部分城市房贷利率涨至3%以上 市场分析：并非政策收紧信号，后续或继续调降

记者 秦楚远

近期，关于广州、杭州、长沙等城市房贷利率上涨，并且不低于3%的事情成为公众讨论的热点话题，而有的购房者则在社交平台称，“还未享受到低房贷利率，就已经开始涨了”，还有的则表示“看不懂”。知名市场分析人士、上海易居房地产研究院副院长表示，房贷利率上调至3%及以上，购房者不必过于担心，不能将此次房贷利率上调理解为政策收紧，而且现在购房者的按揭贷款大多以浮动利率计算，因此也会随着LPR的调整而调整，在当前经济政策总体以宽松为导向的趋势下，LPR也有下调预期，与此同时，房贷利率也会往下走甚至可能低于3%。
一直以来，我国公积金贷款利率总体低于商业银行的房贷利率，但是近年来，随着LPR的多次下调，与其挂钩的商业银行房贷利率也随之下调，仅今年1月以来，我国LPR就下调了三次，5年期以上LPR共下调了60个BP至3.6%；而我国公积金贷款利率自2015年以来仅下调了三次，首套五年期以上的公积金利率共下调了40个BP至2.85%。很明显，与房贷利率挂钩的LPR下调速度更快，从而，房贷利率与公积金贷款利率的息差也在收窄。
最近一次LPR下调之后，即在10月21日之后，不少城市的首套房贷款利率开始低于3%，以广州为例，多家商业银行的房贷利率低至2.6%，低于公积金贷款利率2.85%的水平，商贷与公积金贷款利率开始产生“倒挂”。
然而11月初，不少银行传出房贷利率上调至3%及以上的消息，引发购房者猜测。
在业内看来，本次房贷利率上调，主要是为了保持房贷商贷利率与公积金贷款利率之间的一定差距，以维持公积金贷款的普惠性特征。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此前，广州等城市房贷利率不断往下走，有政策驱动银行资金成本下降的原因，另外，按揭贷款对于银行来说是最优质的资产，部分银行也想通过越来越低的利率抢夺客户。过去公积金贷款利率和商贷利率大概有两个百分点的差距，现在二者的差距已明显收窄，公积金贷款普惠性金融的属性有所削弱，下一步需要下调公积金存款利率，从而保持和商业性贷款利率至少一个百分点的差距。
那么，对于近期房贷利率的上调，对楼市和购房者有哪些影响？
58安居客研究院院长张波表示，房贷利率单一变化对购房者影响小，尤其是小于100个BP的变化，每月影响月供的幅度较小，不会成为购房决策主要因素。后续房贷利率下调的可能性依然较大，并伴随着公积金利率可能同步下调。
严跃进也表示，房贷利率上调至3%及以上，购房者不必过于担心，不能将此次房贷利率上调理解为政策收紧，而且现在购房者的按揭贷款大多以浮动利率计算，因此也会随着LPR的调整而调整，在当前经济政策总体以宽松为导向的趋势下，LPR也有下调预期，与此同时，房贷利率也会往下走甚至可能低于3%。
李宇嘉表示，从房地产市场供求关系，人口形势，全社会平均投资回报率，居民收入和就业形势等综合来看，房贷利率长期是往下走的，3%不是长期执行的房贷利率下限，后续如果政策因素调整，比如下调了存款准备金率、下调了存款利率和公开市场操作利率等，房贷款利率也会跟着下降。另外，低成本，低利率原本是公积金的核心优势，当公积金贷款利率与商贷持平时，竞争优势则大大被削弱，后续公积金利率还将会继续调降。