盘若有两地块，一般只会选资质最好的那个做会所。

比如：海淀保利建工嘉华天珺的会所在东地块，昌平北京国贤府的会所在北地块，门头沟长安华曦府的会所设在西地块，朝阳北京宸园的会所设在西区，城建宋庄项目的会所设在南区。

但有一个特例，海开颐海澐颂的南北两个住宅都有下沉会所。

璞逸丰宜也有两块地，且资质悬殊。

它的北区，地上建面3.89万平米，容积率1.9，南区地上建面3.32万平米，容积率2.7。在公布总平图上，只写了综合容积率2.16。

很明显，北区的条件强于南区，大户型、会所等，肯定放在北区无疑。那南区怎么办呢？

中国金茂得到了一个特批，允许首层设架空层。北区4#为首层局部架空、南区3#为首层全部架空。这也是北京第二个、南城首个有首层架空层的楼盘，另一个是昌平的龙湖观萃。

有了架空层，璞逸丰宜就出现了奇迹：北区有一个约2300平米的下沉会所，还有一个近1000平米地上架空层会所，南区有一个近300平米的地上架空层会所。三个会所加起来，达到3600平方米，占整个小区计容建面的5%，这是非常罕见的。

它足以降维打击对手们。

中海丰和叁號院的下沉会所约1300平米，含会客厅、游泳池、健身房、钢琴房、台球厅、棋牌室、瑜伽房等；中环悦府的下沉会所约1000㎡，包含了游泳池、健身房、影音室、全龄阅读区、家宴厅等；中建云境的下沉会所1800平米，有游泳池、健身房等。

这些会所的功能，其实大同小异，无非就是小区的私宴场所，运动设施等，用的都是地下空间。

而璞逸丰宜最大的亮点，就是两个地上架空层会所。会所在地上和在地下，体验感完全是不一样的。

为什么金茂能获得特批架空层呢？这是一个谜。

另外，它的总平图上还有个瑕疵，在下沉会所旁边标出的两处“配套楼”，没有见到实体楼。

关于产品设计，璞逸丰宜和中环悦府用了同一家建筑设计公司——北京弘石嘉业建筑设计有限公司，它在保利建工嘉华天珺上犯了消防上的低级错误。

拉仇恨的赠送比

“背刺”丰台豪宅，璞逸丰宜还有一个绝招，大尺度偷面积。

截至目前，璞逸丰宜的户型图尚未公开，但透过总平面图，可窥见其赠送面积之大，力透纸背。

在总平图公示时，花姐预计它有四类户型：北区150平米、168平米和192平米，层高以3.12米为主，3#层高为3.25米；南区140平米，层高为3米。目前的消息是，户型面积在130平米至190平米之间。

这个户型尺度，中环悦府、君礼著、中海丰和叁號院和中建云境都有交集。

璞逸丰宜每款户型，南面全部设有内嵌式阳台，赠送一半面积；北面有2-3处为设备平台和挑空，也变成室内面积，全赠送。

花姐预计，这个赠送尺度，将全面超越了中环悦府。因为，璞逸丰宜南向阳台宽2.5米，而中环悦府只有1.5米。

拿璞逸丰宜北区的10-2#举例。

它地上10层、地下1层，楼高31.7米、单层层高3.17米。花姐测算它的户型建面约为168平米，南面2个阳台和北面3个设备平台，共计赠送面积约22平米。一梯两户，它的实际得房率可以达到95%。

反观中环悦府166平米户型，赠送面积只有13平米左右——虽然南向三面也实现了全部有内嵌阳台。而中建云境和中海丰和叁號的南面，依然有一个房间只送了飘窗。

在偷面积上，中国金茂下足了功夫。这令在售的丰台豪宅们有苦难言。

前一阵子，有海淀的老业主们公开提意见：强烈反对某个新项目有阳台规划，会影响本区域房价其他二手房保值。

在丰台，璞逸丰宜的超级赠送比一出来，是不是也会被拉仇恨呢？

不过，璞逸丰宜有一个真正的对手，万泉寺FT00-0613-0024地块，容积率2.8，地上建筑面积17.83万平米，在寸土寸金的西南二环外。它将于2024年11月28日揭开，是璞逸丰宜的后浪。