房产律师揭秘：合同不规范致卖方拒售，买方索赔遭法院驳回

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告主张

原告王涛向本院提出诉讼请求：判令张阳、李强向王涛支付违约金20万元。

事实与理由：2021年8月31日，张阳代理李强与王涛签订《房屋转让协议》，协议约定李强将其位于北京市大兴区X号的房屋转让给王涛，总价款185万元，王涛于2021年8月31日前支付定金50万元，再于2021年9月10日前支付剩余房款135万元。同时约定，如李强违约，应当向王涛双倍返还定金；如王涛违约，已付定金作为违约金不予退还。

当天，张阳给王涛出具了50万元定金的收据。2021年9月1日，张阳给王涛打电话说李强不卖房了，王涛经查询，张阳称李强已经将房屋出售但没有告知张阳。王涛住在外地，为了在北京买房，出售了其在外市的住房，张阳、李强的违约造成王涛产生巨大的经济损失，为了维护自身权益，提起诉讼。

（二）被告辩称

1. 张阳辩称

张阳是房产的销售人员，李强的房屋是M地产折抵给李强的工程款，李强着急变现，便帮助李强积极找客户卖房子。王涛通过中介人员表示有意向购买，2021年8月31日签订了《房屋转让协议》，约定当天交齐定金50万元，王涛以着急回家为由，表示晚上回家保证转定金，并强烈要求出具收据，出于对王涛的信任，张阳签写了收据，但是当天王涛并未转账。

9月1日，王涛转账20万元，张阳与李强沟通了转账情况和付款周期，李强表示不同意王涛的付款方式，并且表明要求张阳将20万元退还王涛，但王涛未予提供银行卡号无法将房款退回。9月2日，王涛报警并给出银行卡号，张阳将20万元房款返还给王涛。张阳不是房屋的产权人，也不是合同相对人，合同对于张阳不具有约束力，张阳不应承担违约责任。《房屋转让协议》没有定金的约定，王涛支付的费用自己备注为购房款，王涛支付的20万元并非定金，合同亦无违约金条款，王涛的诉讼请求没有法律及合同依据。

王涛明知张阳不是产权人，仍然在《房屋转让协议》上签字，明知有风险的情况下仍然签字应当由王涛自行承担相关风险及责任。

2. 李强辩称

李强在2021年6月与M地产协商，用涉案房屋折抵M地产欠付李强的工程款，当时办理相关折抵手续的经手人是张阳，李强联系了几个朋友帮忙联系有意向买房子的客户，但没有委托任何人代办卖房手续。李强对2021年8月31日张阳与王涛签订房屋转让协议一事并不知情，直到2021年9月1日，张阳才给李强打电话，李强明确表示房屋不能出售，并要求张阳将房款退还王涛。李强对合同签订一事完全不知情，李强也没有收取王涛的房款，王涛无权要求李强支付违约金。

（三）法院查明

2021年8月31日，张阳代理李强作为甲方与王涛作为乙方签订《房屋转让协议》，约定乙方购买甲方位于X号的房屋，商品房总房款为185万元，甲乙双方约定分期付款，乙方于2021年8月31日之前支付房款五十万（含定金/元）；乙方于2021年9月10日之前支付剩余房款135万元；甲方在乙方支付定金之日起，且乙方按本协议约定的时间、方式付款的前提下，将该商品房另行出售给非乙方指定的第三方的，甲方应当向乙方双倍返还定金；乙方未按照约定时间支付剩余房款，乙方已付定金作为违约金，不予返还，甲方有权将该商品房另行出售第三方。

同日，张阳出具收据，今收到王涛金额50万元，该笔款项作为其购置X号房屋的第一笔购房款，截止目前已交定金五十万元。但当日因手机无法完成转账，王涛并未支付上述款项。2021年9月1日上午，王涛通过手机银行向张阳转账20万元，王涛在转账时留有附言：用于买X号房款。王涛称当日因银行有转账限额，故仅转账20万元，张阳亦表示曾同意王涛分三天支付50万元。

2021年9月1日晚，张阳告知王涛李强不同意出售房屋。2021年9月2日，王涛因认为张阳涉嫌诈骗报警，张阳于2021年9月2日将王涛支付的20万元返还给王涛。

庭审中，王涛表示其支付的20万元系定金，现因二被告违约，故要求二被告双返定金，应再向王涛返还20万元。另，李强未出具过书面授权委托书，李强表示其仅口头向M地产的工作人员刘某表示过帮其寻找买家。王涛表示其签订合同时张阳表示受李强委托，张阳向其出示了李强用涉案房屋折抵工程款的合同，其有理由相信张阳具有代理权。

（四）裁判结果

驳回原告王涛的全部诉讼请求。

二、案件分析

（一）关于合同对李强的效力问题

1. 代理行为的有效性判断依据

在涉及代理签订合同的情形下，关键要看代理人是否有合法有效的代理权。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认，被代理人未作表示的，视为拒绝追认。

2. 本案具体情况分析

在本案中，并无确切证据表明李强曾委托张阳签订《房屋转让合同》。尽管王涛称张阳向其出示了房屋折抵工程款的合同，使其有理由相信张阳有代理权，但从整体情况来看，在没有书面授权委托书的情况下，仅以此并不能充分认定王涛构成善意且有合理理由相信存在代理权。并且，李强在知晓《房屋转让合同》后明确表示拒绝追认，所以按照法律规定，该《房屋转让合同》对李强不应发生效力。基于此，王涛诉请李强承担赔偿责任，缺乏必要的合同依据，法院不予支持是合理的。

（二）关于定金相关争议的分析

1. 定金合同的成立条件

定金合同属于实践性合同，其自实际交付定金时才成立。当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保时，定金的交付与否以及交付时双方对于款项性质的认定至关重要。

2. 本案定金争议剖析

本案中，《房屋转让合同》虽然提及了定金相关内容，但并未明确约定定金的具体数额。张阳虽出具了50万元定金的收条，可出具收条时实际并未收到该款项。而次日王涛转账20万元时自行备注为购房款，这就导致从客观证据和双方行为表现来看，很难认定王涛与张阳对于该笔20万元款项为定金性质达成了一致意见。所以，王涛要求张阳双倍返还定金的诉求，不符合定金合同成立及生效的法律要求，法院不予支持也是在法律框架内的正确判定。

（三）关于违约金诉求的分析

1. 合同约定与实际履行情况

《房屋转让协议》中并没有明确约定出卖人在不履行合同义务时具体的违约金数额。从实际履行情况看，张阳在合同签订的次日就明确告知王涛不再履行合同，并且及时将已收取的购房款返还给了王涛。

2. 损失证据方面

同时，王涛也未能提供充分有效的证据来证明其所遭受的损失情况。在既无明确违约金约定，又缺乏损失证据支撑的情况下，法院对于王涛提出的支付违约金20万元的诉讼请求，不予支持是符合法律规定以及证据裁判原则的。

三、案件启示

（一）谨慎审查代理权限的重要性

1. 对授权情况的严格核实

在与他人签订合同，尤其是涉及一方声称是代理他人进行交易时，务必谨慎审查代理人的授权情况。不能仅仅凭借对方的口头陈述或者出示的部分相关文件就轻易相信其有代理权。像本案中，虽然张阳出示了房屋折抵工程款的合同，但这并不能替代正式的书面授权委托书，作为相对人应当要求对方提供完整、明确的授权证明，避免陷入因代理权限问题导致合同效力存疑的困境。

2. 书面授权的优势与保障

书面授权委托书能够清晰明确代理人的权限范围、代理事项以及代理期限等关键信息，为合同的有效性和后续履行提供有力保障。如果本案中的王涛坚持要求张阳出示李强的书面授权委托书，或许就能提前发现代理权限问题，避免后续的纠纷以及因合同对被代理人不生效而无法实现合同目的的风险。

（二）定金条款约定与履行的注意事项

1. 定金条款的明确性

在签订涉及定金的合同条款时，一定要确保定金条款清晰明确，包括定金的具体数额、交付方式、交付时间以及定金罚则的具体适用情形等内容。不能留下模糊不清的表述，否则在后续发生争议时，很容易因双方对定金性质及相关约定理解不一致而引发纠纷，就像本案中关于20万元款项究竟是否为定金的争议一样。

2. 定金交付的规范操作

定金交付过程也要严格按照约定和法律规定进行规范操作。实际交付定金是定金合同成立的关键环节，交付时应确保双方对于款项性质明确认定为定金，避免出现自行备注与合同约定不符等情况，防止因定金交付及性质认定问题影响自身权益的维护。

（三）合同违约条款及证据留存的考量

1. 违约条款的细化与完善

在拟定合同过程中，对于违约条款要进行细致、全面的约定，不仅仅要约定违约行为的情形，更要明确不同违约情形下对应的具体违约责任承担方式，比如违约金的具体数额或者计算方法等。清晰完善的违约条款能够在发生纠纷时为自己主张权益提供明确的合同依据，避免因约定不明而导致诉求难以得到支持的情况出现。

2. 证据留存意识的强化

无论是在合同履行过程中，还是当出现可能导致违约的情况时，当事人都要有强烈的证据留存意识。例如，因对方违约给自己造成损失的相关证据，像本案中王涛称因对方违约产生巨大经济损失，但却未能提供相应证据，这就使得其诉讼请求缺乏有力支撑。要及时收集、保留诸如交易记录、沟通记录、因合同无法履行导致的额外支出凭证等各类证据，以便在需要时能够充分证明自己的主张，增加胜诉的可能性。