400万套供给缺口！特朗普当选能否解决美国住房危机？

美国房产库存量仍远低于6个月平衡点，平均房价继续屡创新高。

根据近期发布的最新标普凯斯-席勒指数，8月美国平均房价同比增长4.2%，再创历史新高。其中房价同比增幅最高的3个城市是纽约、拉斯维加斯和芝加哥，同时该指数覆盖的所有20个城市的房价都在上涨。

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示，美国各大权威机构对美国住房的短缺都给出了估算，其中房利美和房地美的估算都在400万套左右。美国房产市场供不应求，是房价持续上涨的根本原因。

同时，陈跃武对记者解释道，随着美联储开启降息周期，房贷利率已经进入下降通道。这对美国房产市场是重大利好。

此前，美国当选总统特朗普曾在2024年美国总统选举中多次提出了他将敦促美联储大幅下调利率，并希望通过促进新房建设来解决美国的住房负担问题。

不过，有分析指出，其在关税以及将大批遣返非法移民等设想，也可能加重美国通胀和房屋建设难题。特朗普当选，究竟将如何影响美国楼市？

2025年美国房价上涨恐加速

标普凯斯-席勒指数显示，8月纽约房价同比增幅最高，为8.1%，其后为拉斯维加斯（ 7.3%）和芝加哥 7.2%。

其余主要城市为底特律6.0%、洛杉矶5.9%、圣地亚哥5.7%、波士顿5.5%、西雅图5.2%、迈阿密5.1%、亚特兰大3.7%、凤凰城2.1%、旧金山2.8%、坦帕 1.7%、达拉斯1.6%和丹佛0.7%。

陈跃武对记者解释，最近1年里，美国东北部房价增长最快，主要原因是在过去几年里，东北部房价增长幅度远远落后于其他地区，现在在补涨。

“而反过来，美国南部的达拉斯、坦帕、凤凰城等城市目前房价增长较慢，主要原因是在过去几年里，这些城市房价增长幅度遥遥领先于其他地区，现在暂时放慢步伐喘息一下。”他表示。

同时，“目前美国的房产库存量是3至4个月的销售量，远低于6个月的平衡点。”他解释道，美联储主席鲍威尔则在3月初的国会质询中承认美国住宅房产供给严重不足。

他提醒道，目前需要注意的是，房价上涨恐将再次加速。

“美联储在今年9月大幅降息0.5个百分点，正式开启降息周期。11月7日美联储再次降息0.25个百分点。最近的数据显示美国的通货膨胀率已经降到2.4%，基本达到美联储的目标。劳工市场也在迅速降温。”陈跃武表示，目前市场预期美联储会在2025年继续降息约1个百分点，最终利率降到3.75%至4%。

“随着美联储开启降息周期，房贷利率已经进入下降通道。在9月中旬美国房贷利率从7%大幅下降至6.1%左右。目前有所反弹，回到6.79%，但下降的趋势是不变的。”他对记者表示，“我们预测在2025年美国房贷利率将降到5%至6%的区间。这对美国房产市场是重大利好。随着房贷利率持续下降。对房产的需求将大幅释放，我们并预测房价上涨将再次加速，增长幅度在未来将重新回到10%以上。”

特朗普能否说服美联储加速降息

特朗普曾表示在当选后要敦促美联储加速降息。

此前，同特朗普相识并支持特朗普竞选的美国房地产大亨、卡东资本公司（Cardone Capital）首席执行官格卡东（Grant Cardone）表示，他相信特朗普重返白宫将导致美联储大幅降息。

他表示，美国存在一个巨大的房地产问题，他（特朗普）知道这一点，唯一缓解这一问题的办法就是向美联储施加巨大压力，迫使其降息，而“我相信他会做到这一点，我相信我们会在未来12个月内实现降息，而且是历史性降息”。

卡东认为，目前，接近7%的美国房贷利率必须降至4%或更低。

鲍威尔多次表态称，美联储要保持相对于行政部门的独立性。在特朗普胜选后，鲍威尔在记者会上表示，如果特朗普要求他辞职，他将回绝，因为美国法律不允许总统罢免美联储主席。

上海交通大学上海高级金融学院教授、美联储前高级经济学家胡捷对第一财经记者表示，美国已进入美元利率下行周期。

同时，尽管鲍威尔不会连任，且美国总统有权在美联储主席任期结束时提名新候选人，但胡捷表示：“鲍威尔的任期到2026年才届满，因此，美国新总统上任后不会立即影响美联储的领导层”。

曾在亚特兰大的美国联邦储备银行工作多年的胡捷说，“除美联储主席之外，美联储的七位理事每两年更替一人，每次更替均需总统提名、参议院批准。此外，12个地方联储银行的运作完全独立于总统的管辖范围之外，行政当局对金融政策的直接干预能力相当有限。”

特朗普的设想“左右互搏”

不过，需要注意的是，一方面特朗普多次表态希望让美联储加速降息，一方面特朗普的大幅减税并大幅提高关税的设想，有可能刺激通胀。

“除非美国出现通胀、国内生产总值（GDP）增长或失业率等数据显著意外波动，美联储应会按照既定节奏稳步下调利率。即若没有数据上的异常，美联储将继续每次会议下调25个基点，逐步降低利率。”胡捷对记者解释道，“如果出现意外，例如通胀反弹，美联储可能会暂时观望；若失业率急剧上升，则可能加快降息步伐。”

陈跃武也对记者解释道，目前市场上的看法是，伴随特朗普胜选，华尔街投资者开始押注通胀上升和降息减少。

他表示，从今年年初开始，由于美国经济数据放缓，投资者预期美联储将持续降息，美国30年期抵押贷款利率从今年春季的超过7%稳步下降到9月份的6.1%。但由于上述原因已出现反复，在过去一个月内大幅反弹至6.79%。“我个人认为这是暂时的，房贷利率下降的大趋势并没有变化，只是下降速度可能比原来预想的慢一些。”他说。

同时，特朗普的其他一些设想恐怕也将干扰房地产市场。譬如，特朗普誓言将大批遣返非法移民。

陈跃武表示，有媒体计算称，由于建筑业劳动力有约三分之一来自非法移民，这可能造成大量劳动力流失导致建筑业劳动力短缺。随着工人减少，工资可能会上涨，这很可能会通过房价上涨转嫁给购房者。

同时，特朗普誓言将大幅提高关税，这可能会推高住房成本。他表示：“有专家表示，对木材等建筑原材料征收10%至20%的关税可能会推高住房成本以及房屋装修材料的成本，而任何提高产品成本的关税都将直接影响到消费者。”

陈跃武表示，目前的一种看法是，从短期来看，特朗普重返白宫后，情况基本上不会发生太大变化。由于供应仍然紧张，房价可能会继续上涨，而抵押贷款利率的波动预计将使买家和卖家都保持谨慎。

“从长远来看，情况可能会变得更好，也可能会变得更糟——这取决于特朗普入主白宫后决定优先考虑什么。”他表示。